购房大学|从“睡城”到新贵，番禺买房必看指南！
自从上周广州社保和税单可以互证的新政出来后，有不少粉丝问我：现在广州楼市限购松开了一道口子，想在番禺买房，哪些板块和楼盘值得买？
另一方面，最近这几年，番禺确实有比较多的新盘推出，既有老盘推新，例如广地花园、广州碧桂园、祈福缤纷汇等，也有一些新的面孔出现，如藏珑府、品秀星瀚、珠江铂世湾等，更是有广州销冠亚运城这样的大盘，它们都引起了一时轰动。
所以今天我就根据之前的踩盘经历，以及自己在番禺20年的生活感受，来为大家解答一下。
番禺区
从“睡城”到新贵，房价十年暴涨150%！
先来了解一下，番禺的整体情况。
说起番禺，它最大的一个标签莫过于“睡城”。
每天几十万人睡眼朦胧、打着哈欠挤上“死亡3号线”，赶往市区上班；到了晚上，又要忍受同样的痛苦，或者花一两个小时，堵着华南快速、新光快速回家。当然，这种场景现在还在每天上演。
因此，很多人对番禺的印象就是，有城无产、刚需之地。
但是，在历史上番禺其实是一个非常富饶的地方，以前的“南番顺”之说，就是指番禺的富裕是和顺德、南海齐名的，这也说明了它在划入广州之前，就有强大的本土经济，对广州的依赖程度不高，这和增城、从化、花都等卫星城是不同的。
所以，出于强大的自我认同感，本地人通常会称自己是“番禺人”，而不是广州人，这和之前说的花都有点相似。
而且从近年的情况来看，番禺的产业大局也已经拉开，包括广州南站、汉溪长隆万博、番禺汽车城、广州国际科技创新城等，都在不断地吸引人才。
交通方面，除了地铁3号线、2号线、4号线、7号线之外，未来还将建设12、17、18、20、22号线以及八号线延长线等，到时全区内半小时就可以转换，1小时可以对接广州各区。
而这些因素也让番禺成为了一个人口大区。截至2018年，番禺常住人口已经达到了177.7万人，排名全广州第二。
人来了，居住需求自然上来，番禺房价也相应水涨船高。
话不多说，咱们来看一下中指院的数据。
数据来源：中指院
从2008年到2017年，番禺房价从最初的8365元/平，已经涨到20950元/平，十年涨幅高达150%！尤其是2010年开始，番禺的房价一直跑赢广州全市房价的平均水平。
当然，这串数字只是平均水平，具体楼盘价格会有不一样。
而去年，番禺的GDP也达到了2079亿元，广州第四；在全国综合实力百强区中，番禺排名全国第十，全国投资潜力百强区中排名全国第五，广州第一。
可见，番禺的潜力还是受广大购房者认可的。就像我认识的很多媒体人，在十几年前就曾掀起过一股去番禺买房的热潮，像丽江花园、广州雅居乐、祈福新邨等，都是当时他们扎堆去买的中产社区。
那么，经过这么多年的发展，目前番禺各个板块和新盘的情况，又是如何呢？
番禺各板块&新盘分析
整体来看，番禺大致可以分为7大板块，包括洛浦板块、华南板块（大石、万博汉溪长隆）、市桥板块、广州南站板块、亚运城板块、大学城板块、莲花山板块。
这里，我首先推荐的是洛浦、华南、市桥板块，其次是广州南站和亚运城板块。
而就番禺的居住体验而言，我个人认为还是与广州老四区没法比的，环境相对而言比较复杂，有很多旧村，商业配套大多为村镇级（除了个别商圈），但是坐地铁公交都很方便，特别是去南站很近，而且日常生活（吃喝玩乐）也是能够完全满足的，有时候买东西甚至会比广州市区更便宜一些。
总体而言，三个字：“接地气”！
番禺区
第一个，先讲洛浦板块。
洛浦板块，是最靠近广州老城区的板块，依靠洛溪大桥与海珠区相接。
作为番禺楼市起步最早的区域，这里的配套已经相当成熟，超市、菜市场、教育、医疗等都很集中，而且有地铁2号线和3号线，交通很便利，但是区域面貌老旧是避免不了的，道路的噪音也无法避免。
目前片区内一手房比较少，仅有广州碧桂园樾时光、丽江花园如英居、南天名苑、星河湾半岛四个楼盘。所以个人建议可以看看二手房，毕竟广州碧桂园、丽江花园、广州奥林匹克花园等老盘还是比较多的，多看看也许能淘到便宜的房源。
广州碧桂园樾时光
广州碧桂园樾时光，位于南浦岛，是20年老盘广州碧桂园的全新组团，这就说明了这是20年前拿的地，产权存在缩水问题。
从另一个角度看，作为老盘，它的配套还是很完善的，离地铁2号线南浦站800米左右，门口也有公交总站，菜市场和超市也在地铁口附近。
不过教育是欠缺，自身只有一个18班的幼儿园，孩子上学要到周边的学校。此外，该组团位于整个广碧的东南角，距离地铁还是有一段距离的。
目前，项目在售100-143方三至四房单位，价格在3.6-4.1万/平，由于片区内竞品较少，所以想买洛浦一手房，比较看重配套的刚需一族可以考虑。
广州碧桂园樾时光
其次是丽江花园如英居，配套和广州碧桂园差不多，也属于比较成熟，产品也是偏刚需，目前在售97平三房单位，均价40000/平，剩少量尾货，不过它是现楼，即买即入住。
而南天名苑和星河湾半岛都属于豪宅级别，而且两者都是位于岛尖位置，三江交汇，景观资源都很好。
其中，南天名苑在售365平一线江景大宅，私密性很高，小区内有马术场、私人码头、仲元中学等，配套很罕见。而星河湾半岛则属于传统豪宅，在售四期一线江景产品，包括286平四房、394平五房和682平五房大平层，项目离华南快速比较近，到市区方便，教育方面有番禺执信中学，师资也很不错。
第二个，讲一下华南板块。
说起华南板块，相信大家都很熟悉，这是中国楼市绕不过去的一个名字，它的辉煌这里就不多说了。
华南板块比较大，我个人认为可以把它分为大石、汉溪长隆万博区域。
大石和洛溪靠的比较近，在居住环境方面上大同小异，这里就不展开说了。
汉溪长隆万博，这是近年来番禺发展比较快的一个区域，主要产业支撑是长隆旅游区和万博CBD，有地铁3号线和7号线经过。其中万博CBD，目前已经基本成形，有很多企业都已经入驻，万达广场也开业多年了。个人认为这是番禺最值得投资的一个片区。
这里简单说下珠江铂世湾、金地壹阅府、碧桂园藏珑府、广地国际、祈福缤纷汇。
珠江铂世湾
珠江铂世湾，自身配套不多，但离万博CBD比较近，到万达商圈、广东省妇幼保健院番禺院区还是很方便的，离地铁7号线员岗站约2公里，不算特别近。
由于项目在珠江边上，高层拥有稀缺的江景资源，所以这样的位置也决定了它的价格不会便宜。
目前项目在售98、99平三房和130平4+1房单位，售价4.1-4.5万/平，部分单位有一口价优惠。总体而言，比较适合改善型买家。
珠江铂世湾
金地壹阅府
金地壹阅府是最靠近万博CBD的，周边配套比较齐全，属于片区内的CEO盘。目前在售的有大平层、别墅产品，定位都是比较高端的。
值得一提的是，在产品创新方面，金地壹阅府还是很不错的，由广州太古汇、浅水湾豪宅的设计师操刀，其中别墅曾获过7项国际级大奖，大平层私家双电梯入户，阳台能实现全广州唯一的51米环幕视野，产品尺度都是非常大的。
金地壹阅府
碧桂园藏珑府
碧桂园藏珑府，在大石片区，靠近105国道，旁边是长隆野生动物世界和城中村。
缺点很明显，道路噪音大，部分单位景观不佳，而且据我所知，项目离地铁3号线大石站并不近，需要步行1.7公里左右。不过项目自身有4000平的商业街和9班幼儿园。
而产品方面，也属于改善型，目前主推90-140平二至三房单位，均价43500元/平，价格并不占优势。
如果比较看好大石片区的，资金也比较充裕的，藏珑府还是可以入手的。
碧桂园藏珑府
广地国际
广地国际，是华南八大金刚之一广地花园的全新组团，和广州碧桂园一样，产权缩水20年左右。
而从我之前踩盘的情况来看，由于长年缺乏维护，社区陈旧老化，不过目前开发商也正在改造。
配套方面，亮点也是有的，出门就是华南快速，很快就能到天河。教育的话，孩子可以入读明德实验学校、番禺执信中学，都是不错的学校，但都是民办学校，学费贵，公办的只能到南村，教学水平一般。
如果想靠地铁出行的话，就不太实际了，毕竟项目离地铁7号线南村万博站有2.8公里。
目前，项目主推78-117平二到三房单位，均价40000元/平，并没有价格优势。部分毛坯单位35500元/平起，但是数量有限。
如果资金充裕，比较看重学位，急于解决孩子上学问题的可以考虑。
广地国际
祈福缤纷汇
还是那个问题，老树开花，产权缩水。
不过作为中国第一邨，广州大盘的代表，祈福的配套还是相当齐全的，教育、医疗水平都比较高。门口就有公交总站，还能坐直通车到香港，这是比较少见的，未来地铁22号线祈福站开通后，也不用再坐公交车到汉溪长隆坐地铁了。
就祈福缤纷汇而言，一大特色就是底商，目前基本已经开业，吃喝玩乐都很齐全，入住的商家也比较高端。但是缺点同样很明显，人气太旺噪音会很大，尤其是周末。
目前，项目在售41平-169平一至四房单位，而且货量已经不多，均价4万/平，价格同样没有优势，甚至虚高。不过若一次性付款，部分单位价格可低至3.3万/平。
对于资金充裕的刚改家庭来说，可以考虑祈福缤纷汇。
祈福缤纷汇
第三个，简单讲一讲市桥板块。
个人认为，市桥可以说是全番禺发展最成熟的板块，大型商圈是非常多的，包括易发商业街、永旺梦乐城 、百越广场等，人气都是非常旺盛的，是番禺年轻人周末的聚脚地。
而且还有地铁三号线市桥站和番禺广场站，都是广州方向最开始的两个站，上班的话起码挤得上，甚至有位子坐。而番禺最好的公办教育资源也集中在市桥，包括番禺最著名的两间学校，仲元中学和番禺中学，师资是相当不错的。
不过，市桥目前几乎没有全新盘，所以可以看一看片区的二手房，特别是靠近番禺广场和市桥站的楼盘，如果是带学位的那就更好了。
市桥
第四个，是广州南站板块。
经过这么多年的发展，广州南站给我的感觉还是三个字：“太难了”。
虽然说政府的规划是很美好的，广州南站商务区要引进企业总部，发展高科技产业等等，但是从目前的情况来看，除了南站本身人流量庞大之外，周边其实人气并不足，商业配套缺失的问题仍待解决，至于规划蓝图何时能照进现实，也还需要时间的等待。
从整个片区来看，大部分为商办项目，住宅十分稀缺，只有臻尚苑和品秀星瀚。
品秀星瀚
品秀星瀚是最近全新入市的楼盘。我去踩盘的时候，虽然销售说项目属于南站新城板块，但我个人认为项目仍然是属于大石片区的，因为它就在南大干线边上，距离地铁2号线会江站1.9公里。
而这也暴露了它的一大缺点，会有道路噪音以及粉尘问题，先给你看一张图。
这是我从项目销售中心出来的时候拍的，周边都在大兴土木，时不时就会有水泥车经过，整条马路都是黄泥。
不过就项目自身而言，还是有可圈可点的地方。项目是88万方的大城，里面有全龄12年教育配套，小学和初中听说是和广外合作，地铁22号线陈头岗站和公交总站也在小区门口，整体还是不错的。
目前项目开放了营销中心，主打刚需产品，推出14、15栋85-115平二至三房单位，均为南北向，价格暂时还没确定。但是从周边楼盘的价格来看，大约在3.6-4.2万/平之间，所以品秀星瀚的价格在3.8-4万/平是比较合适的。
总体而言，项目会比较适合有学位需求的家庭或者首次买房的年轻人。
品秀星瀚
第五个，是亚运城板块。
说起亚运城，相信很多想在番禺买房的小伙伴都听过，一盘独大，长期占据广州楼盘热销榜榜首。
而我之所以要放在最后讲，也就是建议大家在番禺买新房，预算有限的情况下，最远买到亚运城就好了。
亚运城
首先，亚运城属于大盘，这是毋庸置疑的，也意味着配套会很完善，这也是很多人买亚运城的原因。
毕竟小区内吃喝玩乐就有亚运城购物广场、万达影城等，教育方面，从幼儿园到高中全包了，特别是最亮眼的广铁一中天峯中学。
其次，价格就整个番禺而言，属于低洼。目前项目推出全新组团——亚运城天韵，在售89-135平二至四房单位，均价2.6万/平。而之前的天峯，也剩少量尾货在卖。
值得注意的是，全新组团距离地铁四号线并不近，大约2.4公里，步行需要34分钟，不过小区内有楼巴接驳。
总体而言，亚运城可以说是整个番禺性价比最高的楼盘，适合预算有限，首次上车的刚需一族。
即将入市的全新盘
其实，除了上面所说的楼盘，在年底和明年番禺还会有几个全新盘入市，也是值得关注一下的。
例如祈福旁的中国铁建·花语岭南，目前已经开放营销中心，卖的是复式和叠墅，12月开样板房，年底开盘，均价预计4万+/平，部分单位可能突破5万，但整个项目并不大。
中国铁建·花语岭南
还有大夫山旁的大华铂金华府，这是上海开发商打造的，听说要卖的是99-126方中高端产品，而周边的时代柏林和大夫山尚东目前都在清盘阶段，价格在2.8-4万之间。
而它旁边的电建和龙光的全新盘也是明年将入市，但是目前产品定位还不明确，之后我们再来分析。
总结两句
最后，我总结一下番禺买房的几个建议。
对于刚需买家而言，资金充足的话可以买广州碧桂园樾时光、丽江花园如英居、祈福缤纷汇、品秀星瀚，交通和配套都很不错，资金有限可以选择远一点的亚运城，价格低、配套也不错。
对于改善型买家而言，珠江铂世湾、碧桂园藏珑府都是不错的选择，喜欢高层江景房的可以选珠江铂世湾，看重交通和配套的，可以选碧桂园藏珑府。
对于豪宅买家而言，南天名苑、星河湾半岛、金地壹阅府都可以纳入考虑范围之内，注重稀缺环境资源的可选南天名苑和星河湾半岛，注重配套和升值潜力的，可以选金地壹阅府。
而在我看来，其实对于很多在番禺买房的人来说，当地的配套他们并不是那么care，他们更关心的是去广州市中心是否方便，而这也是“死亡三号线”现象出现的原因。
总的来说，虽然番禺的规划起点低，城中村遍地，公办教育比不上主城区，环境好不过南沙、增城、从化，但是胜在位置好，离主城区很近，而且成长的速度有目共睹，与老城区的发展差距也慢慢缩小。
如今的番禺，已经“睡醒了”！
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