听听房企怎么说：疫情对房地产冲击几何？

联系人：陈雨田

摘要

■ 导言：新冠疫情发生后，大量售楼部关闭、房地产项目停工，房地产销售、投资、融资会受到哪些影响？2月10日起，我们陆续调研了9家房地产企业，包括TOP10两家、TOP10-30四家、TOP30-50三家，我们将微观调研收到的反馈进行汇总，供投资者参考。

■ 如何看疫情对房地产销售的影响？调研企业普遍反馈，（1）1月销售受冲击相对较小，9家房企中的4家1月合约销售金额仍同比正增长；（2）企业普遍对2月和3月销售较悲观，部分房企Q1销售计划调降幅度达到50%-60%；（3）从全年来看，行业整体一季度签约、供货占全年比重不高，77.8%的调研企业2019Q1销售额占全年的比重低于20%，企业普遍认为如果疫情在3月底得到控制，由于购房需求可推迟，全年看销售受影响不大。9家企业中，7家表示暂未调整销售目标，2家销售目标可能有10%左右的下调。（2）企业应对销售下滑的措施主要包括线上销售、价格折扣、无理由退房、首付分期等，企业普遍认为线上销售是蓄客来源，难以成为成交来源（3）对未来销售形势的判断上，企业普遍预期，如果疫情在3月底结束，伴随地方政策局部微调，二季度销售可能会有反弹。

■ 如何看疫情对房地产投资的影响？（1）拿地方面，9家企业中3家表示由于销售回款因疫情减少，公司已同步调减投资额度或对投资较为谨慎；其他6家表示，投资采取量入为出的策略，根据销售回款和融资情况安排投资支出。土地获取方式上，9家企业中4家提到会加大对收并购或勾地的关注。（2）复工政策方面，企业反馈，重庆、昆明复工最早，在2月10日；广东省2月20日后可复工，目前深圳、广州、珠海、中山等城市已可办理；广西、四川区域要求 2 月 24 日后复工；上海人员管制有所松动，管理人员能返岗，但务工人员返程政策尚不明确；复工进度上，多数企业表示复工进度随地方政策而定，3家预计2月底项目复工进度在50%-85%。

■ 当前融资政策有何变化？（1）银行贷款方面，企业反馈，银行开发贷根据销售进度还款，偿还压力不大。政策变化上，部分房企反馈到期的银行贷款允许展期，已有公司贷款展期3-6个月。（2）境内债券方面，企业普遍反馈，监管机构为项目申报和审批提供流程便利，并适当延长企业发行各类产品批文的有效期；同时多家企业反馈供应链ABS、ABN等政策相对宽松，企业将重点关注。（3）海外债券方面，企业反馈，目前境外新发债仍只能用于归还一年内到期的债券。但部分企业尝试向发改委申请提前赎回，通过新发成本较低的新债置换存量债。（4）非标方面，多数企业表示尚未收到明确的非标放松的信息。

■ 未来房地产政策如何变化？企业反馈目前主要的政策放松有，（1）降低预售门槛和预售资金监管比例；（2）延长土地出让金缴付期限；（3）增值税等税款延期缴付等。企业普遍预期，后续政策放松力度可能加大，但“房住不炒”政策基调不变。

■ 风险提示：样本可能存在偏差；疫情演化超预期等

正文

1销售

1.1. 疫情对销售的冲击？

调研企业普遍反馈，（1）1月销售受冲击相对较小，9家房企中的4家1月合约销售金额仍同比正增长，2家同比增速达到60%左右；（2）普遍对2月和3月销售较悲观，部分房企一季度销售计划调降幅度达到50%-60%；（3）从全年来看，行业整体一季度签约、供货占全年的比重不高，调研企业2019Q1销售额占全年的比重在11%-23%之间，77.8%在20%以下，企业普遍认为如果疫情3月底得到控制，由于购房需求可推迟，全年看销售受影响不大。9家企业中，7家表示暂未调整销售目标，2家表示销售目标可能有10%左右的下调。

1.2. 企业应对销售下滑的措施？

（1）线上购房，9家调研企业均推出线上购房平台，但企业普遍认为，线上销售可成为蓄客来源，但无法成为成交来源；（2）无理由退房，9家企业中2家采取该措施，期限均为1个月；（3）价格折扣，9家企业中3家表示正在或可能实施降价策略。其中1家对高端项目推出最高88折优惠；1家通过定金抵房款、推荐购房、特价房等形式提供变相折扣；1家表示疫情后可能对部分利润较好的三四线楼盘进行促销。（4）其他方式还有首付分期（首付1成起，分期3个月，1家企业采用）、更名权（针对投资客推出交齐首付签约前允许更名一次，2家企业采用）、建立无人展销中心等。

1.3. 企业对未来销售形势的预期？

企业普遍认为，如果疫情在3月底至4月初结束，伴随地方政策的局部微调，二季度销售可能会有反弹。同时，部分企业提出，由于各企业复工进度相似，3-4季度可能成为行业集中供货阶段，下半年销售竞争可能加剧。

2投资

2.1. 疫情对拿地的影响？

（1）拿地总量上，9家企业中3家表示由于销售回款因疫情减少，公司已同步调减投资额度或对投资较为谨慎；其他6家表示，投资采取量入为出的策略，将根据销售回款和融资情况安排投资支出。（2）土地获取方式上，9家企业中4家提到会加大对收并购和勾地的关注。

2.2. 疫情对施工和竣工的影响？

企业普遍表示，施工方面，从行业惯例来看，大部分房地产企业或施工单位过去几年都在元宵节之后复工，疫情影响相对较小。竣工方面，由于竣工涉及结转，行业惯例一般在四季度尤其是12月加工期、尽量竣工，1-2月本身竣工不多。

2.3. 企业复工进度如何？

地方政策方面，企业反馈，（1）重庆、昆明复工最早，在2月10号；（2）广东省2月20日后可复工，目前深圳、广州、珠海、中山等城市已可办理复工；（3）广西、四川区域要求 2 月 24 日以后复工；（4）上海人员管制有所松动，管理人员能返岗，但务工人员返程政策尚不明确；（5）复工最晚的城市在3月17日。复工进度方面，6家企业表示复工进度随地方政策而定，3家预计2月底项目复工进度在50%-85%。

3融资

3.1. 银行贷款政策变动？

企业普遍反馈，银行开发贷与项目挂钩，期限基本在3-5年，根据销售进度还款，如受疫情影响，销售回款慢2-3个月，对整笔贷款还款影响不大。此外，多家企业反馈目前银行可对到期的贷款提供延期，已有房企获得3-6个月的贷款展期。 

3.2. 境内债券政策变动？

企业普遍反馈，为应对疫情，监管机构为企业项目申报审批提供流程便利，并已适当延长企业发行各类产品批文的有效期，同时当前ABS监管相对宽松，9家企业中4家均提出会对ABS重点关注。有企业反馈，2019 年四季度开始，由于整体上信用债投资存在资产荒现象，整体地产债的发行认购情况出现好转；多家企业反馈，公司会适当扩大以ABS供应链为代表的融资渠道，补充融资更多的通过ABN申报。

3.3. 海外债政策变动？

企业普遍反馈，目前境外新发债仍只能用于归还一年内到期的债券。但部分公司尝试向发改委申请提前赎回，用成本较低的新发债置换存量债。

3.4. 非标借款政策变动？

多数企业表示尚未收到明确的非标放松信息。部分企业认为，未来非标融资政策需要关注信托是否有可能放松、理财子公司是否有相关计划等，此外，部分企业认为，资管新规延期执行，银行对非标的压降不像之前那么迫切，融资方面对公司可能形成利好。

4政策

4.1. 目前已经出现的政策放松？

企业反馈，目前主要的政策放松有，（1）降低预售门槛或降低预售资金监管比例；（2）延长土地出让金缴付期限，或允许土地款分期缴纳；（3）增值税等税款延期缴付。

4.2. 对未来政策的预期？

企业普遍预期，后续政策放松力度可能加大，但“房住不炒”政策基调不变。部分企业认为，疫情对房地产销售冲击较大，房地产调控正处在放松边缘，预计后续地方政府将加大微调力度，但“房住不炒”基调不会改变；部分企业认为，近年经济增长压力较大，在保增长大前提下，叠加严峻的疫情冲击，国家有望出台一些刺激政策，比如基建、消费和房地产的适度放松; 部分企业认为，未来因城施策下边际放松可能出现，如降低二套首付、降低贷款利率、放开限购、加快按揭审批效率等。部分企业认为，目前政策放松主要在供给端，如土地市场及预售条件放松，需求端目前放开力度不大。

注意：分析师根据电话会议内容整理，不代表分析师个人或者所在机构观点，请投资者谨慎参考。

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