住房合作社的海外发展
住房合作社的起源与海外发展
早在1775年，全球第一个住房合作社互助性建筑社团在英国的伯明翰成立。90年后，法国和德国分别于1860年和1862年也出现了住房合作社。此后在在瑞典、丹麦和奥地利等国也出现了较有影响的住房合作社。
国际合作社联盟（英文简称ICA），1895年成立于英国伦敦，是一个独立的非政府性的国际组织，它的目标是团结、服务和代表世界各地的合作社以及合作社运动。目前已拥有来自96个国家的258个会员组织，涵盖了农业、金融、卫生、工业、旅游等各个领域，代表了全球10亿多合作社社员。而国际住房合作社联盟（ICA Housing）是国际合作社联盟八个附属组织之一，他的成立是为了促进合作住宅在所有国家的发展，尤其是发展中国家，以金融和社会援助应对住房问题。它的使命是团结，代表以及服务于国际性的自助合作住宅运动。
住房合作社是城镇居民为解决住房问题而成立的相互合作的非盈利性社会组织。国际住房合作社联盟对住房合作社的解释为：“它足一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属于集体合作性质。”
根据国际住房合作社联盟的统计，到目前为止共有68个国家和地区拥有住房合作社，其中也包括中国，其中很多国家每年新建建筑有40~50%由其开发，可以说住房合作社制度在国外已经相当成熟并且已经成为很多国家主要的住房供应体系之一。
图：国际住房合作社联盟统计的有住房合作社的国家分布
英国
英国合作建房的组织为住房互助协会（Housing Association，简称房协），是集储蓄、贷款、建房、售房、租赁、维修与管理等业务于一身的民间合作经营团体。它受英国政府委托解决中低收入家庭、弱势群体的住房问题，具有半公共部门的色彩。最早的住房合作社出现于1774年的伯明翰,它是教会教友间的互助储蓄会，所有成员都从其中取得资金建好房屋便解散，属于临时性的机构。而最早的永久性住房合作社出现于1844年。截至2015年11月，全国共有44家住房合作社，都是英国建房合作社协会（Building SocietiesAssociation）会员，总资产333亿英镑，共有290万人在住房合作社的贷款资助下购买房屋。
英国于1874年正式颁布了第一部《住房合作社法》（Building Societies Act），后几经修订。该法对住房合作社吸收会员资金、发放住房抵押贷款在法律上进行了详尽规范。根据该法，住房合作社的目的是“向抵押住房的居民和投资基金的社员发放贷款”。
德国
德国的住房合作社起步较早，法律完善。最早的汉堡住房合作社于1862年成立。截止2000年，德国住房合作社建设了数百万套住宅，占住宅总量的30.9%。社员如将房屋违规租于高收入者，可依据《合作社法》进行巨额罚款，从而保障住宅真正被用于低收入人群。
德国有关合作社的立法主要有两部,第一部是1889年颁布后几经修订的《合作社法》，规范了合作社的运营。第二部是1950年西德为应对国内“二战”后住房极度短缺而颁布的《联邦住宅建设法》，鼓励住宅，特别是福利住宅的建设。
德国住房合作社根据政府选定的规定地段，社员出资共同建造住宅后，产权归属集体所有，合作社公布住宅数量、面积、标准等具体信息，社员可根据实际需求和自身情况提出申请，合作社讨论后决定，一般而言入社时间长、家庭人口多的会员拥有选择优先权，而社员购买或租赁住房后只有房屋的使用权，只可继承不得转让，若社员申请迁出后则退返股金，合作社收回房屋。
瑞典
瑞典的合作建房始于20世纪20年代。截止2006年底，瑞典住房存量达4435903套，平均2.1人就拥有一套住房。在瑞典住房建设中，住房合作社发挥了巨大的作用。据统计，瑞典的住房合作社拥有全国18%的住房，建设了全国25%的公共住宅。如今，瑞典住房合作社不仅面向农民与低收入者，也还为中产阶级民众服务。
瑞典最大的住房合作社是成立于1923年的使用人储蓄和建设协会，也称为合作住房联盟（简称为HSB）。HSB的组织分为全国级、地方级和基层级三级。全国协会合作社，总体管理全国和各地HSB的发展战略，与政府、企业、社会团体进行联络与谈判。地方级HSB负责是组织住房储蓄，制定本地合作住房发展规划并加以实施，指导基层HSB组织。基层HSB则由每个住宅区的房主组成，提供维修、物业、养护等具体服务。
在土地供应上，由于瑞典合作社资金充足、组织能力强，政府一般不采取划拨方式供地，而直接采取公开招标的方式，与普通房地产开发企业平等竞争。但在某些特定地段或时期，政府也会使用土地优先权将土地低价划拨给合作社。
美国
美国的住房合作社主要发展于一战后，以为市民提供住房为宗旨的非盈利组织，实行产权股份制，住房合作社住房归属合作社所有。2010年，美国已成立了6400个住房合作社，建造了1,200,000座合作住房，包括425,000有限股权或零股权的住宅和775,000市场等级住宅。合作住房约占公共住房的6%和住房总量的二十七分之一。
西班牙
西班牙政府分别于1920年和1923年颁布了《廉价房住房法》和《经济房住房法》，西班牙的住房合作社也随着这两部法案的颁布应运而生。政府不是直接作为保障性住房的供应主体，而是由住房合作社为中低收入人群建房，政府给予住房合作社各种优惠，如提供低价或免费的土地、税收优惠等。