【深度解析】房贷集中度新政的影响全解析：监管模式、信用压降、地产销售与房企风险
联系人：陈雨田
摘要
■事件：
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求建立“房地产贷款集中度管理制度”，分5档设置银行房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比两个上限。
■我们认为：
房地产贷款集中度管理是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，与“三条红线”一起丰富了原有的监管体系，实现了房地产监管从需求侧到供给侧、从增量到存量、从单一调控到联合监管的重要转变。2020年7月25日韩正主持房地产工作座谈会，央行二、三季度货币政策执行报告均强调，“实施好房地产金融审慎管理制度”，8月下旬以来，以“三条红线”为代表的监管政策密集落地，房地产多样化监管呼之欲出。当前房地产调控有三个变化，（1）从需求侧到供给侧。调控由“限购、限贷、限价、限售、限离”等需求侧管控拓展到“三条红线”、贷款集中度等供给端监管；（2）从增量到存量。此前调控更多关注“增量”，如“三条红线”控制有息负债增速，本次新政着眼“存量”，关注贷款余额结构的优化；（3）从单一调控到联合监管。房地产调控由单行业监管上升至金融和房地产的联合监管。
新政将压降多少房地产贷款？从2020年中报数据来看，披露中报的35家上市银行中10家需要压降房地产贷款或个人住房贷款占比，压降幅度较大的以中小银行为主。假定不达标银行在监管给予的最长宽限期内平均分解压降目标，预计或导致2021年房地产贷款余额少增4000亿左右，个人住房贷款余额少增3500亿左右。
新政如何影响房地产行业？（1）个人住房贷款余额压降或对房地产销售端形成小幅扰动。新政可能带来2021年个人住房贷款余额少增3500亿左右，假设平均首付比例为50%，则或拖累商品房销售金额7000亿左右。但考虑到购房者在不同银行之间的腾挪，实际影响可能小于7000亿。（2）房地产开发贷压降压力下，部分银行可能优先收紧对弱资质房企（尤其是小规模红档房企）的授信，需关注这部分房企2020年年报财务指标的改善情况。根据上述预测，2021年房地产开发贷款余额或少增500亿左右（用房地产贷款减去个人住房贷款计算，不考虑企业购房贷款等不包括在个人住房贷款但包括在房地产贷款中的小项），部分有开发贷压降压力的银行或优先收紧对弱资质房企（尤其是小规模红档房企）的授信，需关注这部分房企2020年财务指标的改善情况。
■风险提示：测算结果与实际可能存在偏差、房地产调控超预期等。
正文
事件与背景：
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求建立“房地产贷款集中度管理制度”，将银行划为5档，分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置2-4年的过渡期进行整改。
过去几年，中国房地产贷款余额占各项贷款余额的比重持续攀升，其中2020Q3 新增占比明显抬头。截至2020Q3,全国个人住房贷款余额、房地产贷款余额占各项贷款余额的比重达到19.8%、28.8%。三季度以来，这一占比明显抬头，新增个人住房贷款/新增各项贷款、新增房地产贷款/新增各项贷款达到26.2%、34.3%。
我们认为：
1房地产贷款集中度管理极大丰富了房地产金融监管的内容
2 新政将压降多少房地产贷款？
（1）从2020年中报数据来看，35家披露数据的上市银行中10家需要压降房地产贷款或个人住房贷款占比，压降幅度较大的以中小银行为主。
从35家上市银行来看[注释1]，2020H1存在一个及以上指标不达标的银行共10家。其中，①第1档大型银行不达标的是建行和邮储银行，但“超标”不多，2家个人住房贷款占比相比政策上限略高1.9pct、1.1pct；②第2档中型银行不达标3家，其中招行、兴业银行压降压力最大，两个指标均高出上限超过4个百分点；③第3档小型银行不达标5家，其中成都银行、郑州银行、青岛银行压降压力相对较大，指标均超出上限5个百分点以上；④第4档县域农合机构达标情况较好。
（2）不达标银行压降贷款或将导致2021年房地产贷款余额少增4000亿左右，个人住房贷款余额少增3500亿左右。
新政2021年1月1月起执行，首先根据中报对上市银行2020年报数据进行推算。假定上市银行2020年末相比2020H1贷款余额增速与全国持平，预计为4.5%[注释2]，且各家银行两个集中度指标年末值与其2020H1持平。假定2021年起，不达标银行在监管给予的最长宽限期内平均分解压降目标，即指标超过政策线2个百分点以内的，分2年平均压降；超过政策线2个百分点以上的，分4年平均压降，计算出不达标银行2021年两个指标的压降需求。如果某家银行个人住房贷款占比不达标、而房地产贷款占比达标，假定房地产贷款占比跟随个人住房贷款占比降低相同幅度[注释3]。
假定2021年末上市银行各项贷款余额增速仍与全国持平，按该增速计算2021年末上市银行贷款余额，乘以两个集中度指标压降幅度，可计算出上市银行房地产贷款和个人住房贷款余额的压降金额。例如，若假定2021年全国贷款余额增速为11.0%（即2021年新增信贷19.0万亿，相比2020年新增信贷19.5万亿回落），以建设银行为例，需要压降的个人住房贷款余额为1715.3亿元（19.1万亿（按11%增速计算的2021年末贷款余额）*0.9%（按2年宽限期分解的集中度压降需求）。加总全部不达标上市银行的压降需求可计算出2021年末上市银行房地产贷款余额、个人住房贷款余额总共需少增3974.1亿、3487.1亿元。若2021年全国各项贷款余额增速假定为11.3%（即新增19.5万亿信贷），则房地产贷款余额、个人住房贷款余额总共需少增3979.2亿、3496.6亿元。
对于非上市银行部分，2020H1非上市银行各项贷款余额、房地产贷款余额、个人住房贷款余额分别为54.3万亿、10.7万亿、3.2万亿（各占全国的32.9%、22.6%、9.8%），房地产贷款余额/各项贷款、个人住房贷款余额/各项贷款分别为19.8%、5.9%，其中个人住房贷款占比远低于新政各档上限，压降需求不大；房地产贷款占比仅略高于第四档上限，假定非上市银行贷款余额各档分布与上市银行一致，估算非上市银行房地产贷款的压降需求为29.7亿元（54.3万亿*0.3%[注释4] *（19.8%-12.5%）/4），金额相对较小。
总结来看，房地产贷款集中度管理新政下，披露中报的35家上市银行中10家有指标压降需求。不达标银行压降贷款或带来2021年房地产贷款余额少增4000亿左右，个人住房贷款余额少增3500亿左右。
3 新政如何影响房地产行业？
（1）个人住房贷款余额压降或对房地产销售端形成小幅扰动。根据上述测算，新政可能带来2021年个人住房贷款余额少增3500亿左右，假设平均首付比例为50%，则或拖累商品房销售金额7000亿左右。但考虑到购房者在不同银行之间的腾挪，实际影响可能小于7000亿。
（2）房地产开发贷压降压力下，部分银行可能优先收紧对弱资质房企（尤其是小规模红档房企）的授信，需关注这部分房企2020年财务指标的改善情况。根据上述预测，2021年房地产开发贷款余额需少增500亿左右（用房地产贷款减去个人住房贷款计算，不考虑企业购房贷款等不包括在个人住房贷款但包括在房地产贷款中的小项），部分有开发贷压降压力的银行或优先收紧对弱资质房企（尤其是小规模红档房企）的授信，需关注这部分房企2020年年报财务指标的改善情况。
4 附录1：央行房地产贷款集中度管理要求
5 附录2：房地产贷款分类标准
注释
[1]上市银行样本35家，2020H1房地产贷款余额占全国的77.4%。
[2]2020年末全国各项贷款余额尚未公布，我们假定2020年末各项贷款余额同比增速与11月持平，为12.8%；进一步计算2020年末各项贷款余额相比2020H1增4.5%。
[3]本章估算假定达标银行两个集中度指标不做压降。
[4]0.3%为2020H1披露中报上市银行中，第四、五档银行贷款余额占比。
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