2020年主流房企旧改项目有哪些变化？——城市更新系列报告三

联系人：陈雨田

摘要

■2020年，房企旧改项目转化进度如何？传统布局旧改项目的房企佳兆业、时代、富力、龙光等，均有一定体量的项目成功转化，融信等近年新进入旧改的房企转化也相对顺畅。（1）转化项目总建面最大的是时代，2020年共成功转化8个项目、总建面262万方；（2）其次是佳兆业和富力，分别转化项目179.8万方、130万方。（3）奥园、龙光、雅居乐也获得一定体量的项目转化，其中奥园和龙光转化项目货值382.0、305.0亿元；雅居乐转化项目建面34万方。（4）近年新进入者融信的旧改项目2020年转化也相对顺畅，新增确权93万方。

旧改越来越成为部分房企获取土地的重要渠道。我们计算房企当年新增土储中来自旧改的比重，时代高达61.1%；富力和佳兆业也达到33.7%、31.9%。奥园、融信、龙光、雅居乐分别为15.7%、10.7%、7.9%、4.1%。

■房企旧改项目的销售和收入贡献如何？佳兆业2020年旧改项目实现销售363.4亿元，占总销售金额的约三分之一；已独立确认旧改收入的龙光和时代，2020年旧改业务收入占营业收入的8.5%、14.1%。

■房企旧改项目最新储备情况如何？房企旧改业务储备规模分为三个梯队。（1）第一梯队项目储备充足，旧改项目储备总建面在2000万方以上，且较上年有所增长。龙头为佳兆业，2020年末旧改项目可售面积预计1.08亿平，旧改土储/表内土储为3.8倍；其次是时代，旧改土储建面5337.0万方，同增24.1%；奥园、龙光旧改土储货值6730.0亿、7100亿，同增77.2%、187.3%；富力旧改项目储备建面超过4000万方，同比基本持平；花样年旧改土储建面2047.0万方，同增4.8%。（2）第二梯队房企旧改储备建面多在900万方以上。首开股份2020年末旧改用地面积1589.1万方，在第二梯队房企中最高；雅居乐、合景、华润旧改项目建筑面积分别为1150万方、1300万方（2020H1）、1630万方（2020H1）。（3）第三梯队为绿地、世茂、招商蛇口等房企，涉及城市更新项目数相对较少。

■当前房企旧改项目的区域竞争格局如何？湾区城市为旧改房企布局的核心区域，且将持续深耕。从存量上看，TOP50房企中共有19家布局大湾区旧改项目，其中，佳兆业、龙光和奥园布局大湾区比例高达99%、95%和95%，富力54%旧改项目位于大湾区，恒大55%项目位于大湾区，华润、合景、禹洲等房企旧改项目全部位于大湾区。除大湾区之外，华北的郑州、太原、石家庄，华东的上海、福州、厦门亦为旧改房企的布局城市或计划进入城市。

■风险提示：指标口径差异；房地产调控超预期等。

正文

2020年我们先后撰写《主流房企旧改业务知多少？——城市更新系列之企业篇》、《旧改业务全解析：旧改类型、孵化步骤、融资渠道、风险与收益——城市更新系列之业务篇》，对房企旧改业务进行深入剖析。本文以2020年年报为数据来源，追踪主流房企旧改业务的最新进展，供投资者参考。

1房企旧改项目转化进度如何？

2020年，传统布局旧改项目的房企佳兆业、时代、富力、龙光、奥园等，均有一定体量的项目成功转化，融信等近年新进入旧改的房企转化也相对顺畅。（1）转化项目总面积最大的是时代，2020年共成功转化8个项目、总建面262万方（220万方进入土储）；（2）其次是佳兆业和富力，分别转化项目179.8万方、130万方。其中佳兆业转化项目包括香港西环项目、深圳南山墩项目、广州霞迳村项目等9个，可售面积179.8万方，货值6391.0亿元；富力转化广州富颐华庭、西安富力开远城等项目，合计130.0万方。（3）奥园、龙光、雅居乐也获得一定体量的项目转化，其中奥园和龙光转化项目货值382.0、305.0亿元；雅居乐转化项目建面34万方。（4）近年新进入者融信的旧改项目2020年转化也相对顺畅，新增确权93万方。目前，公司旧改项目主要为郑州的奥体世纪、江湾城、时光之城等，自2017年开始确权，目前已累计确权519万方，剩余待确权457万方。

旧改越来越成为部分房企获取土地的重要渠道。我们计算房企当年新增土储中来自旧改的比重，时代高达61.1%；富力和佳兆业也达到33.7%、31.9%。奥园、融信、龙光、雅居乐分别为15.7%、10.7%、7.9%、4.1%。

2房企旧改项目销售和收入贡献如何？

旧改项目对部分房企销售金额和营业收入的贡献越来越高。佳兆业旧改项目贡献三分之一合约销售，龙光、时代旧改业务确认的收入占营业收入的比重达到8.5%、14.1%。2018-2020年佳兆业旧改项目合约销售额分别为258.5亿、334.9亿和363.4亿元，约贡献全部销售额的三分之一；龙光2019年、2020年分别确认旧改业务收入49.0亿元和60.2亿元，2020年占营业收入的8.5%，净利润率15-20%；时代2019年、2020年分别确认旧改业务收入21.7亿、54.5亿元，2020年占营业收入的14.1%。

3房企旧改项目最新储备情况如何？

房企旧改业务规模可分为三个梯队。第一梯队项目储备充足，且较上年有所增长，包括佳兆业、时代、富力、恒大、奥园、龙光、花样年七家粤系房企，旧改项目储备总建面在2000万方以上。（1）龙头为佳兆业，其旧改项目土储仅土地面积即超过5000万方，可售面积预计1.08亿平，涵盖201个项目，旧改土储/表内土储为3.8倍；（2）时代2020年末旧改土储建面5337.0万方，涵盖项目160个，旧改土储/表内土储为2.5倍，较2019年上升0.6倍；（3）花样年旧改土储建面2047万方，货值4215亿，涵盖大湾区项目48个，旧改土储/表内土储为1.2倍，较上年基本持平；（4）奥园旧改项目60个、货值6730.0亿，是表内土储货值的1.1倍，较上年提升0.6倍；（5）龙光旧改土储建面3278.0万方，货值7100亿，涵盖项目109个，旧改土储/表内土储为0.8倍，较上年上升0.2倍；（6）富力旧改项目储备建面超过4000万方，涵盖80个项目，旧改土储/表内土储为0.6倍，较上年基本持平；（7）恒大拥有旧改项目100个，其中6个深圳项目共计122万方。

第二梯队包括首开、合景、雅居乐等，旧改总建面多在900万方以上。（1）首开股份2020年末旧改用地面积1589.1万方，在第二梯队房企中最高，旧改土储/表内土储为0.5倍；（2）雅居乐旧改项目建筑面积1150万方，涵盖项目151个，旧改土储/表内土储为0.2倍；（3）合景和华润尚未披露最新数据，从2020H1数据来看，合景旧改可售面积约1300万方，旧改土储/表内土储为0.3倍；华润旧改可供出售面积1630万方，旧改土储/表内土储为0.2倍。（4）融信旧改项目预计总建面976万方，涵盖项目10个，旧改土储/表内土储为0.3倍。

第三梯队为绿地、世茂、招商蛇口等房企，城市更新项目储备数量相对较少。其中世茂、招商蛇口、 阳光城、金地、华夏幸福主要涉足深圳的城市更新项目；绿地、远洋、绿城、融创主要涉足石家庄的城市更新项目；金科、中梁主要在济南、烟台等城市布局；旭辉、正荣、中海主要在上海、福州等城市布局。

4房企旧改业务的地域分布有何特点？

根据2020年年报，TOP50房企中已有78%涉足旧改项目。分地域来看，粤系、闽系房企参与数量最多，其中粤系房企有19家参与旧改，包括时代、佳兆业、富力、龙光、奥园等布局较早的房企；闽系房企有7家参与旧改，包括融信、禹洲等，其中很多房企为近年新进入；京津冀系房企6家参与旧改；江浙系和川渝系参与数量相对较少，分别为5家和2家。

大湾区城市为旧改房企布局的核心区域，且将持续深耕。从存量上看，TOP50房企中共有19家房企布局大湾区旧改项目，其中，佳兆业、龙光和奥园布局大湾区比例高达99%、95%和95%，富力54%旧改项目位于大湾区，恒大55%项目位于大湾区，华润、合景、禹洲等房企旧改项目全部位于大湾区。

除大湾区之外，华北的郑州、太原、石家庄，华东的上海、福州、厦门亦为旧改房企的布局城市或计划进入城市。雅居乐目前已进入包括郑州、太原、石家庄在内的华北城市5个，计划进入华东、西部和西南地区城市；融信旧改项目主要位于郑州和太原，包括奥体世纪、江湾城和时光之城等项目；首开旧改项目主要位于北京和河北，包括固安县大韩寨村旧城改造项目、北京市西城区复内项目等；绿城目前拥有石家庄旧改项目，已中标杭州项目4个，衢州项目1个；建发、正荣、旭辉等闽系房企旧改项目主要位于上海、福州和厦门等地。

*感谢实习生袁静雅对本文的贡献。

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