真相 | 北京商住房要限购？又错了，这次是叫停！
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导读：8月17日，北京市规划国土委员会若干部门和北京市住房和城乡建设委一起开了一个小会。然后，给6月份前后疯传的北京商住房限购划了一个圈圈！（其实7月北京市相关单位就开始研究应对政策，8月16日市政府已经组会听取了一次汇报，本次会议基本上已经是一个落实执行的研讨会）。
1、将现有项目分为几类：
（1）拿地未开工的；
（2）开工未预售的；
（3）已开工未竣工的；
（4）已销售的。
上述1-3类停办一切手续，未开工的暂缓发开工证，重申规划方案，已开工的停工，重新审查施工图设计、规划、开工方案等，确保不进行商改住。第4类已售的根据项目情况加以分析研究，跟踪监测，具体方案暂未确定。
2、暂停商办项目供地：
对于尚未供地的商业类项目，若区域商办需求不足的暂不供地；区域需求满足的，将在后续供地中更加清晰规范，并加入后期追责责任。
3、已在施工阶段的：
要加强规划验收和竣工验收的管理，杜绝商改住，同时要求房屋登记部门现勘是加强商改住检查。
4、坚决不能出地王：
传达了市领导关于停止商办用地停止供应的精神，捎带上也提到了安顺市长批示“坚决不能出地王”。
注意：“以上项目”，但凡在北京地界上的，这次一个也逃脱不了。各规划分局是拿着商改住项目清单前去参加的会议。手里拿了商办用地，特别是这一年内高价获取的老板们，你颤抖了么？
王宝宝，北京的这次会议精神可比你家马蓉狠的多啊。这一叫停，开发商宝宝们，你损失10亿，我损失20亿的，加一起得在亿元后面再少掉好几个0啊！
一、商改住是什么鬼？
商改住，就是将商办用地（40年、50年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的产品类型。购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%，且用不了公积金。另需要注意的是：改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。
北京商住房体量惊人：
亚豪机构统计数据显示，截止今年6月底，北京市商住房成交32544套，成交面积达223.38万平方米，分别占北京市总成交套数和面积的57.4%和38.6%。中原地产研究中心统计数据显示：截止8月17日，年内北京公寓类物业签约已经达到了4.2万套，合计签约金额达到了783亿。从签约量看，已经超过了2014-2015年的总和。
二、叫停商改住并不新鲜
因北京严格执行限购，推动了各大开发商研制对策，将商业用房改建成住宅功能实现获利。早在2011年，北京市住建委便就此发文，意欲叫停“商改住”。
三、为何再chong次shen叫停
据新京报透露：据内部人士分析，此次关于严控商改住的研究，源于北京大量应疏解出去的人口，都在城乡接合处通过商改住的产品定居，导致人口疏解不力，因此需要采取严控措施。
我就呵呵了~人口疏解不力是才出现的？还是商改住现象是才出现的？新京报透露的是2011年的原因吧。
真相是~ 你们猜？
四、商住房购买弊端
1.产权问题
不同于70年的住宅物业产权，商住房一般是40年或50年的商办产权，到期将有较大风险。
《物权法》规定:住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而"非住宅建设用地土地使用权"，不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付出让金。如果因社会公益需要的，则土地被收回。
2.自身问题
首先，商住房因其性质归属于商业或办公，验收审核的标准不同于住宅，对于房屋通风及各种居住安全要求标准不一样，本身存在不少住宅该规避但商住房未去规避的安全隐患。其次，商住楼大部分是不满足民水民电条件的，通燃气就更不用提了。另外，大部分商住楼的容积率一般会高于住宅限制性2.8以下的容积率。人口聚集密度也高，舒适度自然下降。
3.费用问题
商住房转让成本高，除了契税高于一般商品住宅之外，还需额外征收营业税、土地增值税等。
五、商住房现象思考
1.商改住为何出现？
北京出现商改住，从哲学的角度，我一直坚信：事物存在即是合理！
首先就是市场需求。从买方市场，有居住或者投资需求；从卖方市场，有利润可图。这方面看，北京的住宅用地规模远远不够，而商办用地，真的多了（特别是城郊结合区域，哪有那么多企业过去办公？）。
然后就是政策催化，住宅5年社保限制，拦住了多少在北京稳定工作且需要稳定住所的良民。这个时候出现不限购的商改住，必然是解了大家燃眉之急。
最后就是房价暴涨了，高地价下，普通住宅产品只会越盖面积越大，做成豪宅。这时候小到30平米，大点也就80来平米的商改住产品就从总价上给了刚需及中小投资客一次参与全面购房热潮的机会。
2.商改住如何叫停？
小脑袋干不过最聪明的北京公务员团队，关于如何叫停，请参看本次北京几大会议精神，下一步将会出政策细则，敬请期待吧。
3.商改住如何消失？
第一，调整城市规划，研究好市场再论区域规划。再或者制定好规划，你能够引导市场。
第二，需要严格执行既定政策，其实北京市住建委2011年6月那一纸文件当时已经显示了威力，坏在了执行过程中监管的手伸出去还不够长。可以在出让合同中更加严格进行规定，一旦发现商改住现象，处罚措施严厉一些。例如限制10年不准再拿地，停止开发商及关联单位的所有项目手续报批等。最后可进行售后核查，一旦发现项目商改住，立马按照出让合同规定执行。如此，反正我是不敢擅自在做商改住的事情了。
第三，住宅用地出让增加小户型配比，稳定地价房价；同时鼓励二手市场活跃度进行市场自我调节。真要疏解人口，需进一步加大京津冀一体化建设，给予北京周边更多的配套输出支持。
第四，改改改
国务院办公厅今年6月印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中第四条提到过“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租”。对于已售或者已建成项目，要么政府收回来改改改，要么责令或者鼓励企业改改改。
4、商住房就不该出现
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