名义产权人出售房屋，合同无效？

由于种种原因，房屋的名义产权人可能不是真实的产权人，如“代持”。对于这种情况，实际产权人一般可以通过确权之诉等方法取回房屋的所有权（过户到实际产权人名下）。但是，如果在房子过户到实际产权人名下之前，名义产权人将之出售，房屋买卖合同是否有效？

【《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”】

名义产权人明知自己对标的房屋没有所有权，还在未征得实际产权人同意的前提下将房屋出售，其具有明显的恶意。

问题就在于买房人是否具有恶意。（1）如果买房人也具有恶意，则双方构成恶意串通损害第三人利益，合同无效；（2）如果买房人是善意的，则双方的买卖合同有效，买房人也可以取得标的房屋的所有权。当然，从善意取得的角度来看，买房人如果是善意的，其也能取得房屋所有权。

【《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】

【《物权法解释一》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”】

对于买房人是否具有恶意，要从以下几个方面来审查：是否有中介居间、买房人是否实际看过房、房屋买卖合同条款是否明显不合常理、房屋价款是否明显低于市场价、买房人是否未实际付款、买房人是否未要求交房等等。