热盘评鉴 | 首付90万内买老四区一手住宅，你还有得选！
有些产品，天生就是不愁卖的，即便它不打广告，购房者们也会闻风而至，进行一番惨无人道的收割。
我说的，就是小户型产品。
作为年轻人上车的首选盘，小户型因为面积小，总价低，月供压力小，一直以来都备受热捧。
而位于市区的小户型，由于数量稀少，堪比熊猫。
所以，用“买”来形容它们，简直是对它们的侮辱。只有用“抢”，才能显示出它们的珍贵。
刨去那些“蹭热点”的公寓产品，目前老四区在售小户型住宅产品的，仅有5个项目。
而其中位于越秀的三个盘，只有小户型的噱头：你见过谁家刚需客买得起7、8万一平的房子？
所以，实际上广州留给刚需客最后的选择，只剩下两个：位于天河的慧源山庄，和位于荔湾的振业天颂花园。
慧源山庄本身就是一个矛盾体——它是新盘，也是老盘。
新的地方在于，它今年1月份刚开盘，而作为天河几乎绝迹的小户型新盘，它开盘的时候，备受关注。
而它，又是个不折不扣的老盘。
想当年，我还是个房地产新人的时候，天天打电话跟进楼盘的最新情况。
而慧源山庄，这个月说下月开，下个月说后月开，这么多年了，就是不开，我们一度怀疑这个盘已经烂尾，都准备放弃治疗了。
所以，今年年初听说它终于要开盘的时候，一瞬间，我竟感动得有些热泪盈眶。
先说一下项目目前的情况。
整个项目分为2期，但是项目所有的小户型产品集中在目前在售的F2栋，这一批售完，这个项目所有的小户型产品就告罄了。
项目的产品面积非常多，跨度也很大，从最小52平的单间，到62平的两房、79平的两房甚至87平的两房都有。要知道，87平做两房，已经很奢侈了。现在郊区盘都不会这么浪费面积了。
而项目中称得上小户型的产品，有52平的一房及62平的两房。
以位于4楼的52平产品为例，总价279.7万，首付84.73万，月供10183元/月。
不过，据销售人员介绍，目前项目的小户型仅余尾货在售了。
是的，项目仅推出2个月，中间还跨了一个春节，重点是，项目连样板房都没有，就被买得差不多了，这一点着实令人震惊。
由于项目没做样板间，所以我特地请来了隔壁栏目《户型研究院》的Kim教授。
户型浪费面积少。
走道位不能利用，鞋柜需放置在室内，稍微有些浪费面积，有改进空间。
阳台在整间房中占比较大，但是不太好利用，这个户型要改成两房会比较难。
如果没有改两房需求，作为“单身贵族”型产品来说，做得不错。
反人类的厨房设计，没有冰箱位，且与卧室共用一面墙，油烟和潮湿的问题会比较严重。
不过项目为毛坯交楼，可以将厨房和洗手间的位置调换一下，压缩洗手间的位置，这个户型就不是特别差。
那么，哪些人群适合买慧源山庄呢？
慧源山庄这块地的位置非常好。北侧挨着火炉山森林公园，东侧是天河智慧城，西边2公里左右是华农大学。
加上项目靠近科韵路，所以，对于在华农、天河智慧城或者科韵路上班的人群来说，这个项目还是蛮友好的。
另外，项目门口有不少公交线路去市区，亲测从项目坐公车到体育中心用时45分钟，全程有座。
如果你的上班地点在体育中心或珠江新城，且可以接受1小时以内的通勤，这个项目也是一个不错的选择。
不过如果上班地点在荔湾或海珠，就不要找虐了。项目周边目前没有地铁，未来也不会有。
如果你平时不爱社交，不爱逛街，买东西靠网购，那么恭喜你，这个项目简直为你量身打造。
一方面，项目旁边就是岑村，生活环境虽不算差，但也不算好。
坐在家中望着远处的火炉山发发呆，就是生活静好。可是一旦走出来，看见周边的城中村，就是闹心。
其次，项目周边虽说有一些基本生活配套，但比较低端，只能满足日常生活需要，较大的商业中心要去到距离项目3公里以外的万科云城米酷。
如果你视逛街为生命，以蹦迪为己任，那么这个项目，也不适合你。
振业天颂花园位于广钢，是整个广钢之中唯一有小户型产品在售的项目。
同时，也是整个广钢中卖得最便宜的项目。
当周边的产品已经叫到5万/平时，振业天颂花园的售价显得亲民很多：4.5万/平。
目前，振业天颂花园全区在售，不过小户型产品同样集中在8号楼，剩余房源比较充足。
振业天颂花园的选择性就多很多了，小户型产品的面积段覆盖面特别广，包括37平、38平单间，56平一房一厅以及64平两房。
37平、38平的住宅产品，在广州市面几乎可以说是“绝种”了，在振业天颂花园也是卖一套少一套。
而振业天颂花园的毛坯交付标准，也赋予了它更大的灵活性。
像是37平的产品，不仅可以按照户型图设计上作为大单间使用，还可以在卧室与客厅之间加一道推拉门，改成一房一厅。
而位于厨房的生活阳台，也能保证客厅的光线。
更重要的是，该产品对预算不多的投资客或刚需客来说，实在太友好了：
以位于14楼的37平产品为例，总价167.9万，首付50.9万，月供仅6562元/平，上车门槛非常低。
令人佩服的是，这个户型居然还带有江景。这大概是广州能找到最小面积的江景房了。
对于刚需客来说，两房的实用性会大于单间的实用性，多一间房，日后生活中如果有人口的变动，也比较容易协调，而振业天颂花园很明显也考虑到了这点。
所以，项目的64平产品做了两个户型，分别是一房和两房。
从两房的户型设计上来看，户内浪费面积非常少，整体布局也比较实用，算是把室内面积利用到了极限。每个功能区都有足够的空间，且分区明显，算是小户型设计中做得比较好的产品。
总地看下来，振业天颂花园在各方面表现都很不错，那么，振业天颂花园适合哪一类购房者入手呢？
从价格、配套、户型三个方面来看，振业天颂花园算是近年来少见的“小户型”神盘。
而广钢的配套，也赋予了振业天颂花园成熟的生活环境。
此外，据项目销售表示，振业天颂花园还带有省实小学学位，无论是自住或后期放卖，都有着较大的潜力与市场。
所以，对于预算不多又想上车市内的刚需客而言，算是难得一见的好机会。
广钢的规划与配套优势，不必我再多说。而作为周边少见的小户型，无论从出租价值或者投资价值来说，振业天颂花园也存在一定前景。
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