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癫狂之下,中国步入跨时代 楼市造富之旅进入下半程!

2018-04-13 疯牛君 疯牛视角


就在刚刚,一位参与博鳌论坛的消息人士称“易行长博鳌论坛已经释放信号了,这个并不是部分市场声音争论的上调存贷款基准利率,而是适当放松软约束,允许存款利率更多浮动。”简而言之,中国央行将放宽对商业银行存款利率上限的非正式指导

至此,继限购、限贷和限价之后,又一“变相加息”政策对中国楼市进行了当头一棒,楼市的现状与未来趋势愈发错综复杂,未来又该如何抉择呢?

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意料之中的变相加息

4月11日博鳌论坛上,中国央行行长易纲面对“中国目前是否有上调基准利率的考虑?”进行了如下回答:

中国正继续推进利率市场化改革。目前中国仍存在一些利率”双轨制”,一是在存贷款方面仍有基准利率,二是货币市场利率是完全由市场决定的。

目前我们已放开了存贷款利率的限制,也就是说商业银行存贷款利率可根据基准利率上浮和下浮,根据商业银行自身情况来决定真正的存贷款利率。其实我们的最佳策略是让这两个轨道的利率逐渐统一,这就是我们要做的市场改革。

对此,国信证券银行业首席分析师王剑公开表示,因为市场利率定价自律机制设立,各银行之间形成“利率同盟”,所以存款利率上浮到40%-50%左右后就没有最终的自由浮动了,如此不仅影响利率市场化效果,还影响了货币政策的传导。

“要想利率传导顺畅,央行调整操作利率就能影响货币市场利率,再顺利地传导至存款利率,那么存款利率管制和自律就要放开。只有放开,才能做到易纲所谓的‘让这两个轨道的利率逐渐统一’。”

财经新媒体大V秦小明也曾对此预测:

中国的利率有两套,一套是老百姓接触到的银行存钱和贷款的利率。另一套是金融市场里运行的利率。前者是央妈规定的指导的,后者是市场参与者交易出来的。

易行长没有明确说会否考虑上调基准利率,但是说了最佳策略是让两套利率逐渐并轨,那是什么意思?要知道市场化的利率是要显著高于存贷款利率的。因此并轨的话,基准利率往更高的市场利率收敛,是必然的。

我预计,央行不会立即提高基准存贷利率,最快也要等贸易战的问题暂时缓解下来,这一风险对市场的冲击消退后,才会启动加息,至少也是一个季度之后的事情。

但作为并轨的方向,央行有可能放开对银行存款利率的指导。目前银行的贷款利率是各家自由上浮的,但存款要接受央行指导。放开存款指导,实际上会倒逼银行贷款利率上浮,这就达到了变相加息的效果。

因此,“变相加息”早已是意料之中的事情,这也就意味着中国楼市又吃了当头一棒。

那么,在经历了五轮调控之后和即将面对最新一剂“加息”猛药之前,中国楼市的现状又是如何呢?

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调控后的乱象

从2016年10月以来,不到两年时间,楼市调控已经进行到第五轮,限购、限贷、限价、限售、摇号悉数上阵,调控力度前所未有。

第一轮调控始于2016年10月。当年,以北上广深、合肥、厦门、武汉、南京、苏州、杭州为代表的一二线城市,集体出台楼市调控政策,限购成为基本配置

第二轮调控始于2017年3月,多地升级调控,除了进一步加码限购之外,认房又认贷、提高二套房首付比例等传统手段悉数上阵

第三轮调控则诉诸于限价,从2017年年初开始覆盖到几乎所有一二线城市。所谓限价,就是政府对于新房设定备案指导价,一切新盘都需根据指导价进行销售,如果高过指导价范围,则不给予网签,甚至不再给予预售资格;

第四轮调控祭出新手段:限售。到2017年12月,全国接近50城发布限售,楼市冻房,这在楼市调控史上还是头一遭,这标志着楼市正式进入“锁盘”时代;

第五轮调控上场“买房摇号”。2018年年初,包括杭州、成都、武汉、上海、南京等城市推出买房摇号手段,表面上是为了遏制茶水费、阴阳合同的泛滥,实际上摇号与限价的结合,反而制造出新的套利游戏。

然而,通过对比官方统计数据和第三方数据、一手房和二手房数据发现,只有北京、厦门、天津、上海、石家庄5城市出现实质性下跌,大多数城市房价仍没被控住,甚至带来了一个又一个的楼市乱象:

其一,阴阳合同的泛滥。

所谓阴阳合同,就是限价之下,一份满足政府限价要求的购房合同,一份开发商私自加上的装修合同。

比如某地新盘限价2万元,而周边二手房3万元,一二手房价格严重倒挂,开发商于是采用双合同模式,先签一份2万的购房合同,再签一份1万的装修合同,使得整体首付反而增加不少,居民购房负担不降反增。

其二,茶水费、占坑费和走后门的层出不穷。

限价让房价低于正常市场价,而网上摇号不够公开透明,这就给了中介以运作空间,茶水费动辄几十万元,这相当于用走后门的代价,弥补了市场价格的缺口,购房者并没有轻松多少。

其三,恐慌式抢房的再现。

限价与摇号买房的组合,让买房成了新的套利游戏。 一手房与二手房价格倒挂,新房限价摇号,相当于买到就是赚到。所以买房摇号,非但未能稳定市场情绪,反而制造出新的抢房热潮,南京、成都等地频频出现上万人抢房的局面。

其四,刚需越来越受伤。

限价和限制网签之下,首付比例越来越高,全款买房成为许多地方的主流,刚需空握三成比例首付的资格,却更加负担不起房价。再加上房贷利率不断上浮,即便房价出现微调,整体购房负担也是不降反增。

其五,三四线城市棚改式促涨。

所谓棚改,其实就是拆旧建新,拆掉旧的,自然制造了新的住房需求。按过去基本都是就地安置,这些需求就地解决,这两年提出了货币化补偿的概念,货币补贴取代就地安置,成为大多数小城市的主流选择。大拆大建制造了需求,手里又有了钱,怎会不助推房价?

可谓是调控不断、乱象不止。

然而除了所经历的这五轮调控之外,还有一点不得忽视——去杠杆。

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贯穿始终的“去杠杆”

不断上涨的房价、不断膨胀的物欲和不断便利的借贷,都让中国人的债务越来越多,中国的债务占GDP的比重增长也随之加快。

我们现在讲消费升级,提高内需,其实过去的消费大部分跑到了购房上,这其实是央行现在所要抑制的。而未来,居民加杠杆的路径要从所有的内需增长动力从资产型消费转变为消费型消费。

全民加杠杆意味着,势必有相当一部分人群会透支自己的消费能力,很多低资产和未来赚钱能力孱弱的个体将像丹东港一样在未来无法承兑自己过去的消费账单。

对此,易行长公开表示:从审慎的货币政策和金融稳定的角度出发,我们首要的任务是要保持债务水平的稳定第二个任务是让债务结构更加优化,平衡好政府债务、企业债务及个人债务第三个任务是让总杠杆率更加合理,通过以上做法,来实现一个漂亮的去杠杆。

其核心思路就是:杠杆不能再加,去杠杆就是目标,路径就是“控制分子,做大分母”。

那么,面对限购、限贷、限价、限售、摇号、加息和去杠杆,中国楼市还有机会吗?

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寻找楼市下半场机会

中国楼市的机会,因城市等级的不同,需分别考虑:

1、一线城市:买高品质新房

一线城市搁以前是大涨的,然而现在限价非常严格,房价也有所跌幅,甚至出现新房和二手房道倒挂的现象,二手房还是比较贵的。目前调控是难以松懈的。所以,遇到限价的中高端楼盘,尤其是当价格有触底的迹象,那就值得买入。

2、二线城市:看准强二线城市

接下来是强二线城市的崛起时期,城市发展的红利会加速你财富的积累。所谓强二线城市,就是人口流入量较大,房价涨幅也不是特别明显,房子抗跌性比较好的城市,这样的房子买入时候比较便宜,后期还是有上涨的空间的,买到等于就赚到了。

3、三四线城市:考虑核心城市的周边城市

部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在,需求面仍然可以继续接受溢出效应,因此房价相对较安全。而三四线中的省会城市,在城市化进程中由于地方的保全和中央的重视,即使房价下跌,幅度不会太大。

核心一点:若为刚需,则不要顾忌太多。

参考资料来源:子木聊房、房屋屋、

秦小明、疯牛直播

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