关于中国人的财富，这篇务实分析对你可能价值千万！
今天中国人大多数财富都在房产上。进入2019年，关乎个人财富的一个最大问题，就是未来这几年买不买房。
2018年，各种限贷限购政策，从统计表上可以看出，房价被限住了。但是也限出了双合同、三合同。
也有专家提出，不能买房了，要卖房，甚至大胆预测，中国财富增长方式将从房产转向股市。
其理由，一个是政策上的“房住不炒”，一个是现在人均住房面积已经达到40平米，空置率高，一个是房产税将推出，以取代卖地模式，最后还有一个是预测广大的农村宅基地未来将可能入市，还有大量公租房。
看起来，好象还是很有道理的。不过，历史不是计划出来的，理想很美好，现实却很骨感。我觉得现在预言为时过早，以上推导都有一定道理，但是导出的结果却不一定对。
房住不炒固然是政策导向，但这里只是说了不炒，并没有说砸盘，更不会大跌，其所抑制的是过快的上涨和投机加杠杆行为，但是如果你用的自己的资金，买的你自己的刚需，则不在限制之列。
看看全世界的房地产，凡经济发达地区，大趋势是核心城市上涨。说明什么，房产自有其价值，而且房产的上涨要高于通胀。
如果你的资金不放在房产，当今中国你能告诉我一个更好的资金去处么？股市？债市？基金？还有哪个市场能安全地跑赢通胀？不要说股市，中国股市，跟中国足球没啥两样，奇葩，不提也罢，至今没有根本性的改变。
要知道，每年投入市场的资金是源源不断的，换句话说，不可能不印钱的。只要印钱，就大概率存在通胀。无论国内国际，你往前追溯一下，就会发现，钱，永远在贬值。只有房子，才能抵挡通胀，让你的财富保值，甚至增值。房住不炒，是不以炒房投机，但并没有说不能投资出租长期持有。
再说人均住房面积，这个概念其实意义并不大。统计说人均财富百万，你就有百万了么？你跟马化腾一平均，你也是亿万富翁，可是你是么？二八定律永远管用。事实上，还有大量的人，缺少住房，远低于平均数。之前有报道说，北京租房房源大量控制在几家中介手中，你就可想而知。
所以，用人均住房面积，就能抵消市场对住房的需求么？因为你被平均了，所以你的需求就已经满足了吗？当然不会。你仍然要追求更好的生活质量，仍然要奋斗得到一套属于自己的改善房产。我公司同事，基本上年轻人都还没能买房，但都需要房子。
另外，这里计算人均的住房面积，还有不少是老房子。房跟房是不同的。按我个人的生活经验，我父母家的老房子，建了有20来年，我上高中的时候建的，现在已经不堪用了，漏水，厨卫老旧，没法改造，这种房子，也是计算在内的。我岳父母家的老房子在江西的四线小镇，面积倒是很大，可是一个是老旧，一个是现在基本上没人回去住，租给做生意的外地人。
还有更老的房子，甚至连卫生间也没有，没有煤气管道。所以，看上去人均面积不少，但是事实上，新房好房可能还是不够的。虽然房产不是快消品，但是按现在的保养水平，20年房产基本上就折旧得差不多了。真正象国外老房子那种保养翻新水平的房子，极少，还是主要在一线城市。
专家说家家都有好几套房子，可是，这个家的概念怎么计算，以前大家庭住一起的已经很少了。今天，父母跟子女分开住的情况已经很常见了，几套房子也不够住的。尤其是有的父母如果随子女到一线城市，可能还需要在一线城市再买一套。
所以，用人均来证明市场饱和，是不太能符合实际情况的。想买的还是要买。
再说房产税问题。我认为，房产税如果征收的话，最终会转移到租客身上去的。现在实际上的租房市场，基本上是房东说了算，想租就租，不想租让你走人。中介费基本上是房东不出的，都是要租客出。这意味着什么，意味着历史上从来都是有资产的人占有优势。马太效应是，有钱的人会更有钱。在有房与无房的博弈中，有房者更占优势。
你只要观察一下，最终房租会涨上去。比如我家楼下的商铺，经常变。早年是卖水泥家装陶瓷，再往后是卖酒养生美容，最后都会变成小餐厅。原因很简单，早年房租便宜，越往后越贵。不管你生意做得好不好，赢利还是亏钱，房东是不亏钱的，经济增长的红利往往最后都是为房东打工，因为有产者在博弈中占有优势。只要房东坚持多几年，跑赢通胀，吃到经济增长的红利是大概率的。因为房产是经济增长的必备要素，在产业链中占有重要地位，你做生意不能没地方住，不能没有经营场所。
而且有房跟没房的现金流差别很大。早些年买房的都有体会，刚买房的时候，会感到有还贷压力，基本上过几年后，压力就小很多了。为什么，比如我买的房，贷了几十万，每个月要还款2-3000，这在十几年前，确实还是有压力的，可是放在现在，每个月2-3000的还款，基本上压力就很小了。而出租的租金，则从早年的2000，上涨到4-5000。
如果你有房，你就可以省去租房的一大笔开支，生活费只要够买菜什么就够了；如果你没有房，你的开支中可能很大一笔，就是支付房租，而且是连年上涨的，你工资的增长，未必能跟得上房租的上涨。所以，有房者的生活压力，要远远小于无房者。长期看，有房者的经济积累能力要强好几倍。刚需者，不用多说，肯定是先买房。
另外，房产税对刚需家庭是有优惠的，基本有一定的免征额。所以，按全部的房产来计算房产税收入，还要存疑。在限购的情况下，依然有人能持有多套房产，房产税是否能征收到位，以弥补卖地收入，这也还需要从长计议。
再看农村宅基地。这个目前还没有太大的动作。但退一步来讲，实际上今天的农民房在很多大城市已经入市了。象我在广州，最早租的就是城中村农民房，一个月几百块。象深圳正是因为有城中村，才能支撑那么多劳动力，支撑深圳的经济增长。
从这个意义上，城中村其实已经入市，还是最低价的入市。现在城中村的房子，区别在于没有房产证，无法交易，这才打压了城中村的房价和房租。
如果城中村正式入市，意味着可以正式交易，其商业价值就起来了，那么还想几百块租到房子吗？根本没可能吧，如果城中村的房价房租都飞起来了，那整个市场的房价房租是会跌呢，还是会涨呢？就象北京之前清理了一批违建之后，你看房租不就飞涨了吗？低收入者无法立足，逼着一部分人要加入租商品房行列，另外一部分人要离开城市。
再说得仔细一点，房产是讲地段的。每套房子都是物理空间上的点。北上广深的房子，都是有数量限制的，都是有数的。就算全国的宅基地都入市了，在北上广深的宅基地才有价值。其他地方的宅基地，没用。农村有大把土地，但是不在核心区，就算在万平米，你去住吗？你买吗？
房产本质是什么？不是钢筋水泥，不是建筑物本身。而是不动产，不动是啥意思，就是配套，是北上广深的教育、医疗、娱乐、商业、交通、就业机会，这些别的地方能替代吗？全国的宅基地能替代吗？就象很多创业者理想化的商业版图，往往都这么思考——如果每个人都消费1块钱，你就可以赚10个亿，可是想得太美，每个人会给你消费1块钱么？
每年国家的高铁、地铁、教育、医疗等等公共服务的庞大投资，都投在哪里？当然是核心大城市，这才是房产的本质，你买的是城市的配套，是这个物理空间上的点，是不可替代的。比如天河的房子，就那些，天河区发展起来了，房子就值钱，越来越值钱。就象中国作为世界工厂，并不仅仅是因为人力成本低，人力成本只占很小的一部分，而供应链、产业配套才是关键，这不是一天两天能建成的。如果仅仅人力成本低就能成为世界工厂，那非洲是不是更合适？
人是群居的动物、社会的。社会的最基本的需求，就是房产。房产不光是居住价值，更有其社会价值、文化价值。伦敦、纽约这些大城市的文化价值，所代表的身份、地位、圈子，这更是无法替代的。你在非洲有片草原，随你建多大的房子，但是你会去住吗？
北上广深这些地方的房子一共就这么些，买少见少，都是有数的。深圳地皮不够了，所以要扩展到东莞、潮汕。你观察全世界的大城市，都是这么一步一步向外扩散的。你看看东京的地铁网，再对比一下我们北京、广州的地铁网。就知道未来会怎么发展了。
看人口流动的趋势，都是往大城市汇集，以后很多国家可能会变成一城即一国，大的国家会变成几城即一国。你看看日本，早年人口还是全国分布，现在基本上都集中到了东京等几个少数大城市，甚至超过全国人口一半。农村人口越来越少。
而且，你会发现，越是一线越是抗跌。为什么？因为一线是有钱人在撑着。二八定律，越是一线，越是有钱人多，价格越不敏感。玩游戏的时候，装备的价格就是人民币玩家在撑着，而大量的人口就是非人民币玩家，非人民币玩家作为底层，反过来也支撑了人民币玩家的荣耀感、价值感。
说了这么多，总体来说，房产不再会象以往那样暴涨。（不过也看控制的情况，现在抑制的房价，是靠限贷限购实现的，一旦控制不到，也不排除会反弹。）限购限贷压制了很多资金，不让入市，压制了房价快速上涨，但是需求并没有消失，而且政策也不允许房价急跌，所以房产保值还是没问题的。
尤其是要区分一线，其他地区、边远地区就很难说了。如果当地总人口流出的话，就无法支撑房价了。
最后，谈一下资金会不会去股市。起码我不会。目前，中国股市还是全世界比较奇特的，股市不反应经济情况。而且大量上市公司不怎么分红，要想赚钱，只能靠买进卖出。有人说，中国股市就是融资输血的。这样的股市，对普通投资者来说，很难赚到钱。就象那边正在打淮海大战，你带着20个小兵，你加入哪一方才能赢？多头？空头？股市有风险，而且风险很高，不象房产这样能保值。
股市过去如此，现在还是如此。也没有发生根本面的改变，所以，闲散社会资金不会去股市，在没有机会的前提下，反而会进基金，短期理财。但是，一样跑不赢通胀。
经济的困难时期总会过去。长期来看，通胀是肯定的，钱越来越不值钱。贷款过十年几乎就没什么压力了。你只要保证你的赚钱能力，有工作就好。有房产起码你的生活成本会低很多。控制你的贷款比，控制你的风险，在力所能及的范围内利用好杠杆，我觉得持有房产还是更可靠一些。并不因为这是最好的，而是因为这是唯一普通人能参与的，相对靠谱一点的财富通道。
以上是个人看法。并不购成投资建议，投资有风险，理财需谨慎。
快刀洪七
2019年1月7日
快刀洪七丨毕业于北京师范大学中文系，现定居广州。有20多年写作经历，公关营销专业人士、资深自媒体人。
由于“你懂的”原因，现在文章越来越容易触礁踩雷。
祈祷未来一切安好，但一些不可抗力的因素并不能完全把握。
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