房企史记：恒大列传(2018-2021)
摘要
■2018年：财报业绩较好，大额派息，入股广汇，发行高息美元债。（1）地产业务方面，3月发布2017年财报、8月发布2018年半年报，净利润增幅均较高，负债率下降，提出“三年目标”；9月宣布分派2016-2017年股息，总额超160亿港元。（2）多元化业务方面，入股FF和广汇，新能源车投资起步。6月以67.46亿港元入股FF，成为第一大股东；9月以144.9亿元入股广汇集团，持股约41%；12月与FF达成和解协议。（3）融资方面，3月召开合作伙伴峰会，苏宁、正威国际、山东高速等出席；10月-11月合计发行28亿美元债，票息达到11%-13.75%。
■2019年：推进全员营销，新能源车投资全面加速，增持盛京银行。（1）地产业务方面，2月董事局主席许家印主持召开集团营销会议，宣布在售项目住宅9折优惠；3月发布2018年业绩，年度净利润达到665.5亿元，同增79.6%。8月启动年内第二轮“全员营销”；12月董事会决议派发2018年度股息，总额超200港元。（2）多元化业务方面，新能源车投资全面加速，1月以9.3亿美元收购瑞典电动汽车公司NEVS 51%股权、10.6亿元入股动力电池企业卡耐新能源、与瑞典柯尼塞格成立合资公司并注资1.5亿美元。3月以5亿元收购泰特机电70%股份。5月收购英国乘用车轮毂电机公司Protean。7月与德国hofer动力总成集团签订战略合作协议，与国家电网合资成立国网恒大智慧能源服务公司。此外于6月20日，增持盛京银行股份至约36.40%，总价132亿元。（3）融资方面，1-4月发行60余亿美元优先票据，利率6.25%-10.5%；4-5月在境内发行200亿小公募，并申请发行110亿私募公司债；6月浦发银行提供600亿元综合授信。
■2020-2021年：多元化全面放缓，重心转向“降负债”，分为三个阶段。
（1）第一阶段（2020年1月-9月）：战投延期，利润下降，物业和汽车引战。1月恒大地产战投同意延期；3月中国恒大公布2019年业绩，利润大降，负债率抬升。董事局主席许家印表示将实施“高增长、控规模、降负债”战略。7月计划拆分物业管理业务上市；8月物业管理业务引入235亿港元战略投资；9月新一轮“全员营销”开始，同月子公司恒大汽车通过配售新股筹集约40亿港元，并宣布拟在科创板上市。
（2）第二阶段（2020年9月-2021年5月）：借壳终止，战投转普通股，推动资产出售与股权融资。9月24日“求助信”辟谣后，9月29日公司公告863亿战投同意转为普通股；10月中国恒大通过配售股份融资约42.56亿港元；11月公司以148.5亿元转让广汇能源股权，宣布终止与深深房重组计划，同月完成剩余战投处置，深圳人才安居、广州城投等增持，山东高速等退出；12月恒大物业上市。2021年1月，配售恒大汽车股份引资260亿港元；3月房车宝引入战投募资163.5亿港元，董事局主席许家印在业绩发布会上提出三年降负债计划。5月以每股40.92港元配售2.6亿股恒大汽车股份。
（3）第三阶段（2021年6月至今）：负面舆情增多，评级下调 ，加速资产出售。2021年6月以来公司负面舆情增多，包括票据逾期、涉及诉讼、土地款延缴等，信用评级连续下调，包括中诚信评级展望调整为负面，惠誉两次下调公司评级由B+至CCC+；穆迪下调公司评级至B2；标普下调公司评级至B-。期间公司加速资产出售，6月转让7.39亿股恒腾网络股份，对应总价44.33亿港元；转让嘉凯城29.9%股份，价款合计约27.62亿元；8月再出售恒腾网络股份，总价32.5亿港元，同月转让深圳高新投股权。
■风险提示：信息披露不完整，房地产调控超预期等
正文
12018 年:财报业绩较好，大额派息，入股广汇，发行高息美元债
（1）地产业务方面，受益棚改货币化安置下三四线市场繁荣，公司销售增速较高，2017及2018H1财报多项指标表现较好。2018年1月4日，公司公告2017年销售额5009.6亿，同增34.2%，超额完成4500亿年度目标；2018年3月26日，公司发布2017年财报，净利润370.5亿，同增110%，负债率下降。业绩发布会上，集团董事局主席许家印表示，“到2020年，恒大要实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，年利税1500亿且负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。”[注释1] 2018年8月28日，公司发布2018年度半年业绩，净利润达到530亿元，同增129.3%；2018年9月19日，股东大会批准分派2016及2017年两个财政年度股息，派息率50%，分红总额超160亿港元。
（2）多元化业务方面，入股FF和广汇，新能源汽车产业起步。2018年3月29日，恒大集团召开2018年度工作会议，董事局主席许家印宣布实施第七次重大战略决策，提出形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局 [注释2]。2018年4月9日，中国科学院与公司签署合作协议，公司宣布将在未来十年投入1000亿元与中科院打造科研基地。2018年6月25日，公司以67.46亿港元入股FF，控制45%股权，为第一大股东；2018年9月21日，公司以144.9亿元入股广汇集团，持股约41%，为第二大股东；2018年12月31日，与FF争端平息，达成和解协议，公司持有FF境内相关资产，剩余投资折算为FF 32%优先股权。
（3）融资方面，召开合作伙伴峰会，年末发行高息美元债。2018年3月31日，恒大战略合作伙伴峰会召开，苏宁控股、正威国际、山东高速、远东控股、广田控股、南通三建、金螳螂、新明珠陶瓷、索菲亚家居、易居企业集团等公司董事长出席[3]。2018年10月31日，公司发行三期合计18亿美元债，其中2年期票息11%、4年期票息13%、5年期票息13.75%，其中董事局主席许家印及一致行动人合计认购10亿美元。2018年11月19日，公司增发10亿美元债，2年期票息11.0%。
22019年：推进全员营销，新能源车投资加速，增持盛京银行
（1）地产业务方面，开展两次全员营销，财报净利润达到历史最高，年末大额派息。2019年1月4日，公司公告2018年合约销售金额5513.4亿，同增10.1%，完成5500亿年度目标。2019年2月27日，集团董事局主席许家印主持召开集团营销会议，宣布在3月1日至31日间，所有在售项目住宅9折优惠，商铺8折优惠[注释4]。2019年3月26日，公司发布2018年业绩，年度净利润达到665.5亿元，同增79.6%。董事局主席许家印在业绩发布会上表示，“恒大多元化产业布局已经全面完成，集团形成了以地产为基础，旅游文化、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。未来五年内，不会再涉足其他大产业。”2019年8月3日，公司启动新一轮“全员营销”，8月3日至9月6日住宅8.3折优惠[注释5]。2019年12月8日，董事会决议派发2018年度股息，每股1.578港元，涉及资金总额超200亿港元。
（2）多元化业务方面，新能源车投资密集落地，增持盛京银行。2019年1月15日，子公司恒大健康以9.3亿美元收购瑞典电动汽车公司NEVS51%股权，并获得多数董事席位。2019年1月24日，恒大健康以10.6亿元入股动力电池企业卡耐新能源，持股58%成为第一大股东；2019年1月29日，与瑞典柯尼塞格成立合资公司，注资1.5亿美元。2019年3月15日，以5亿元收购了泰特机电70%股份，后者100%持有荷兰e-Traction股份，拥有轮毂电机驱动技术。2019年5月30日，全资收购英国乘用车轮毂电机公司Protean。2019年6月1日，广州市人民政府与恒大集团战略合作框架协议暨南沙系列重大投资合作协议签署活动在广州举行。2019年6月20日，全资子公司恒大南昌认购盛京银行22亿股股份，总代价132亿元，交易完成后恒大对盛京银行的控股比例由17.28%增加至约36.40%。2019年7月，与德国hofer动力总成集团在斯图加特签订战略合作协议。2019年7月，国家电网与公司合资成立“国网恒大智慧能源服务公司”；恒大健康增持卡耐基能源；2019年11月，恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会在广州召开。
（3）融资方面，2019年1月23日，增发3期合计30亿美元优先票据，期限1-4年，利率6.25%-8.25%；2019年4月8日-15日，发行合计30亿美元优先票据，期限3-5年，利率9.5%-10.5%；2019年5月25日，子公司恒大地产在深交所申请发行110亿元私募公司债，4月29日恒大地产在上交所发行200亿元小公募。2019年6月11日，公司与浦发银行举行战略合作协议签字仪式，浦发银行提供600亿元综合授信。2019年9月11日，嘉凯城拟以若干城市客厅资产设立商业广场类REITs，恒大集团提供保证担保。
3 2020-2021年：多元化全面放缓，重心转向“降负债”
3.1. 第一阶段（2020年1月-9月）：战投延期，利润下降，重心转向“降负债”，物业和汽车引战
2020年1月13日，恒大地产第一批及第二批700亿战投同意延期回购，与第三批600亿约定期限保持一致，延期至“2021年1月31日前”；2020年3月31日，恒大发布2019年业绩，公司核心利润408.2亿元，同降48%；净负债率159.3%，同增7.4个百分点。集团董事局主席许家印在业绩发布会宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来”[注释6] 。2020年7月，根据经济观察网报道，公司集中推出旗下223个地产物业出售，包括写字楼、酒店、购物中心等。2020年7月31日，公司计划拆分物业管理业务在港上市；2020年8月13日，公司公告物业管理业务引入235亿港元战略投资，包括中信、光大控股、云峰基金、红杉资本等；2020年9月6日，新一轮“全员营销”开始，董事局主席许家印主持集团营销大会，要求“金九银十”两个月，单月销售额冲刺1000亿，全国楼盘全线7折。2020年9月15日，子公司恒大汽车通过配售新股，引入腾讯、红杉资本、云锋基金等，筹集约40亿港元；2020年9月18日，子公司恒大汽车宣布拟在科创板上市。
3.2. 第二阶段（2020年10月-2021年5月）：借壳终止，战投转普通股，资产出售与股权融资
2020年9月24日，新浪转载《恒大集团有限公司关于恳求支持重大资产重组项目的情况报告》，提到恒大如果无法借壳上市，需要支付1300亿元战投本金和137亿分红，可能导致现金流断裂，进而引发金融系统性风险。后公司公告辟谣。2020年9月29日，公司公告称863亿战投同意不要求回购并继续持有恒大地产权益，剩余战投正在办理审批手续或正在商谈；2020年10月14日，中国恒大配售股份融资约42.56亿港元；2020年11月1日，中国恒大以148.5亿元转让广汇能源约41%股权；2020年11月8日，中国恒大与深深房A发布公告，宣布终止重组计划。2020年11月22日，剩余战投处置完成，其中200亿权益由深圳市人才安居集团持有，100亿权益由广州市城投投资有限公司持有，94亿权益由深业集团及其他原战略投资者继续持有，剩余43亿战略投资者本金由恒大现金支付后回购；山东高速等退出。2020年12月2日，恒大物业上市，募资140.8亿港元；2021年1月，配售恒大汽车股份引资260亿港元；2021年3月29日，房车宝引入战投募资163.5亿港元。2021年3月31日，董事局主席许家印在业绩发布会上提出三年降负债计划：2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下。2021年5月13日，公司以每股40.92港元配售2.6亿股恒大汽车股份。
3.3. 第三阶段（2021年6月至今）：负面舆情增多，评级下调 ，加速资产出售
2021年6月以来公司负面舆情增多。2021年6月7日，公司发布申明，称推出阶段性特大优惠措施仅限于尾盘、大户型等产品；个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况，集团高度重视并安排兑付；与盛京银行开展的金融业务，均符合国家的相关法律法规。2021年6月29日，三棵树披露恒大票据预期；2021年6月30日，三棵树称恒大5137.1万元票据已兑付完毕。2021年7月19日，媒体报道广发银行宜兴支行申请冻结恒大资产；2021年7月22日，恒大发布声明表示一直与广发银行保持良好的业务合作关系，双方经过沟通已经解决近期诉前财产保全民事裁定事宜；2021年7月28日，淮北矿业起诉六安恒达，要求恒大集团承担连带清偿责任；2021年7月30日，恒大发布澄清公告称淮北矿业涉诉无法律和合同依据，已提出异议。
2021年6月以来公司信用评级连续下调。2021年6月9日，中诚信将恒大地产主体及部分债项列入评级观察名单；2021年6月22日，惠誉将公司评级从“B+”下调至“B”，展望“负面”；2021年6月30日，穆迪将公司评级下调至“B2”，并表示可能进一步下调。2021年7月26日，标普将公司评级由“B+”降至“B-”；2021年7月27日，中诚信评级展望调整为负面；2021年7月28日，惠誉将公司评级由“B”下调至“CCC+”，展望“负面”。
期间公司加速资产出售。2021年6月20日，中国恒大转让7.39亿股恒腾网络股份，对应总价为44.33亿港元；2021年6月21日，转让嘉凯城29.9%股份，价款合计约27.62亿元；2021年8月1日，中国恒大再次出售恒腾网络股权，总价32.5亿港元，持股比例降至26.55%；2021年8月2日，恒大退出深圳高新投股东，7.08%股权转让予万科旗下子公司。
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