60家房企案例看5类ABS如何影响房企报表 ——房地产资产证券化专题系列四

联系人：陈雨田

摘要

■房地产ABS已成为房企重要的融资渠道之一，发行ABS对房企财务报表的影响是什么？哪些ABS涉及出表？哪些ABS易被隐藏？本文以60家房企为样本（港股上市29家，A股上市或境内发债31家），全面总结ABS对房企财务报表的影响。

■如何判定房地产ABS是否涉及出表？

5类房地产ABS中，供应链ABS仅涉及应付账款明细科目的调整；购房尾款ABS、物业费ABS的基础资产为未来资产，不涉及出表；CMBS的交易结构为SPV向房企发放商业不动产抵押贷款，也不涉及出表；类REITs将底层不动产出售给SPV，可能涉及控制权变更，是唯一需要判断是否出表的品种。

■房地产ABS涉及哪些报表项目？

与发行债券直接计入“应付债券”不同，ABS在法律关系上为SPV向企业发放一笔借款、或企业向SPV出售基础资产获取交易对价，涉及的会计科目较为灵活，包括长期（或短期）借款、长期应付款、其他应付款、其他流动负债、其他非流动负债、应付债券等。

■房地产ABS如何影响房企报表？

（1）就购房尾款ABS而言，房企收到募集资金时，新增一项负债，港股上市房企63.6%计入“借款”项目下、9.1%单独计入“证券化安排的收款”项目；18.2%的房企将购房尾款ABS计入“贸易及其他应付款”项目中，统计有息负债时较易忽略，包括正荣、龙光和中骏等；境内上市或发债房企64.3%将尾款ABS计入“应付债券”、“短期（或长期）借款”，21.4%计入“长期应付款”，14.3%计入“其他流动负债”。（2）物业费ABS和CMBS会计处理较为相似，港股与购房尾款类似，A股一般不计入“其他流动负债”等短端科目，而计入“长期应付款”、“应付债券”、“其他非流动负债”、“长期借款”四类项目。（3）供应链ABS对房企而言，只需变更应付账款下的二级科目（从供应商变更为保理商），同时延长付款期限。若房企认购次级债券，则计入“交易性金融资产”等科目。（4）类REITs是否出表考虑三个要素，是否拥有权力、是否享有可变回报、拥有的权利和可变回报是否具有相关性。当房企持有的次级份额比例较高、担任底层资产的管理人、提供较强的增信措施、或支付大额权利维持费时，类REITs较难出表。

■统计有息负债时，哪些房企的ABS容易遗漏？

（1）就港股而言，少数房企将ABS计入“贸易及其他应付款”相关科目，包括龙光、正荣、中骏、弘阳地产等；（2）就A股而言，ABS计入“其他流动负债”项目的有新城和华发；计入“长期应付款”的有中南、建发、大悦城、迪马和北辰等；计入“其他非流动负债”的有金地和华发等。

■风险提示：数据处理偏差；宏观经济超预期等

正文

按照基础资产划分，房地产ABS主要包括五类，供应链ABS、购房尾款ABS、物业费ABS、CMBS和类REITs。发行各类ABS对房企财务报表的影响是什么？哪些ABS涉及出表？哪些ABS易被隐藏？本文以60家房企为样本（港股上市29家，A股上市或境内发债31家），全面总结ABS对房企财务报表的影响。

1房地产ABS涉及的两类资产与出表判断

为厘清房地产ABS的出表问题，首先将ABS涉及的资产分为未来资产和现时资产两类。其中“未来资产”指未来期间可产生稳定、可预测现金流的“类资产”，包括收益权、未来债权等，未确认在原始权益人财务报表中，不存在出表的问题，购房尾款ABS（未来债权）、物业费ABS（收益权）为此情形；“现时资产”指存在于原始权益人财务报表中的债权资产或不动产，如应收账款、投资性房地产等，在转让过程中，根据不同的交易结构，可能存在控制权的转移，会计认同出表。CMBS和类REITs的底层资产不动产属于“现时资产”的范畴。

五类房地产ABS中仅类REITs涉及是否出表的判断。供应链ABS原始权益人并非房企，发行供应链ABS仅涉及房企应付账款明细科目的调整，对报表影响较小；购房尾款ABS、物业费ABS的基础资产为未来资产，不涉及出表；CMBS的交易结构为SPV向房企发放一笔商业不动产抵押贷款，对房企而言，法律性质为借款，也不涉及出表；类REITs将底层不动产出售给SPV，可能涉及控制权的变更，是5类房地产ABS中唯一需要判断是否出表的品种。

2房地产ABS涉及哪些报表项目？

如果ABS涉及出表，房企终止确认资产、并确认资产处置损益；如果不出表，房企发行ABS对应新增一项负债，但与发行债券直接计入“应付债券”不同，ABS涉及的会计科目更加灵活。可以理解为ABS在法律关系上为SPV向企业发放一笔借款、或企业向SPV出售基础资产获取交易对价，在负债端对应的科目根据企业对交易结构的界定有所不同，可包括长期（或短期）借款、长期应付款、其他应付款、其他流动负债、其他非流动负债、应付债券等。

ABS会计处理的灵活性导致统计企业有息负债时，较容易将计入“经营负债”的ABS遗漏，如A股报表较易遗漏计入“长期应付款”、“其他流动负债”、“其他非流动负债”的ABS，港股报表较易遗漏计入“贸易及其他应付款项”等项目的ABS。

3房地产ABS如何影响房企报表？

3.1. 购房尾款ABS

购房尾款的形成过程为，房企和购房人签订《商品房买卖合同》，购房人支付首付款，同时向银行或地方公积金管理中心提交按揭申请。从提交申请到银行放款约有3-6个月的时滞，房企为加快资金到账时间，通过购房尾款证券化将未来现金流提前变现。由于商品房销售一般采用预售制，房企尚未完成房屋交付义务，不满足收入确认条件，购房尾款不能确认为应收账款，而构成一笔“未来债权”。购房尾款ABS可理解为以“未来债权”的偿债现金流作为抵押的一笔有息借款。

房企收到购房尾款ABS募集资金时的会计处理为：

借：库存现金/银行存款

      贷：长期应付款、或应付债券、或其他流动负债、或短期（或长期）借款等。

同时，如房企认购次级债券，计入“交易性金融资产”、“其他非流动金融资产”等科目中。

购房尾款ABS对应的负债科目每家房企各有不同，总结来看，（1）就港股而言，①多数房企将购房尾款ABS计入“借款”项目中，以“资产支持证券”二级项列示，占63.6%，如雅居乐、融信等；②部分房企将购房尾款ABS独立为“证券化安排的收款”报表项目，如碧桂园、远洋等。以上两种处理在分析有息负债时均不易发生遗漏，③少数房企将购房尾款ABS计入“贸易及其他应付款”科目中，如正荣、龙光和中骏，加总有息负债时较易出现遗漏。

（2）就A股而言，①多数房企将购房尾款计入“应付债券”，占比50%，如中南、招蛇、蓝光等；②部分房企计入“短期借款”或“长期借款”，占14.3%，如金科、荣盛发展等；③部分房企计入“长期应付款”，占比21.4%，如建发、大悦城等；④部分房企计入“其他流动负债”，占比14.3%，如新城控股、华发股份等。需要注意的是，尽管购房尾款ABS存续期多在2-3年之间，房企收到购房尾款ABS募集资金时仍将其计入流动负债端的“其他流动负债”，与购房尾款的循环购买设置有关。购房尾款回款时间实际为3-6个月，对房企而言相当于一笔循环使用的借款。

3.2. 物业费ABS和CMBS

物业费ABS和CMBS会计处理较为相似，与购房尾款的区别是，一般不计入“其他流动负债”等短端科目，涉及的科目包括“长期应付款”、“应付债券”、“其他非流动负债”等。房企收到物业费ABS或CMBS募集资金时的会计处理为：

借：库存现金/银行存款

      贷：长期应付款、或应付债券、或其他非流动负债等。

同时，如房企认购次级债券，计入“交易性金融资产”、“其他非流动金融资产”等科目中。

物业费ABS和CMBS港股报表涉及的项目包括，①多数房企将物业费ABS和CMBS计入“借款”项目中，占64.3%，如雅居乐、宝龙、禹洲等；②部分房企将物业费ABS和CMBS独立为“证券化安排的收款”报表项目，占28.6%，如绿城、花样年等；③其他处理方法还有计入“其他非流动负债”等，如红星美凯龙。

物业费ABS和CMBS在A股报表涉及的项目包括，①计入“应付债券”的房企最多，占比36.8%，如首开、新城、华夏幸福等；②其次是“长期借款”，占26.3%，如保利、金科等；③也有部分房企计入“长期应付款”，占26.3%，如建发、中南建设等；④少数房企计入“其他非流动负债”，占10.5%，如金地、华发等。

3.3. 供应链ABS

房地产供应链ABS是供应商将向核心企业的应收账款打包出售给保理公司，由保理公司作为原始权益人完成发行。对房企而言，只需变更应付账款下的二级科目（从供应商变更为保理商），同时延长付款期限。若房企认购次级债券，则计入“交易性金融资产”等科目。

供应链ABS还款时，会计处理为：

（1）若子公司自偿：

借：应付账款

      贷：银行存款

母公司不进行账务处理。

（2）若母公司代为偿还：

母公司：借：长期股权投资

                   贷：银行存款

子公司：借：应付账款

                   贷：资本公积

3.4. 类REITs

（1）类REITs底层资产是否出表的判断

根据会计准则，判断房企是否需将类REITs的SPV纳入合并报表需要考虑三个要素，①是否拥有权力，即是否能主导投资方的相关活动，如生产、销售、对外投资、融资等；②是否享有可变回报，即回报与投资方业绩挂钩；③拥有的权利和可变回报是否具有相关性。

结合三要素来看，出现以下几种情形类REITs常不能判定出表，①房企持有的次级份额比例较高，进而享有底层资产的主要运营收益和/或退出时的增值收益，即享有“可变回报”；②房企担任底层资产的物业管理人，负责底层资产的运营及管理，“拥有权力”；③房企提供较强的增信措施，承担项目的主要风险而实质“拥有权力”；④房企享有按固定价格回购底层资产的优先收购权，并支付大额权利维持费，需考虑是否与“真实出售”的商业意图相矛盾且是否拥有实质性权力。

（2）发行类REITs的会计处理

发行类REITs如果出表，则终止确认投资性房地产，并确认资产处置损益；如果不出表，则新增一项负债，会计分录为：

借：库存现金/银行存款

      贷：长期借款、其他非流动负债等。

从样本房企来看，发行类REITs未出表的企业，对应负债项目主要包括长期借款和其他非流动负债。

4总结

总结来看，（1）供应链ABS主要涉及应付账款二级科目的调整，对房企报表影响较小；（2）购房尾款ABS增加一项负债，国内财务报表计入“应付债券”、“短期(或长期)借款”、“长期应付款”、“其他流动负债”四类科目，香港财务报表计入“借款”、“证券化安排的收款”、“贸易及其他应付款”等；（3）物业费ABS、CMBS、不出表的类REITs会计处理相似，国内财务报表计入“应付债券”、“长期应付款”、“长期借款”、“其他非流动负债”四类科目，香港财务报表计入“借款”、“证券化安排的收款”等。

部分房企将ABS计入经营负债科目，统计有息负债时较容易遗漏。（1）就港股而言，少数房企计入“贸易及其他应付款”相关科目，包括有龙光、正荣、中骏和弘阳地产，需结合附注进一步识别；（2）就A股而言，ABS涉及“其他流动负债”科目的有新城和华发；涉及“长期应付款”的有中南、建发、大悦城、迪马、北辰等；涉及“其他非流动负债”的有金地和华发。

* 感谢实习生孙维对本文的贡献

相关报告