20220523 楼市，准窗口期

挺久没聊楼市，今天分享下对当下市场位置的看法

写点文字更新下认识，

站在2022年5月当口，把时机、城市的判断说透一些，

当做市场研究判断的笔记，以此为准，后面时间可以验证。

一、时机跟踪

我对楼市的判断是基于杨红旭院长的“短周期”模型，

3-5年短周期是中国楼市比较特殊的现象，

库存周期、政策周期、需求周期，都是围绕着这个模数在波动。

虽然每轮波动路径曲折，不会是简单重复，

但周期的势能总是主导着这个行业的运动方向。

即使2018年~2019年那一轮调整，

土拍限价横空出世，锁死了很多城市的新房价格体系，

限售广泛被采用，锁死了二手流动性，

业内以为周期真的被熨平了，

但事后看，周期的机器仍在运转，只是时间跨度延长。

很多人说这一轮战争、疫情、政治、失业率都和往常很不一样，周期已死。

也许他们是对的，

但我更愿意相信回测的检验，

投资赌注应该投掷在经得起回测检验的模型上，

而不是押注在个人直觉、主观判断，

因为人性主导的决策，事后看往往贡献了最大的负alpha。

严格执行交易规则是投资者最宝贵的品质，

做人要做李培铭（突破二号操盘手），

无论楼市还是A股，如果能完全摒弃自己的主观操作，按照简单规则来执行交易，收益可以大幅提升。

这也是我用量化这套方法来观察楼市的原因。

有时候悲观的情绪蔓延开，自己主观的观点不动摇是很难的。

但市场的趋势清楚的指明了当下的方向和位置，那么应该让市场的趋势来决定自己的投资决策和仓位。

聊回当下，把时机量化，现在beta是63分，从去年年底的30多分爬升到这个水平。

beta是描述投资机会程度，越高机会越好，越低风险越大。

我把0~30分划分到投资风险期，30~50划分到谨慎期，50-70划分到投资机遇期，70~100划分到投资的黄金窗口期。

现在63分，“机遇期，准窗口期”。

现在投资中国楼市，很难亏钱。

但更好的机会，再等些时间让beta站上70分。

历史类似时期——2009年2月，2012年3月，2015年2月，2019年7月。

技术形态看，更接近2009年和2015年的位置。

在主下跌浪的进程中——不过跌的差不多了。

领头羊正在酝酿出来。

离最佳窗口期一步之遥。

拿2015年那一轮的节奏来说。

2015年3月，一线市场启动（尤其大湾区的深莞珠）、随后四小龙（南京、苏州、合肥、天津）启动。是全国的领头羊。

2016年3月，二线全面启动。

2017年，三四线启动。

2018年，西北、东北、西南、五线全面启动。

现在的位置很像2015年前后，节奏一致。

政策一步一步在轰了，但市场还是很麻木，

油门将踩的越来越大，领头羊会把趋势走出来。

重温当时14-15年的救市节奏和市场节奏，可以参考去年底写的这篇——

这时候应该做的，是——

多踩盘，多融资，多参与市场；尽量避免让空头舆论阻碍投资执行。

二、城市跟踪

目前大部分城市仍在下跌进程，也有一些城市走出了筑底行情，唯一在主升浪的城市是北京和绍兴（绍兴可能是指导价松开的异动）

这个月出买点的城市——成都，

周末研究了买点城市成都，后台回复“成都笔记”能看到。

北京、成都这两个城市，是这一轮的领头羊。标志性的意义。

北京和成都是华北和西南的天花板，

捅破天花板后，新的价格体系会轮动开来。

未来几个月，将会有更多城市出现买点信号。

城市所处的周期位置各有不同。

时间推移，城市的周期位置会向右移动。

有些上轮涨的多、涨的晚，所以现在仍在调整、还没筑底。比如浙江、大湾区。

有些上轮涨的早、涨的少（跌的多），现在已经提前走出新一轮趋势周期，比较强势。比如一线、成都圈、华北、苏州这些。

S1筑底期适合买入建仓，S3筑顶期适合卖出出货。

其实对于选城策略，有一种比较简单的、也是适合大多数人的方法。

就是紧盯趋势，在高beta时期进入右侧即买入。卖出正反同理。

这种模式不会错过任何主升浪，因为进入右侧是主升浪的必经之路。

虽不会抄到市场的最低点，但足够吃到行情涨幅的鱼身。

紧盯市场、摒弃主观、果断出手是此模式的必要能力。

“趋势动物”推荐的所有量化策略采用的就是这种模式。

看上去很简单，但有它的魅力和智慧，执行起来需要相当的认知和勇气。

所有城市趋势和买卖关键点信号，我都动态更新在后台，回复城市名能看到。

当然，价格运动实际是由参与者、供需关系、政策催化的复杂博弈留下的痕迹。

所以如果掌握基本面和市场面的研究方法和数据资料，可以把买点把握的更早些。

但其实这种研究方法有挺多局限性，其主观片面性、难以做到全局对比、以及相当普遍的行业数据谬误。

市场是瞬息万变的混沌系统，没有人有把握所有因果联系，将预判做准确。

我的交易观，是花八成的时间紧盯市场趋势，二成的时间更新其他辅助信息。

因为市场价格趋势是一切博弈的结果，而价格也是评价交易成败的唯一标准。

所以高度重视价格运动，尊重市场趋势。

不像金融行业，地产市场的趋势监测是复杂的，

除了统计局发布的地产低频数据，行业内有幸有冰山指数、求势指数等机构统计、监测、持续发布反映真实市场趋势的指数。

他们的数据是我一切工作的基础。

加以特定的算法和交易模型，可以形成足以指导决策的投资信号。

目前的形势，绝大多数城市仍在左侧调整，

但以下这些城市已经率先走出了些筑底的趋势。

 ● 一线：北京*、上海、广州、深圳

 ● 西北：银川、乌鲁木齐

 ● 成渝：成都*、重庆

 ● 海南：海口

这些城市是最值得监测和研究的，他们的买点会率先出现。

人们倾向于抱守某一些信息或者认识，来指导他们对城市的长期看法。

比如城市人口、产业、经济、政治、文化、风情、气候、库存。

固执己见，而对市场趋势漠不关心。

漠视趋势是交易者最大的懒惰。

事实上趋势是随时变化的，今年不看好的城市，也许明年就值得投资。

观点应灵活开放，看法应随之流动。

这种模式也是最适合城市轮动打法的，一轮大行情下，可以吃好几段。

大部分时候，趋势的发生领先于舆论的形成。

所以

1、高度警惕自己形成的观点，是否符合趋势的事实。

2、不跟随舆论去交易，而要让趋势方向决定我的仓位。

例子挺多的，

上海在2016年后经历了四年的市场盘整，在2020年初，被市场普遍诟病上海的超大城市人口限制、劳动成本上升、逆城市化、以及甚嚣尘上的“上海错过互联网产业”论。而第二年2021上海就被广泛认为是全国最好的城市，政府积极作为，民间经济基础极强，投资活跃，左虹桥右临港城市骨架拉开。

趋势塑造了舆论。

再说2018年的南通，普遍被评价为人口老龄化、人口流失、产业低能，被上海虹吸。而经过2019年开始的两年上涨趋势，南通在2020年被称赞为第三机场、富人集聚地、新市中心、藏富于民。

两年内南通基本面不会巨变，群体对南通的认知可以翻天覆地。

趋势走出来、扭转舆论，舆论明确转向后再交易、为时已晚。

群体其实一直是慕强的市场趋势动物，

如果你监测趋势更勤奋些，就能把握些市场先手，仅此而已。

——说当下正在发生的例子。

比如很多投资客仍在盯着深圳看，因为每轮深圳都是新周期的领头羊。但这轮不一样，趋势已经清楚的显示北京成为了一线的领头羊，而深圳因为某种原因掉队了。这轮要高度关注北京的市场走向，将决定一线、华北甚至全国的行情启动进程。

比如城市格局的“南强北弱”，已经是所有人接受的事实，但目前看盘面，这个趋势很有可能反转。北京、天津、青岛、济南、石家庄最近都走出了筑底行情，甚至西北的边境城市乌鲁木齐，可能即将出现趋势右侧的买点信号。反倒是舆论最看好的大湾区、长三角里的一些城市趋势在变弱。

三、城市观点

主观很容易错，但不妨也写出来留痕。

我这一轮比较看好的，除了一线城市，是华北和西南这两个大板块。

华北：北京、天津、石家庄、济南、青岛、郑州。

西南：成都、重庆。

一方面，未来一段时间的时代主线索，将围绕着能源、粮食、内循环、基本盘展开，以及欧美贸易转向一带一路贸易。

这些方面，北方和西南内陆城市有显著的优势。北方不仅是粮仓、也是能源基地，华北平原也拥有着广泛的人口基础和交通枢纽，是内循环的重要阵地。同时西南是一带一路的重要节点，也有着广阔的人口纵深和腹地，在经济下行的期间起着稳定器的作用。

今年GDP数据出来，一些以煤炭、能化为支柱产业的城市已经展露出了相当的增长性。

另一方面，和大湾区和长三角相比，

华北和西南的城市，普遍市场盘整时间长、价格体系拉升的势能更强。这和过去严厉房住不炒的执行力度有关，但当中央态度转变后，对于讲政治的城市，严厉打击的利空可能转变为大力支持的利好。政策油门可能会更猛，居民杠杆空间也更大有可为。

就目前看，北方的调控放松力度更松、更大。参考石家庄、大连，对比杭州、长沙、南京、武汉，要么政策弱松假松、要么一日游。

对于供地显著减少的城市，可以优中选优，困境反转的动能更大。

除了华北和西南，还看好所有横盘久、供地少、产业强、政策猛的城市。

详细的城市清单，可以参考这篇。观点大体没有改变。

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免责声明：不构成投资建议，请谨慎操作。

趋势动物，Nick

2022年5月23日