广州人傻钱多？只有25年使用权的公寓被疯抢
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本文看点：
1、只有25年使用权的公寓为何在两天内被抢购一空？
2、没有产权的公寓为什么还有人买？
3、广州的一手公寓还值得投资吗？
小妹被一条新闻震惊了！番禺市桥某处只售使用权的公寓，400套在两天内被疯狂抢清！
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（看看现场人山人海，不知道的还以为是维权现场呢
买房就像买大白菜？！到底是市场的失常还是人性的堕落还是有钱人太多？这只是出售25年使用权的公寓哦！（25年到期后开发商可能会收回使用权）
根据中介介绍，这个带返租的公寓，4年就能回本，还有额外7成分红，现在总价只要18万起，简直是白菜价格买超高收益产品啊！（如果还不清楚的请参照下图）
小妹的数学也不好，但加上每年分红，它每年的回报率妥妥超过10%了。（朋友，诈骗了解一下
如果不担心开发商收完钱就跑路，或者开发商破产就拿公寓去抵押，也不介意产权并不属于你的话，你或许理解为这是一个高风险的投资产品。
那些抢房客们，也许早已深谙富贵险中求这个道理，加上对开发商抱有一种蜜汁信任的乐观态度吧。妹只想祝恭喜你发财！（如果不懂的请继续往下看）
没有产权的公寓你敢买吗？
自从330新政出台后，个人不能购买公寓了，都只能用法人名义购买! 广州的公寓市场出现了两股分支，一是开发商承包了，向个人出售使用权；二是向法人出售产权。（注：下文所讨论的公寓是40年产权商住公寓）
出售使用权的公寓，更偏向于一种投资产品，用长线的租金来获取回报，随着周围配套越来越成熟，公寓本身的价值会上涨，租金也会涨。另外这种类型的公寓多数会带几年的返租，就是说短期内还有个兜底。
加上初期投入成本低，所以小妹觉得这更适合手里有余钱的投资客。
说完好处，接下来就要跟大家提一下都有哪些坑了！
其一、没有产权！房子即使涨得再猛也与你无关，并且将来转手也会受限制。另外小开发商也可能打一炮就卷钱走人，你还无法进行维权（产权不在你手里找谁问去哦
其二、返租期没有保障！开发商把托管业务委托给别人，万一有什么事故发生，按以往的套路可以顺手把责任都推给托管公司。而且万一要是真租不出去的话，这个租金还能找谁要呢？
普及一点知识，租期不能超过20年，那些承诺给你25年使用权的，小心为上。
（根据中华人民共和国第二百一十四条 ，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。）
要说这类公寓的投资价值嘛，还是有的。当然你看好租购同权，或者说对未来租金回报率的上升怀抱巨大信心的话。最终还是以公寓的投资回报率为准。
挑选黄金地段很重要，要是没人来租的话谈何租金回报呢？关于这点，参考上次存房的文章（戳这里回顾）。经小妹调研发现，现在存房的热门区域是越秀、天河、海珠，番禺区暂时少。
广州的一手公寓值得投资吗？
说完使用权肯定要说有产权的了！上边不是说个人买不了吗？too native! 只要把个人变成法人不就行了吗！
现在中介公司早已贴心地推出了注册公司业务，专业团队帮你办注册一个皮包公司，然后就可以用法人代表的名义买到公寓啦！
而代价是你每年要多交2500到3000不等的公司运营费。
不过这几千块还真只是零头，真正的大坑在后头。下面小妹为你算一笔账。
买一手公寓到底要花多少钱？
不得不说，法人买公寓简直就是花钱如流水。
购入：首先皮包公司购买公寓，银行是很难批贷款给你的，所以现在广州公寓普遍都是一次性付款或者分期付款。具体楼盘分期付款的形式不一样，例如小妹就了解到有分13个月免息付款，有的是一次性付款给与折扣的方式。
其实还有一种方法是申请个人信用贷，不过限制条件比较多，而且成本更高。
税费：交税交到你怀疑人生！买入、持有、卖出都要交税！
公司购买公寓，需要缴纳契税3%，加上万分之5的印花税。一旦持有公寓，每年要缴纳房产税和土地使用税。
按照目前规定，公司名下的房产，每年需缴纳房产税为：每年房产原值×70%×1.2%。如果房产出租，则按每年房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。土地使用税则按土地级次缴纳，每平方米年税额在3~27元之间，按年缴纳。
举例：一套200万50平方的公寓，契税交6万；印花税交1000元；每年房产税按估值算，交1.68万；土地使用税按最少的算3元/平算，交150元。
买一手公寓的回报率有多高？
公寓的投资回报一共有两种途径，一是出租，二是转手出售。
出租：一般来说地段越好配套越完善的公寓能租更多钱，当然你要提前了解好附近的出租率，看地段和租金市场旺不旺。但相对来说这样的公寓卖得也贵，还是以租金回报率为准。
转让：公寓的升值空间没有住宅那么大，但条件优良的公寓肯定也是可以涨价的。只是公寓被ZF压得死死的，近几年价格都没怎么涨。
转让只能卖给其他公司，但转让时税费多到吓人。
主要有企业所得税、土地增值税、增值税及附加税、印花税。
企业所得税：企业将公寓卖出，在房管局过户的时候，企业需要开一张发票，证明收到了卖公寓的资金，这个收入需要交企业所得税。税费需要看企业的盈利情况而定。
土地增值税：根据买入发票价和卖出价的差额进行征收，按照差额的大小，收取30%-60%不等。
增值额≤买入发票价的50%，按30%征收；
买入发票价的100%≥增值额＞买入发票价的50%，按照40%征收；
买入发票价的200%≥增值额＞买入发票价的100%，按50%征收；
增值额＞买入发票价的200%，按60%征收。
增值税及附加税：5.6%
印花税：万分之五。
举例：买入发票价为50万，卖出价为120万，差额为70万，则增值超过100%、小于200%，按50%征收，所以土地增值税为70*50%=35万。
转让股权可完美避税？
有些中介会告诉你，通过变更公司股东的方式去转让法人公寓，就不用交那么多税了！这样做真的可以吗？
对此，小妹咨询了广东杰海律师事务所的甘静仪律师。甘律师表示：“这个情况实质就是股权转让，通过股权转让的方式，来达到转让房产的目的。那么就按股权转让的税费来计税。涉税的项目有：企业所得税25%、个人所得税20%、营业税（一般纳税人为6%，小规模纳税人为3%）。”
也就是说这样做是可行的！不涉及房产交易，只是股权转让，公寓还是在公司名下。而空头公司根本就没有多少税费要交嘛!这样就避过了上一部分所说的高昂税费。
走到这一步建议你出门右转找专门的审计师咨询税费；或者直接找中介代办手续，你直接刷卡付钱，但是可能风险较高哦。
把转手的税费加进购房成本，这样一加是不是感觉更坑爹了。公寓这个投资品360度看，有350个角度都是死角啊！
要买什么样的公寓才靠谱？
小妹跟前线的资深中介接触，发现还是有不少投资客青睐公寓的。原来有钱人这么多。但还是想奉劝低端玩家不要轻易种草公寓，怕是玩不起啊。
当然，如果看完上文还是想投资公寓的话，你应该会想问：要买什么样的公寓才靠谱？
小妹发现【宅问】上已经有答主回答了这个问题，而且估计比小妹写的更全面，直接摘给你们看吧！
1、交通便利。最好是地铁上盖或步行到地铁的时间在10分钟以内的，多条地铁交汇更佳。
2、配套完善。包含发展商的自带配套和市政配套，最好周边有大型的商业综合体，饮食娱乐一应俱全，“体验式消费的商家”尽可能地多，“口袋式消费”的商家尽可能地少。
3、产业数量和档次。如果世界x百强的企业/公司越多，金领/白领也会越多，他们都是强大的高消费群体，向往自由、享受写意的生活，而且有不少人没有房票，为了能在这里“扎营”，方便工作和生活，也更青睐公寓产品。
4、自行高素质的物业团队。物业管理的质素绝对影响居住体验。质素高的物业，让人住得舒心，而低质素的物业，使人住得闹心。所以物业管理的水平非常重要，决定了公寓的档次。
5、品牌开发商。大型的、知名的开发商，都不会“打一炮”就走的，会更注重长远的发展和口碑。品牌是无形的，但也是昂贵的，当有问题出现的时候，品牌发展商的处理态度、解决能力都会高于小的开发商，矛盾也会少一些。
6、楼距越开阔越好。通风透光都有保证，宁愿买顶层也不要买中低层。
7、包装修、包家电更佳，虽然羊毛出至羊身上，但一来自己去买费时，二来定制的家具多，成本会更高。
8、5米复式、有阳台、能明火、一线江景、单边位置多一面窗户等，具备这些条件都加分。
9、入住率超9成，可以通过阳台晾衣服的情况、晚上住户的灯光来判断。
10、公寓到底值不值得投资，主要还是要根据自身的需求和实际情况来决定，如果要买，也不要购买非限购区域的公寓。中心四区，天河、越秀、海珠、荔湾可以考虑，其他区域，请谨慎。
来自答主火龙果先生
相对来说，330新政前拿到产权的公寓性价比更高。但是别忘了公寓生活成本高还没有学位配套，产权也只有40年。
另外最近佛山公寓的利好倒是不少哦，例如买公寓享受积分入学加分等，这样对比你会选择广佛线上的佛山公寓还是广州的一手公寓呢？
关于公寓的更多信息，还可直踩“原文链接”上【宅问】，也可以直接戳右边：广州公寓市场彻底死了？5年来供应首次为0！
最后再补充一下关于税费的问题：
税费问题真心复杂，小妹建议，还是交给专业的税务中心人员来帮你吧，咨询可以拨打税务服务热线：12366转2。
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