近期房地产政策脉络梳理（2021年6月-7月）

联系人：陈雨田

摘要

■ 近期房地产政策频繁收紧。本文梳理2021年6月以来房地产政策的调整脉络，分析政策收紧对行业的影响，供投资者参考。

■6月以来房地产政策脉络梳理。上半年首批集中供地热度较高，部分城市房价涨幅仍然较大。中央层面，722电视电话会议、八部门55号文重申“房住不炒”和“三稳”目标。从不同政策维度来看，（1）土地端政策包括两方面，一是拿地强度监管加严，二是购地资金审查趋严。中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在722电视电话会议中提到，“建立有效的企业购地资金审查制度”。首批集中供地中部分城市通过禁止“马甲”拍地、购地资金穿透式监管、限制成交后股权转移等措施加强企业购地资格审查，预计后续将推广。（2）金融端政策：一是房贷收紧，6月以来广州、苏州、南京、杭州、上海等热点城市陆续上调房贷利率，上海首、二套上调幅度达到35bp、45bp；部分地区部分银行房贷额度紧张、放款周期拉长。二是政策严查资金违规流入房地产。55号文指出，整治“套取或协助套取‘经营贷’‘消费贷’等非个人住房贷款用于购房”。6月以来广州、深圳、北京、上海、无锡等规范经营贷、消费贷、过桥贷、赎楼贷等违规流入房地产。（3）市场管理方面，一是二手房价格监管趋严。6月以来成都、上海、绍兴、无锡建立二手房成交参考价发布机制；二是调整限购、摇号规则，以收紧为主，包括南京推出新房集中开盘、上海修补“赠予”漏洞，武汉发布“房票”机制等。

■政策收紧对行业有何影响？近期调控收紧反映中央层面“房住不炒”、“三稳”的政策目标连续性强，长效机制在城市主体责任、金融、土地等方面不断细化。对行业而言，下半年土地市场热度或将下滑，房地产销售下行压力加大。对房企而言，规模扩张或进一步受限，行业整合加速到来。房地产行业经历了过去二十年的高速发展，逐步由增量房向存量房阶段过渡，叠加严格的监管环境，行业整合或将加速，尾部房企风险上升，建议对房企负债端的稳定性及合规性、资产质量等保持高度关注。

■风险提示：城投融资政策调整超预期、宏观经济超预期等。

正文

16月以来房地产政策脉络梳理

政策背景：第一批集中供地热度较高，部分城市房地产市场仍然较热。22城首批集中供地热度超预期，厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、南京、合肥平均成交溢价率超20%，深圳、成都、北京、杭州、广州等自持比例超15%。同时2021年以来部分城市房价持续上涨，以22城为例，广州、上海6月二手房价同比涨幅达到13.2%、10.1%，北京、宁波、深圳、杭州等同比涨幅也在8%以上。

1.1. 中央层面：722电视电话会议、八部门55号文为房地产政策定调

（1）7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，指出，“要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。”

（2）7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号），要求因城施策整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务领域的市场秩序。

此外，7月22日前后央行、住建部相关领导也就房地产金融、土地调控等问题发表评论。

1.2. 土地端：限制拿地强度，购地资金审查趋严

土地端监管是近期调控的重点之一。一方面，房企拿地强度监管加严。2020年“三条红线”政策推出时，拿地强度即为“两个观察指标”之一，对于不达标的企业要求“提供近半年购地资金来源说明、削减信用债发行规模”等。近期该指标监管或有所收紧，根据财联社报道，“被纳入三道红线试点的重点房企被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例不仅包括房企公开市场拿地，还包括收并购方式获地的支出”。

另一方面，购地资金审查趋严。中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在722电视电话会议中提到，“要加快完善‘稳地价’工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度”。7月22日，住建部市场监管司司长张其光提到，“建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。”上半年首批集中供地中，部分城市通过禁止“马甲”拍地、购地资金穿透式监管、限制土地成交后股权转移等方法加强企业购地资格审查，预计下半年集中供地中将继续推广。

1.3. 金融端：房贷收紧，禁止资金违规流入房地产

6月下旬以来房贷继续收紧。广州、苏州、南京、杭州、上海等一二线城市陆续上调房贷利率，其中上海首、二套利率上调幅度达到35bp、45bp；2021年以来全国首、二套平均房贷利率已连续5个月上涨。部分地区、部分银行房贷额度紧张、放款周期拉长，二手房表现尤其明显。

政策严查资金违规流入房地产。55号文指出，整治“套取或协助套取‘经营贷’‘消费贷’等非个人住房贷款用于购房”；7月22日住建部房地产市场监管司司长张其光表示，“坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房”。6月以来各地出台多项政策整治资金违规流入房地产，以一二线城市为主，整治对象包括经营贷、消费贷、过桥贷、赎楼贷等。

1.4. 市场管理：二手房价格监管趋严，限购政策优化

二手房价格监管趋严。6月以来成都、上海、绍兴、无锡集中出台政策，以建立二手房成交参考价发布机制、规范二手房挂牌价为主。

限购、摇号政策优化，以收紧为主。7月16日南京推出新房集中供应；7月23日上海优化限购政策，规范通过赠与房产来规避限购的行为；7月29日，武汉发布“房票”机制。

2政策收紧对行业的影响

2016年中央首提“房住不炒”以来，房地产政策基调高度稳定。“长效机制”从2018年末的“城市主体责任”，到2020H2以三道红线、房贷集中度管理为核心的金融管理长效机制，再到2021年的集中供地改革，以及保障性租赁住房等住房保障制度的推进，其内涵不断丰富，已成为房地产政策的核心主线。本轮调控收紧反映政策的“三稳”目标未改变，“房住不炒”政策基调未改变，“长效机制”持续升级细化的趋势未改变。

中观来看，土地市场热度或将下滑，下半年房地产销售下行压力加大。对土地市场的监管是本轮调控的重点之一，限制房企拿地强度以及对企业购地资格、资金来源进行审查，将缓解土地市场的过热竞争，预计下半年集中供地热度将有所下降。此外，房地产销售对信贷政策较为敏感，贷款集中度监管下部分地区、部分银行房贷额度紧张短期较难缓解，房贷利率趋于上行，对下半年房地产销售形成压制。

对房企而言，规模扩张进一步受限，行业整合可能加速到来。对拿地强度的监管进一步限制房企扩张，尤其是重仓高地货比城市的房企。近年部分国企、央企赶规模意愿较强，后续扩张或也将受限。房地产行业经历了过去二十年的高速发展，逐步由增量房向存量房阶段过度，叠加严格的监管环境，行业整合或将加速，尾部房企的风险上升，需对房企负债端的稳定性及合规性、资产质量等保持高度关注。

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