第一天到安庆，打车去踩盘的时候，司机问：“去买房子吗？那地方可偏了。”我不好意思地说：“是的，去看看那边有没有投资空间。”司机冲我摆摆手，道：“现在在安庆买房子投资，想不开嘞。”说来惭愧，虽然是安徽人，但从未去过安庆，皖南皖北实际相隔甚远，去安庆的路程可以去徐州、商丘打个来回。托池老大的福，我第一次踏上这座沿江小城。安庆是著名的黄梅戏之城，陈独秀、邓稼先等人的故乡，背靠天柱山、面朝长江水。地理位置相对优越，位于长江下游北岸，省内毗邻池州、六安、巢湖、铜陵四城，西接湖北黄冈，南临江西九江，共辖迎江区、大观区、宜秀区3区，怀宁县、太湖县、宿松县、望江县、岳西县5县，代管桐城市、潜山市。![]()
安庆是安徽省重要的石油化工生产基地，工业是城市经济发展的最主要经济支柱，占GDP比重通常在40%左右。2020年安庆GDP规模为2467.7亿，省内排名第5，占全省总GDP的6.4%，近年来占比均保持在6%左右，城市发展速度与全省水平基本一致。2020年安庆人均GDP为50574元，低于全国72000元的水平，省内排名第11，处中下游。2020年安庆商品房销售面积为410.1万方，较2019年增长4.6%，销售均价为6715元/方，较2019年微跌0.6%。从数据来看，安庆在省内发展并不亮眼，传统工业转型相对缓慢、新型产业定位不够清晰，对人才吸引力有限。截至2020年11月，安庆常住人口为416.5万人，较2019年流出近56万人[1]。随机采访了几个老家为安庆的朋友，得到的回答普遍为“家乡确实没有合适的机会，近几年不考虑回去”。安庆楼市对投资客的吸引力一般。即使在当地房地产市场最火爆的2018年，合肥前往安庆购房的投资客也不多，购买力集中于本地拆迁户。没有炒房客的过度参与，安庆也没有发布过限购、限贷等调控政策，整个市场随着棚改货币化的退出开始转冷，2018年住宅销售面积增速高达15.3%，2019年则下降24%。2020年疫情缓解后，伴随着整个房地产市场的回暖，居民购房热情有一定修复，住宅销售面积增速由负转正，但销售均价较2019年微跌。没有官方数据判断2021年的安庆楼市表现，但从实地调研情况来看，今年安庆楼市表现一般，人口外流压力下本地需求有所减弱，价格下行、去化难度较大，有些楼盘以现房或准现房（年底或明年初交房）形式销售，已交付的商品房入住率也并不高。![]()
具体来看，安庆城市规划主要集中于迎江区，新楼盘也主要集中于这里，均价在每平方8k-9k左右，较前两年1w+的均价有所下滑，不过仍是安庆市均价最高的区域，是我这次重点跑的对象，其余区域新房均价多数在5k-7k间浮动，且新房数量不多。迎江区可分为老城区、新城区，老城区人口密度较高、房龄普遍在20年以上、城区规划建设一般，基本没有新房在售，二手房差价较大，学区房价格基本在1w以上，非学区房则普遍在7-9k左右。安庆城市整体规划逐渐向迎江区东部转移，也就是常提的滨江CBD板块，是当地人购房的首选地段，交通方便、景观宜人，市政府规划的城市主干道滨江大道即将完工，重点打造的超200m地标建筑安庆之星也坐落于此。部分楼盘房价也确实高，江景房均价普遍在9k-1.2w之间，户型集中在100-160方的三房、大四房，客户群体以改需为主，实际成交价折扣力度在9.5折上下，不过市场需求有限，有些楼盘存在准现房形式销售的情况。前几个月为促销售回款，折扣力度更大一些，部分楼盘存在9折左右的打折力度。迎江区较偏的板块打折力度则相对较大，某全国性房企由于工抵房的原因总价（房子+车位）直接打 9 折， 此外还有补贴券、首付3天付清、全款折扣、贝壳带看等七七八八看得我眼花的折扣（一度想起来被双十一规则支配的恐惧），最终到手价在 8.3 折左右，折扣力度确实较大。在另一个头部房企的楼盘中，甚至碰到了因开发商后期推盘折扣力度太大，从8字头调到了6字头，前期成交的业主气势汹汹来要求退差价的情况，场面一度非常激烈。除迎江区外，主城区宜秀区、大观区新楼盘也较多。宜秀区地理位置相对优于大观区，房价也偏高些，均价在7k+，除部分高端盘打折力度较小外，整体打折力度在9折上下。以宜秀区较有名的商业中心七街板块为例，新房均价普遍在7-9k左右，户型集中在90-140方的三房，客户群体覆盖刚需、改需，部分楼盘折扣在8.5-9折间。由于价格更合适、地段不错，这一地段的几个楼盘售楼处明显更热闹一些。被安庆市政府收回的恒大中央公园也在宜秀区，马路边看去部分楼建设进度已经过半，但拖欠土地款没有取得预售证，当地人原本对这个楼盘认可度比较高，交通便捷、近商场，但现在人人提到恒大都叹一口气。
大观区是老工业区，在售楼盘少于迎江、宜秀区，当地人居住认可度一般。但大观经济开发区为省级开发区，学校、商业广场均在规划中，房价并不低，部分景观房相对较贵，其余楼盘价格也在7k上下。但相比于未落地的规划，当地人对已成熟的商圈更有信心，实际调研中几个楼盘的售楼处人不太多，打折力度也相对较大。实际走访下来，安庆购房有两个最重要的考虑因素：一个是学区，即便是学区政策不确定性较大的2021年，安庆的某学区二手房最高成交为1.6万元/方，可以说是安庆房价天花板，一线江景新房价格也不过1万元/方，但二者居住环境相差实在甚远。另一个是商业，安庆成熟商圈并不多，购房者对于大型商业的重视程度明显更高，售价取决于地价、建筑品质和开发商利润要求，售楼处的人流量更能体现当地人对楼盘的认可度，商圈附近的楼盘售楼处比其他地方更热闹些。而对于工作、交通、未来产业规划等因素的考虑则相对靠后，因为城市并不大，开车不堵车也很方便。综合来看，今年以来安庆新房价格下滑、部分楼盘实际销售中打折力度较大，值得一提的是安庆市要求网签价不得低于备案价的9.4折，实际销售中折扣差额通常以购物卡折现形式返还。新房普遍打折降价的背后是推盘去化存在一定压力，无论是置业顾问还是贝壳中介，对现房、准现房的大力度推销都反映了开发商对回款的重视程度。不过，拉长时间看，也许当前安庆房价只是处于2016-2019年大幅上涨后的正常回调期，历史上安庆房价在2013年快速上涨后也曾在2014年出现了6.4%左右的回调，但2019年底以来安庆房价累计下跌4%左右，跌幅和跌速都温和很多，当前全市新建商品住宅均价大体与2018年底相当。虽然不排除安庆房价在短期内还有继续回调的可能性，但在经历过2016-2019年明显去库存后，预计安庆房价不具备大幅下跌的基础。![]()
安庆市购房政策也较为宽松，不限购不限贷，新房首付款2成，二套房认贷不认房、首付款3成起，银行放款也没有出现明显额度不足现象，放款周期普遍在1-4周左右。
由于时间原因，县城没去成，天柱山连个山尖尖都没看着，安庆作为社恐打工人小高首个踩盘的城市，从最开始的羞涩到后来厚着脸皮问，也算有些特殊感情，日后如果有机会，争取把全市跑一遍。![]()
[1] 2020年11月为第七次人口普查数据，2019年为安庆市统计局抽样调查数据。