三条红线落地以来，哪些房企已成功“降档”？——房企2020年三季报解析

联系人：陈雨田

摘要

■三条红线”落地以来，房企基本面发生哪些变化？本文以披露季报的49家A股上市和境内发债房企为样本，全面剖析“三条红线”下红、橙、黄、绿四档房企融资、拿地、销售、现金流等维度的变化。

■哪些房企已实现“降档”？2020Q3近两成房企实现“降档”，其中橙色房企“降档”比例最高。以同时披露半年报和季报的49家A股上市和境内发债房企为样本，2020年6月30日至9月30日，共有9家房企实现“降档”（触碰红线数减少），占比18.4%。其中，橙色房企“降档”比例最高，为38.5%；红档次之，“降档”比例为15.8%。

总体来看，“三条红线”落地后，房企短、长期偿债能力均发生明显改善。49家样本房企2020Q3剔预资产负债率、净负债率、现金短债比中位分别为72.7%、118.5%、101.5%，相比2020H1下降0.9pct、下降7.7pct、回升17.7pct，短期偿债能力的改善最为明显。

■房企如何实现“降档”？三条红线中，（1）现金短债比改善难度相对最小，红转橙的3家房企均通过提升现金短债比实现，其中首开、南国置业主要通过增加现金达标，电建主要通过降低短期债务达标；建发股份、招商蛇口也通过提升现金短债比分别实现橙转黄、黄转绿，均主要来自现金的增加。（2）净负债率改善难度次之，大悦城、红星美凯龙通过降低净负债率实现橙转黄，主要通过降债务、增权益并举实现；（3）剔预资产负债率改善难度相对最大，仅华侨城通过降低剔预资产负债率和净负债率实现橙转绿，主要通过增权益、增预收实现。

■哪些房企在积极降债？橙档房企降债最积极，绿档房企积极加杠杆。2020Q3非绿档房企有息负债增速均控制在较低水平，红、橙、黄档房企有息负债增速中位分别为0.9%、-2.5%、-0.3%，债务规模下降的房企占比分别达到47.3%、71.4%、54.5%；绿档房企加杠杆相对灵活，2020Q3有息负债增速中位达到9.1%。从个体来看，债务压降幅度较大的红档房企有电建地产、金科股份等，橙档房企有红星美凯龙、大悦城等，黄档房企有万科等。

■哪些房企拿地放缓？三季度房企拿地全面放缓，红、橙、黄、绿三档房企拿地强度中位分别为31.0%、15.0%、38.8%、25.6%，均低于40%的监管线，相比2020年上半年回落26.6pct、46.0pct、18.6pct、18.2pct，橙档房企拿地放缓最明显。从个体来看，拿地强度回落较大的红档房企有华夏幸福、蓝光、金科等，橙档房企有阳光城、荣盛发展、大悦城等，黄档房企有滨江集团等。

■哪些房企现金流改善？2020Q3六成房企经营活动现金流实现净流入，其中红、橙、黄、绿房企经营活动现金流净额由负转正占比分别为31.6%、42.6%、18.2%、28.6%，橙档现金流改善最明显。

■哪些房企销售表现较好？前三季度橙档和绿档房企销售表现最好, 1-全口径销售金额增速中位分别为9.1%、6.8%，红档和黄档房企销售增速中位分别为3.2%、-0.3%。从个体来看，销售表现较好的红档房企有光明地产、金科股份、华发股份等，橙档房企有建发股份、中交地产、华侨城等；黄档房企有招商蛇口、滨江集团等。

■风险提示：指标口径差异；房地产调控超预期等。

正文

“三条红线”落地后，房企加杠杆是否放缓？对外投资是否减弱？偿债能力是否改善？本文以披露季报的49家A股上市和境内发债房企为样本（其中40家为TOP100房企），全面剖析“三条红线”下红、橙、黄、绿四档房企融资、拿地、销售、现金流四个维度发生的变化。

1. 哪些房企实现“降档”？

2020年三季度近两成房企实现“降档”，橙色房企“降档”比例最高。以同时披露半年报和季报的49家A股上市和境内发债房企为样本，2020H1红、橙、黄、绿档房企各占38.8%、26.5%、20.4%、14.3%。至2020Q3，共有9家房企实现“降档”（触碰红线数减少），占比达到18.4%。其中，橙色房企“降档”比例最高，13家橙色房企中5家“降档”，占比38.5%；红档房企次之，“降档”占比15.8%。黄档和绿档房企中，各有1家出现“升档”。

红档房企中，首开、电建、南国置业3家通过增现金或降短债改善现金短债比，实现“降档”。三条红线中，现金短债比改善难度相对最小，2020年6月30日至9月30日，3家红档房企通过改善现金短债比转橙，占红档房企的15.8%。3家房企为首开股份、电建地产和南国置业，其中首开和南国置业主要通过增加现金达标，电建主要通过降低短期债务达标。

橙档房企中，华侨城、建发股份、大悦城、红星美凯龙、苏州高新5家实现“降档”。2020年6月30日至9月30日，38.5%的橙档房企实现降档。其中，华侨城、苏州高新由橙档直接转为绿档，华侨城2020Q3剔预资产负债率和净负债率分别回落1.8pct、14.8pct，主要通过增权益、增预收实现。苏州高新净负债率回落60.8pct、现金短债比回升85.4pct，主要通过增现金、降短债实现。建发股份、大悦城、红星美凯龙三家由橙档转为黄档，其中建发股份现金短债比达标，主要通过增现金实现；大悦城、红星美凯龙净负债率达标，主要通过降债务、增权益实现。

黄档房企中，招商蛇口实现降档。2020年6月30日至9月30日，招商蛇口由黄档转为绿档，现金短债比由2020H1的87.3%升至101.5%，主要通过增现金实现。黄档房企中1家出现升档，为迪马股份，主要来自剔预资产负债率由68.3%小幅提升至71.7%。

绿档房企“三条红线”指标基本稳定。从2020年中报来看，A股上市及发债房企中共7家绿档房企，至2020Q3，这7家房企中仅金地剔预资产负债率小幅上升0.2个百分点至70.1%，超出红线限制，但与红线偏离度较小。

整体来看，“三条红线”落地后，房企短、长期偿债能力发生明显改善。49家样本房企2020Q3剔预资产负债率、净负债率、现金短债比中位分别为72.7%、118.5%、101.5%，相比2020H1下降0.9pct、下降7.7pct、回升17.7pct，现金短债比的改善最为明显。从报表项目变化来看，房企主要通过降短债、提权益、提预收实现指标改善，短期有息负债下降占比65.3%、所有者权益上升占比73.5%、合同负债上升占比87.5%。

2. 债务：橙档房企降债最积极，绿档房企积极加杠杆

“三条红线”对各档房企有息负债增速做出严格限制。从三季度房企有息负债规模的增速来看，红、橙、黄三档房企有息负债增速均控制在较低水平，2020Q3有息负债增速分别为0.9%、-2.5%、-0.3%，有息负债规模下降房企占比分别达到47.3%、71.4%、54.5%，其中橙档房企有息负债压缩最明显。绿档房企加杠杆相对灵活，2020Q3有息负债增速达到9.1%，全部房企有息负债均有所增加。

在红档房企中，债务压降幅度较大的有云南城投、电建地产、金科股份等，2020Q3有息负债规模相比2020H1下降14.8%、8.2%、7.1%，华发股份、广宇发展2020Q3有息负债增速仍达到12.4%、8.1%；橙档房企中，债务压降幅度较大的有苏州高新、红星美凯龙、大悦城等，2020Q3有息负债规模相比2020H1下降14.5%、6.6%、4.9%，中交地产2020Q3有息负债增速仍达到20.2%；黄档房企中，债务压降幅度较大的有佳源集团、万科等，2020Q3有息负债规模相比2020H1下降8.7%、5.9%。

3. 拿地：全线放缓

“三条红线”将拿地强度作为观察指标。三季度房企拿地全面放缓，红、橙、黄、绿三档房企拿地强度中位分别为31.0%、15.0%、38.8%、25.6%，均低于40%的监管线，相比2020年上半年回落26.6pct、46.0pct、18.6pct、18.2pct。总体来看，橙档房企拿地放缓最明显，绿档和黄档房企拿地强度降幅相对最小。

在红档房企中，华夏幸福、蓝光、金科拿地强度回落最明显，分别回落42pct、39.2pct、31.3pct至15.6%、23.6%、31.3%，绿地拿地强度回升17.2Pct至49.0%。橙档拿地强度全部回落，其中阳光城、荣盛发展、大悦城拿地强度回落明显，分别降低49.0pct、28.1pct、27.1pct至12.0%、15.0%、6.9%的相对低位；华侨城和中交地产拿地强度仍超过40%，分别为43.9%、105.9%；黄档房企拿地相对积极，万科、招蛇、滨江2020Q3拿地强度分别为37.3%、40.2%、43.4%。

4. 现金流：橙档房企改善最明显

“三条红线”将经营活动现金净额作为观察指标。2020Q3六成房企经营活动现金流净流入，其中红、橙、黄、绿房企经营活动现金流净流入占比分别为63.2%、57.1%、54.5%、57.1%，经营活动现金流转正占比分别为31.6%、42.6%、18.2%、28.6%，总体来看，橙档房企经营活动现金流改善最明显。

5. 销售：橙档和绿档房企表现最好

从销售端来看，橙档和绿档房企销售表现最好，1-9月全口径销售金额增速中位分别为9.1%、6.8%，红档和黄档房企销售增速中位分别为3.2%、-0.3%。红档房企中，泰禾、华夏幸福、蓝光、绿地销售表现偏弱，1-9月全口径销售金额同比回落56.3%、35.5%、13.1%、10.7%；电建地产、光明地产、金科股份、华发股份销售表现较好，1-9月全口径销售金额同比增长95.4%、24.9%、21.4%、10.3%。橙档房企中，红星美凯龙、首创置业、阳光城销售表现略弱，1-9月全口径销售金额同比回落9.5%、4.9%、2.0%；建发股份、中交地产、华侨城销售表现较好，1-9月全口径销售金额同比增长70.4%、67.4%、36.3%。黄档房企中，佳源集团、新城控股销售表现略弱，1-9月全口径销售金额同比回落61.7%、17.2%；招蛇、滨江销售表现较好，1-9月全口径销售金额同比增长17.4%、16.2%。

6. 附录：样本房企指标一览（2020Q3）

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