2019年房企财报面面观（港股篇）
摘要
■融资能力：融资成本上行、海外债券融资占比上升。1）样本房企融资成本明显上升，较2018年上行58BP至7%，中、小型房企、民企均大幅上升，分别增加70BP、76BP、60BP至7.1%、7.4%、7.2%。2）样本房企海外债券占比中位数大幅上升8.4%至23%，中、小型房企、民企海外债券占比分别大幅上升9.2%、21.4%、10.7%至21.6%、43.1%、26.5%。
■现金流：龙头、大型、小型房企持续净流入。样本房企经营性净现金流中位数为4亿，其中龙头、大型、小型房企经营性净现金流持续净流入，分别为123亿、10亿、7亿，中型房企净流出38亿。
■综合来看，港股房企偿债能力、现金流状况均相对较好，但长期偿债能力边际弱化。按规模来看，龙头、大、小型房企偿债能力、现金流状况均较好，但龙头房企短期偿债能力边际弱化、小型房企长期偿债能力边际弱化、大型房企各项指标均在弱化。中型房企偿债能力较强，但长期偿债能力边际弱化，现金流状况持续净流出。按类型来看，国企、民企偿债能力、现金流状况均较好，但国企各项指标均在弱化，现金短债比下降、短长期有息负债比、净负债率上升，经营性净现金流同比减少；民企长期偿债能力边际弱化，经营性净现金流同比减少。按公司来看，可关注3类房企：1）偿债能力、现金流状况较优。代表房企：碧桂园、世贸、龙湖。2）偿债能力较弱但边际改善，现金流状况较好。代表房企：美的、首创、弘阳。3）现金流状况较弱但边际改善，偿债能力较强。代表房企：绿城。
正文
1偿债能力：短期偿债能力相对改善，长期偿债能力略弱于去年
1.1. 短期偿债能力：相对改善
1.1.1. 现金短债比：中小房企、民企改善
2019年样本房企现金对短期债务的覆盖能力略微改善，现金短债比中位数为1.36倍，较去年略微增加0.02倍。
分公司来看：
变化：美的置业现金短债比明显改善，朗诗、中海现金短债比下降。2019年共有16家约38%的房企现金短债比改善，其中美的置业上升幅度在1以上，主要源于短债规模下降的同时货币资金规模增加。62%的房企现金短债比较2018年下降，其中朗诗、中海、时代中国、绿城下降幅度在1以上，均主要源于短期债务的大幅增加。
绝对值：龙湖、中海、越秀现金短债比较高，国瑞、三盛、金茂、富力现金短债比较低。2019年共有28家约67%的港股房企现金短债比在1以上，龙湖、中海、越秀、远洋、华润、旭辉、合景、碧桂园、美的置业均在2以上。共有33%的港股房企现金短债比在1以下，其中国瑞、三盛、金茂、富力、恒大现金短债比较低，分别为0.4、0.4、0.4、0.2、0.1。
2019年42家港股房企短长期有息负债比中位数较2018年略微上涨0.02至0.49。
分规模来看，中型房企债务期限结构有所改善。龙头、大型、小型房企有息负债比中位数分别较去年同期增加0.02、0.05、0.11至0.52、0.32、0.64，中型房企短长期有息负债比中位数较2018年下降0.03至0.44，债务期限结构有所改善。分类型来看，民企债务期限结构有所改善。民企短长期有息负债比中位数下降0.02至0.54，债务期限结构有所改善，国企上涨0.09至0.36。
分公司来看：
变化：德信短长期有息负债比大幅下降，力高、三盛大幅上升。2019年共有22家约52%的房企短长期有息负债比下降，德信降幅在1以上，主要受短期银行贷款大幅减少影响。48%的房企短长期有息负债比较2018年上升，力高、三盛上升幅度均在0.5以上，主要源于短期银行借款和一年内到期票据大幅增加。
绝对值：龙湖、越秀、远洋短长期有息负债比显著较低，力高、中梁、当代显著较高。2019年共有21家约50%的港股房企短长期有息负债比低于0.5，龙湖、越秀、远洋、中海、华润均低于0.2。50%的房企短长期有息负债比高于0.5，其中力高、中梁、当代分别为2.7、1.2、1。
2019年42家港股房企长期偿债能力略弱于2018年，净负债率中位数为89.6%，较去年小幅上升3.9%。
分规模来看，龙头房企长期偿债能力明显改善。龙头房企净负债率中位数大幅下降8.2%至52%，大、中、小型房企分别较2018年上升2.9%、5.6%、0.3%至80.5%、97.1%、88.1%。分类型来看，国企、民企长期偿债能力均弱于去年。国企、民企净负债率中位数分别较去年同期上升6.8%、2.8%至85%、89.8%。
分公司来看：
变化：新力、佳兆业、中梁净负债率明显改善，三盛净负债率大幅上升。2019年共18家约43%的房企净负债率下降，新力、佳兆业、中梁下降幅度较大，主要受益于所有者权益规模及货币资金的增加。约57%的房企净负债率有所上升，其中三盛净负债率大幅上升136%至519%，主要源于其有息负债规模大幅增加。
绝对值：中海、华润、万科长期偿债能力较优，三盛、富力、融创净负债率相对较高。2019年共有27家约64%的房企净负债率在1以下，中海、华润、万科净负债率均不足40%。约有36%的房企净负债率大于1，三盛、富力、融创净负债率明显较高，分别为519%、218%、214%。
2融资能力：融资成本上行、海外债券融资占比上升
2019年共24家港股房企披露综合融资成本，融创、金茂、富力、奥园、佳兆业、合景泰富、时代中国、建业、花样年、万科、弘阳、保利置业和景瑞共13家房企的融资成本通过利息支出（含资本化）/有息负债（含永续债）计算得出。
2019年融资环境收紧，37家样本房企融资成本明显上升，综合融资成本中位数为7%，较2018年上行58BP。
分规模来看，龙头房企融资成本不变，中小型房企融资成本明显增加。龙头房企融资成本中位数保持4.5%不变，大、中、小型融资成本中位数分别增加33BP、70BP、76BP至5.93%、7.1%、7.4%，融资环境收紧下中小型房企融资成本明显增加。分类型来看，民企融资成本大幅上升。民企2019年融资成本中位数上升60BP至7.19%，国企小幅上行8.5BP至5.5%，但融资成本仍相对较低。
分公司来看，中梁、正荣、保利置业融资成本明显下降，花样年、时代中国融资成本明显上升。2019年共有14家约40%的样本房企融资成本较2018年下降，中梁、保利置业、正荣下降幅度均在30BP以上，中梁、正荣主要源于融资渠道的改善，非标融资占比分别下降19%、14%；保利置业主要源于融资成本的降低，固定利率贷款融资成本由4.8%-8.8%降至4.62%-8%，浮动利率加息由1.1%-2.5%降至1.05%-2.5%。约60%的样本房企融资成本较2018年上升，花样年、时代中国、景瑞、合景泰富、弘阳、富力、融创上行幅度均在100BP以上。
2019年共23家港股房企公布了详细的融资结构，银行贷款占比中位数小幅下降1.7%至40.5%，海外债券占比中位数上升8.4%至23%。
分规模来看，大型房企银行贷款占比上升，中小型房企海外债券占比上升。龙头房企中仅恒大公布了详细的融资结构，其银行贷款及非标融资占比小幅下降，海外债券占比小幅增加。大型房企银行贷款占比中位数上升8.1%至50%，非标融资占比下降，海外债、境内债占比略微上升。中、小房企海外债券占比明显上升，分别较2018年增加9.2%、21.4%，非标融资、银行贷款占比均下降。
分类型来看，国企非标融资、境内债占比下降，民企海外债占比上升。国企银行贷款、海外债占比中位数基本不变，境内债融资、非标融资占比中位数分别下降3.3%、2.8%，民企银行贷款、境内债、非标融资占比均下降，海外债占比中位数大幅提升10.7%至26.5%。
境内融资环境收紧，多数房企海外债融资占比上升。2019年分别有65%样本房企的银行贷款占比、70%样本房企的非标融资占比、57%样本房企的境内债券融资占比下降。海外债方面，2019年上半年为房企赴海外发债高峰期，7月发改委明确房企海外发债仅能借新还旧，但部分房企仍有发行额度尚未用完，叠加境内融资环境明显收紧，房企海外发债规模仍相对较高，全年共有91%的样本房企海外债占比明显上升，朗诗、景瑞、弘阳、正荣、佳兆业海外债融资占比上涨幅度均在10%以上。
3现金流：龙头、大型、小型房企持续净流入
目前共38家港股房企披露2019年年报，样本房企经营活动现金流净额中位数为4亿，现金流持续净流入。
分规模来看，中型房企经营性现金净流出，龙头、大型、小型房企持续净流入。龙头房企经营性净现金流较去年大幅增加110亿至123亿，现金流状况持续优化，小型房企经营性净现金流较去年增加4亿至7亿，大型房企较去年减少10亿至40亿，中型房企经营性现金流为净流出38亿，较去年减少38亿。分类型来看，国企、民企经营性现金流均为净流入，分别较去年减少15亿、5亿至2.5亿、5.5亿。
分公司来看：
变化：美的、中海、首创现金流状况明显改善，恒大、中梁、雅居乐经营性净现金流由正转负。2019年共8家房企经营性净现金流由负转正，美的、中海、首创均明显改善，分别较2018年增加172亿、171亿、63亿至6亿、99亿和2亿，其中中海、首创拿地强度均有所减弱，拿地金额/合约销售分别由38%、58%降至33%、44%。共10家房企经营性现金流由正转负，恒大、中梁、雅居乐均明显弱化，分别较2018年减少1221亿、284亿、172亿至-674亿、-203亿、-146亿，其中恒大拿地强度有所增加，2019年拿地金额/合约销售增加9%至23%。
绝对值：万科、新城、龙湖现金流状况较优，恒大、富力、中梁经营性现金流净流出规模较大。2019年共20家约53%的房企经营性现金流净流入，其中万科、新城、龙湖、华润、世贸、融创、金茂经营性现金流净额均在200亿以上。恒大、富力、中梁、雅居乐、正荣、旭辉经营性现金净流出规模均在100亿以上。
4总结 ：港股房企偿债能力、现金流状况较好
综合来看，港股房企偿债能力、现金流状况均相对较好，但长期偿债能力边际弱化。
按规模来看，龙头、大、小型房企偿债能力、现金流状况均较好，但龙头房企短期偿债能力边际弱化、小型房企长期偿债能力边际弱化、大型房企各项指标均在弱化。中型房企偿债能力较强，但长期偿债能力边际弱化，现金流状况持续净流出。
按类型来看，国企、民企偿债能力、现金流状况均较好，但国企各项指标均在弱化，现金短债比下降、短长期有息负债比、净负债率上升，经营性净现金流同比减少；民企长期偿债能力边际弱化，经营性净现金流同比减少。
按公司来看，综合偿债能力、现金流状况，可关注3类房企：
1）偿债能力、现金流状况较优。代表房企：碧桂园、世贸、龙湖。碧桂园、中海、世贸、龙湖等房企短、长期偿债能力、现金流状况均较好。
2）偿债能力较弱但边际改善，现金流状况较好。代表房企：美的、首创、弘阳。美的、首创长期偿债能力均较弱，但2019年净负债率下降，边际明显改善。弘阳整体偿债能力均较弱，但2019年现金短债比小幅上升、短长期有息负债比大幅下降，短期偿债能力边际改善。
3）现金流状况较弱但边际改善，偿债能力较强。代表房企：绿城。绿城经营性现金流净流出，但2019年净流出规模已经明显收窄。