番禺有房单价只要1.2万，还送车送装修？
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最近，广州PLUS收到消息，番禺有一个楼盘单价只要1.2万，加一块钱还送家电送车。看似诱人的背后是否有甜蜜的陷阱？这个楼盘隐藏着哪些不可告人的秘密？这么便宜的房子是蜜糖还是砒霜？
这个楼盘名叫瑞万璞悦里，位于番禺化龙镇。三三从体育中心出发，搭乘地铁到新造之后，等了半小时公车无果，最后打车到达项目，总用时1小时。
项目被一片厂房及农田包围，周边配套除了一个小超市之外其他啥都没有，周边往来的公交线路也比较少。
项目旁边的超市
项目周边情况
整个项目占地面积很小，由四栋住宅楼组成，目前在售的是1、2、4栋楼的房源，建面32-95平单间至三房住宅产品，带装修售价1.1-1.2万/平，预计今年年底交房。其中1号楼1梯16户，2号楼1梯8户，4号楼1梯5户。
以位于4栋的3楼的54平房源为例，单价11113元，折后总价60万，首付31万，月供3400元。
据了解，项目目前处于清盘阶段，剩余房源已经不多。而且据销售介绍，目前项目推出了两个优惠活动，部分户型加一元可以送全屋家电，部分户型加一元可以送一台价值7万元的丰田三厢车。
是不是听起来还蛮吸引人的？看完了开发商给的蜜糖部分，我们是时候为你揭开残酷的事实真相了。
实际上，该项目是建在工厂宿舍用地上的，虽然地块是住宅性质，但是只有一个大产权证，购房者只拥有房屋的使用权，没有产权证。而购房者跟开发商签订的，其实是60年的租赁合同。
听到这里，是不是觉得这个套路有点熟悉？
销售人员告诉三三，购房者跟开发商签订的租赁合同是会到房管局备案的，如果日后遇到拆迁，一切拆迁权益归购房者所有。
项目现场公示的不动产权证
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在三三看房的过程中，销售不断强调现在国家正在推进租购同权政策，此外，销售还多次暗示以后每家每户都能做独立产权证。而当三三追问销售日后如何做独立产权证时，销售则表示只是未来国家政策有发生松动的可能，他们并不承诺、也不保证。
房屋租赁合同
房屋租赁合同补充协议
房屋租赁合同补充协议
房屋租赁合同补充协议
房屋租赁合同补充协议
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此外，销售还表示，这种房子可以进行转卖，只需要与开发商协商解约，再带上新买家重新到房管局签约备案即可。
那么，这样的房子算不算小产权房？购买这样的房子又存在哪些风险呢？
广州PLUS特地请来了广东南方福瑞德律师事务所律师高睿明，高律师表示，购买这种房子，要注意以下几个问题：
一、这种房是不是小产权房？
小产权房这个概念是一个在交易中约定俗成的概念，并不是一个法律概念，通常指两种房子：一种是在农村宅基地上盖的房，只能在村集体内进行流转，另一种是指在村建设用地盖的房本质上就属于违建。
通过产权证的土地性质来看，该项目和我们通常理解的小产权房还是不同的，但是这种交易模式和很多小产权房的交易模式类似，就是以租赁的形式进行“出售”。
项目平面图
二、这个交易的本质属于租赁而非买卖
买卖是所有权的转移，而租赁是使用权的转移，解释一下就是在签了合同之后，“购房者”也并不享有房屋的所有权，而只是能够使用或者租出去这个房，如果想要买了之后再倒手卖掉就是不可以的。
三、关于这份60年的租赁合同
根据《合同法》的规定，租赁合同最长不得超过20年，但是开发商看似很聪明，在合同中做了一个约定“自动续期”，但是在法律上这种自动续期通常会被认定为无效的，所以这对“购房者”来说是一个风险。
项目样板间
四、关于拆迁补偿
这个约定在开发商和“购房者”之间有效力，因为向前面说的，这个交易的本质是租赁而非买卖，而拆迁补偿通常是补偿给房屋的所有权人也就是开发商，那么依据这个合同“购房者”如果面临拆迁，是可以向开发商索要约定的补偿款的。简单来说，这笔钱是补偿给开发商的，而“购房者”只是有权依据约定向开发商来要这笔钱，而并不是直接获得补偿。
施工中的项目，隐约可见作为宿舍使用时的样子
五、购买这种房屋的风险
1、发生权属变动风险：
如果开发商将该房产转让给他人，或者因债务纠纷被司法机关拍卖，那么可能会面临产权变动。虽然，买卖不破租赁，但是前提是租赁有效。前面也说了，现行法律下超过20年的租赁会被认定为无效，所以新产权人若主张超过二十年部分无效，那么到了租期就只能返还房屋或者再与新权利人签承租合同，而当时已经交的“购房款”只能向原开发商主张讨要。
2、拿不到补偿金的风险：
前面说过，补偿金是给房屋所有权人也就是开发商的，购房者并不能直接拿到补偿金，所以如果到时开发商因经营问题或者其他问题拒不支付或没能力支付，购房者也只能依据双方的约定向开发商主张该款项，而并非能够直接获得补偿金。
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