房地产政策还有哪些放松空间？

联系人：陈雨田/高文君

摘要

■疫情后房地产政策放松已经历两个阶段。（1）第一阶段政策放松集中于供给端，开始于承德、嘉兴等三四线城市，2月12日前后杭州、西安、无锡、上海成为首批放松的一二线城市。本阶段政策放松包括延缴土地出让金、降低土拍保证金比例、降低预售门槛、延缴税费、延长竣工期限等，政策放松集中于一二线城市，以缓解房企资金压力为主要目的；（2）第二阶段政策放松由供给端向需求端过渡，主要为防止购房需求断崖式下跌出台的扶持政策，2月21日，驻马店下调公积金首套首付比例，宜宾给予农民工购房补贴、马鞍山首套购房补贴延期；2月23日，南宁允许发放二套房公积金贷款；2月26日，钦州等引入契税补贴。本阶段放松集中于三四线城市，政策以“应急性扶持政策”为主，基本不触及“四限”。

■未来政策有哪些放松的空间？第一，政策基调上，“房住不炒”未发生改变。近期中央层面多次强调“房住不炒”，包括2月14日央行回应媒体传闻、2月19日央行货币政策执行报告、2月25日银保监会媒体通气会等。第二，“房住不炒”硬约束下，“全面因城施策”是政策的主要方向，政策微调可能进入“第三阶段”。2019年12月中央经济工作会议将“因城施策”升级为“全面落实因城施策”，意味着地方有更大的调控自主权，随着市场下行，政策放松或进入以需求端放松深化为特点的“第三阶段”。2月24日，浙商银行下调不限购城市首套首付比例，商业性住房贷款“限贷”政策首度松动，出现政策向第三阶段过渡的信号。

■第三阶段政策演化的特点可能包括，（1）从区域看，非限购城市先行放松，可能会向高能级城市延伸。（2）从政策方向看，存在两方面放松空间，一是改善型购房需求的放松，当前核心一二线城市二套房首付比例较高，部分城市达到70%甚至80%，二套房认定标准也较严格，多数为“认房认贷”。如果长期实行，可能会对核心城市的改善型需求构成抑制，未来这部分需求仍然需要释放；二是一些临时性调控政策的调整，这类政策在房价快速上涨期出台，市场回落后存在调整的可能性，如限售政策等。（3）从放松的最大空间看，在不触及中央政策底线的情况下，地方政府在“全面因城施策”指导下，“执行线”有望逐渐向中央“政策线”靠拢。在房价上涨较快的时期，地方为控制短期风险，提高政策“执行线”，如贷款首付政策等，在市场平稳回落后，“执行线”有下移向“政策线”靠拢的必要性和可能性。

■风险提示：政策不及预期、信息搜集不完全等

正文

1疫情以来房地产政策放松的两个阶段

疫情发生以来，房地产政策放松已经历两个阶段。

第一阶段为2月5日至2月21日，政策放松集中于供给端，主要为缓解疫情对企业现金流的冲击。

（1）从放松节奏来看，2月5日，承德率先出台允许土地出让金延缴等政策，随后嘉兴、南浔等三四线城市跟进；2月12日，杭州、西安、无锡、上海政策集中出台，允许降低竞买保证金等，成为首批明确放松的一二线城市，随后合肥、南昌、南京、天津、济南、福州等跟进。

（2）从政策工具看，这一阶段的放松集中于供给端，包括，①允许延期或分期缴纳土地出让金，多数城市期限为6个月至1年，包括承德、西安、无锡、合肥、南京等；②降低土地竞买保证金比例，多数城市降至20%，如承德、西安、南昌等；③降低预售门槛，江西省要求阶段性放宽预售政策，无锡要求完成25%投资即可预售；④税费减免或延缴，主要涉及城镇土地使用税、房产税等，主要包括杭州、无锡、济南等城市；⑤其他政策工具还有延长竣工期限、推动售楼部有序开放等。

（3）从放松城市来看，一二线城市为放松主力。

第二阶段开始于2月21日，主要为防止购房需求断崖式下跌出台的应急性扶持政策，以需求端政策居多，如公积金和购房补贴等。2月21日，驻马店下调公积金首套首付比例至20%，宜宾给予农民工购房补贴、马鞍山将首套购房补贴延期1年；2月23日，南宁允许发放二套房公积金贷款；2月26日、27日，钦州、抚州分别引入契税补贴、购房补贴等政策。

这一阶段的主要特点是，（1）政策开始由供给端向需求端过渡，但主要为应急性的扶持措施，基本不触及“四限”；（2）政策放松区域主要集中于三四线城市。

2未来政策有哪些放松的空间？

首先，政策基调上，“房住不炒”的政策导向没有发生改变。疫情发生以来，尽管地方政策微调不断，中央层面多次强调“房住不炒”。2月14日，央行就调整MPA考核指标传闻回应称，“将坚持‘房住不炒’的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展”；2月19日，央行货币政策执行报告重申“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；2月25日，银保监会在媒体通气会上表示，“房地产金融政策目前没有调整和改变”。同时，2月21日的政治局会议多次强调“精准”发力，意味着政策只会在坚守既定主基调下进行“精准施策”，无意通过“大水漫灌”刺激经济，“房住不炒”的底线不会改变。

第二，“房住不炒”硬约束下，“全面因城施策”是政策的主要方向。2019年12月12日中央经济工作会议将“因城施策”升级为“全面落实因城施策”，意味着中央考核、地方自主调控的“长效管理机制”模式仍然不变，后续随着市场下行压力加大，地方政策微调有望增多，政策放松或进入“第三阶段”，需求端政策放松可能进一步深化。

2月24日，浙商银行下调不限购城市首套首付比例至20%，商业性住房贷款“限贷”首度松动，随后邮储银行也将杭州临安部分楼盘首套首付比例下调至20%。政策放松向第三阶段过渡的信号初现。

“全面落实因城施策”下，第三阶段政策演化可能有哪些特点？

（1）从区域来看，非限购城市政策先行微调，后续可能向高能级城市延伸。在人口向核心城市集聚的背景下，多数非限购城市市场趋于下行，而返乡置业需求的折损将强化下行趋势，地方政府面临财政“缩水”和经济下行的双重压力，进行调控松绑的意愿更强，同时非限购城市所受的政策约束也更少，因此会先行进行政策微调，后续逐步过度到高能级城市。

（2）从政策方向来看，我们在2019年12月发布的报告《房地产距离“政策底”还有多远？》中分析，当前部分城市过严的调控政策不利于改善型需求的释放，同时，部分政策属于房价快速上涨期出台的临时性政策，随着房价涨幅回归理性，存在调整的空间。疫情冲击增加了政策调整的必要性和可能性。

①改善型购房需求的放松，当前核心城市的购房主力或从“刚需”转为“改需”，但核心一二线城市的二套房首付比例较高，部分城市达到70%甚至80%，二套房认定标准也较严格，多数为“认房认贷”。如果长期实行，可能会对核心城市的改善购房需求构成抑制，未来这部分需求仍然需要释放。

②临时性调控政策的调整，部分调控政策在房价快速上涨时期出台，起到抑制市场短期风险的作用，随着市场回归平稳，在部分城市，这类临时性政策存在调整的可能性，如限售政策等。

（3）从放松的最大空间看，在不触及中央政策底线的情况下，地方政府在“全面因城施策”指导下，“执行线”有望逐渐向中央“政策线”靠拢。在房价上涨较快的时期，地方政府为控制短期风险，提高政策“执行线”，如贷款首付政策，在市场平稳回落后，“执行线”有下移向“政策线”靠拢的必要性和可能性。如限贷政策，①不限购城市“政策线”由2016年2月2日央行等发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》规定，首、二套最低首付比例分布为20%、30%；②限购城市“政策线”由2014年“930”新政、2015年“330”新政规定，首、二套最低首付比例为30%、40%。当前浙商银行、邮储银行等限贷政策的松绑，均为将“执行线”向“政策线”的靠拢。

综上所述，“房住不炒”仍是当前政策的主基调，“全面因城施策”下地方政策微调力度有望加大。从区域来看，非限购城市政策可能先行微调，后向核心城市过渡；从政策方向上看，改善型购房需求、部分临时性的调控政策存在放松的空间。从政策力度来看，政策放松可能以不触及中央政策底线为前提。地产债投资上，疫情造成商品房短期销售承压，但对全年销售影响不大，结合2020年房企追求行业集中度动能下降带来投资强度下降，从全年看房企现金流仍有望趋于改善，再考虑到政策放松预期，地产债存在“挖金”机会。

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