“三条红线”以来，哪些房企在出售资产？

联系人：陈雨田

摘要

    

“三条红线”以来，房企资产出售事项显著增多。本文对2020年四季度TOP100房企资产出售情况进行梳理，哪些房企在出售资产？涉及何种资产？由谁承接？

■TOP100房企中，约33家房企在2020Q4涉及资产出售，红档房企占比最高。2020Q4TOP100房企涉及资产出售（含拟出售）数量94个，金额总计638.8亿元。涉及资产出售的房企中，红、橙、黄、绿档房企各占39.4%、36.4%、18.2%、6.1%；民企、中央国企、地方国企、公众企业各占48.5%、27.3%、15.2%、9.1%。

出售项目数量最多的5家房企为华侨城、绿地控股、招商蛇口、雅居乐集团和中国金茂，数量分别为16、14、9、7、4；出售项目金额（只统计已披露金额，拟出售项目按底价统计，只披露诚意金的项目按照诚意金金额统计）最高的5家房企为中国恒大、华侨城、招商蛇口、雅居乐集团和绿地控股，占比为23.2%、14.5%、13.1%、11.0%、8.7%。其中中国恒大出售其对外投资的广汇能源股份，共计148.5亿元；华侨城处置16个文旅、地产项目已披露对价部分金额约93.0亿元；招商蛇口出售9个地产项目已披露对价部分金额约84.0亿元；雅居乐集团出售7个项目股权；绿地控股欲出售的14个资产中，绿地上海外滩项目已出售，交易对价约55.5亿元。

■房企出售资产以地产项目为主，上海、深圳、北京占比较高。房企出售资产类型包括地产项目、文旅项目、地产相关子公司或合联营企业、多元化投资等，其中地产项目出售数量最多、金额最高，其次是多元化投资；从区位来看，出售资产数量最多的5个城市为上海、深圳、北京、武汉和杭州，金额最高的5个城市为深圳、上海、北京、广州和武汉。

■在房企已出售资产中，对手方主要有三类，（1）金融机构：包括信托、保险、资管公司等；（2）其他房企；（3）其他公司：包括地方国企、其他行业民企等。其中，金融机构接手资产的数量最多，为30个，金额占比50.4%。在已出售资产中，单笔交易付出对价最高的五位对手方为：（1）申能集团（地方国企）：收购恒大持有的广汇能源股份，对价为148.5亿元；（2）中国平安（金融机构）：收购雅居乐集团的7个地产项目，目前已交诚意金70.5亿元；（3）建信人寿（金融机构）：收购绿地外滩中心项目，对价为55.5亿元；（4）黑石集团（金融机构）：收购富力地产持有广州国际机场综合物流园70%的股权，对价为44.1亿元；（5）保利地产（其他房企）：收购华侨城重庆悦岚房地产开发有限公司，对价为29.2亿元。

■风险提示：数据统计可能存在偏差和不完整性；房地产调控超预期等。

正文

    

 2020年8月以来，房地产融资持续收紧，“三条红线”落地、债券监管趋严、非标融资收紧、房贷集中度管理办法出台……在此背景下，资产出售成为房企盘活资产、缓解融资压力、改善财务状况的重要途径，2020Q4可观察到房企资产出售事件显著增多。本文对“三条红线”以来TOP100房企资产出售事项进行全面梳理，哪些房企在出售？涉及何种资产？接盘方是谁？

1三条红线”以来，哪些房企在出售资产[注释1]？

TOP100房企中，约33家房企在2020Q4涉及资产出售，红档房企[注释2]占比最高。

（1）“红档房企”为资产出售主力。2020Q4涉及资产出售的房企中，共有13家红档房企、12家橙档房企、6家黄档房企、2家绿档房企，各占39.4%、36.4%、18.2%、6.1%。其中，红档房企涉及资产出售数40个，占总数的42.1%，金额共计356.0亿元，占总金额的55.7%[注释3]；橙档房企涉及资产出售数35个，占总数的37.2%，金额共计157.4亿元，占总金额的24.6%；黄档房企涉及资产出售数15个，占总数的16.0%，金额共计110.6亿元，占总金额的17.3%；绿档企业涉及资产出售数4个，占总数的4.3%，金额共计14.8亿元，占总金额的2.3%。

（2）分企业性质来看，2020Q4涉及资产出售的房企中，共有16家民企、9家央企、5家地方国企和3家公众企业，各占48.5%、27.3%、15.2%、9.1%。其中，民营企业涉及出售资产数量29个，占总数的30.9%、金额281.0亿元，占总金额的44.0%；中央国企涉及出售资产数量39个，占总数的41.5%、金额251.4亿元，占总金额的39.4%；地方国企涉及出售资产数量9个，占总数的9.6%、金额共计32.3亿元，占总金额的5.1%；公众企业涉及出售资产的数量为17个，占总数的18.1%、金额74.1亿元，占总金额的11.6%。

（3）出售资产数量最多的前五位房企为华侨城、绿地控股、招商蛇口、雅居乐集团和中国金茂，数量分别为16、14、9、7、4。华侨城出售的资产包括16个地产项目和文旅项目；绿地控股拟出售上海、江苏14个地产项目及物业；招商蛇口出售其位于西安、武汉、深圳的地产项目9个；雅居乐引入中国平安，出售海南万宁、广东中山、江苏扬州、广东清远、天津、河南郑州、广东惠州7个项目股权。中国金茂出售其位于青岛、常州、福州、贵阳的4个地产项目。

（4）出售资产总金额最高的前五位房企为中国恒大、华侨城、招商蛇口、雅居乐集团、绿地控股，占比为23.2%、14.5%、13.1%、11.0%、8.7%。中国恒大出售其对外投资的广汇能源股份，共计148.5亿元；华侨城处置文旅、地产项目已披露对价金额合计93.0亿元；招商蛇口出售的9个地产项目已披露对价金额约84.0亿元；雅居乐集团出售的7个项目股权诚意金部分为70.5亿元；绿地控股欲出售的14个资产中，绿地上海外滩项目已出售，交易对价约55.5亿元。

2 房企主要出售哪类资产？

从资产类型来看，地产项目是房企出售资产的主要类型。房企出售资产的类型主要分为四类：（1）地产项目，出售总金额最高，共计406.5亿元，占比63.6%；（2）文旅项目，受疫情影响和战略布局调整，文旅项目出售主要以华侨城、恒大为代表，出售金额共计19.0亿元，占比3.0%；（3）其他与地产相关的子公司或合联营企业，如景观设计、建筑装饰等，出售金额共计46.3亿元，占比7.2%；（4）多元化项目，主要涉及金融、软件、石油等行业，出售金额共计167.0亿元，占比26.1%，其中金额最大的是中国恒大出售广汇能源股份共计148.6亿元。

从区位来看，出售的资产所处城市数量最多的[注释4]五个为上海、深圳、北京、武汉、杭州。位于上海的项目共出售21个，大部分为地产项目，另有一餐饮公司；位于深圳的项目共出售9个，大部分为地产项目，另有一商业服务公司；位于北京的项目共出售6个，均为地产项目；位于武汉的项目共出售6个，大部分为地产项目，另有一文旅项目；位于杭州的项目共出售3个，大部分为地产项目。从金额看，出售资产所处城市金额最高的五个城市为深圳、上海、北京、广州、武汉。位于深圳的项目资产出售金额共计95.2亿元，占比22.6%；位于上海的项目资产出售金额共计82.7亿元，占比19.7%；位于北京的项目资产出售金额共计47.3亿元，占比11.2%；位于广州的项目资产出售金额共计44.1亿元，占比10.3%，主要系富力地产出售部分广州国际机场富力综合物流园股权；位于武汉的项目资产出售金额共计36.7亿元，占比8.7%。

3 房企出售的资产由谁承接？

在房企已出售资产中，对手方主要有以下三类：（1）金融机构：包括信托、保险、风投、资管公司等；（2）其他房企；（3）其他公司：包括地方国企、咨询公司、商业服务公司等。其中，金融机构接手资产的数量最多，为35个，占比62.5%（仅统计披露对手方的项目，金额同）、金额最高，为245.8亿元，占比51.0%；其他公司接手资产数量为12个，占比21.4%、金额为188.5亿元，占比39.2%；其他房企接手资产相对较少，数量为9个，占比16.1%、金额为47.2亿元，占比9.8%。

在已出售资产中，单笔交易付出对价最高的五位对手方为：（1）申能集团（地方国企）：收购恒大持有的广汇能源股份，对价为148.5亿元；（2）平安保险（金融机构）：收购雅居乐集团的7个地产项目，目前已交付诚意金70.5亿元；（3）建信人寿（金融机构）：收购绿地外滩中心项目，对价为55.5亿元；（4）黑石集团（金融机构）：收购富力地产持有广州国际机场综合物流园70%的股权，对价为44.1亿元；（5）保利地产（其他房企）：收购华侨城重庆悦岚房地产开发有限公司，对价为29.2亿元。

注释

[1]本文所有资产出售统计包含拟出售。

[2]本文房企分档统一采用2020H1财务数据。

[3]本文统计资产出售金额时，1）拟出售资产按照挂牌底价统计；2）部分项目只披露了诚意金情况，按照诚意金金额统计；3）部分项目未披露对价信息，不纳入统计。故资产出售金额的统计可能存在偏差，仅供参考。

[4]城市分布的统计仅包括地产相关资产，如地产项目、文旅项目等。不包括对外投资非地产行业的子公司或合联营企业。

*感谢实习生张育岑对本文的贡献。

相关报告