广州二手房“年度账单”背后五大真相

如果想要挖掘楼市的真相，那么二手房数据是一个很好的选择。

不受个盘、政策过度影响的数据，永远可以给我们展现广州楼市那些“说不得”的真面目。

2019年广州二手房“年度账单”已经出炉，拨开重重数据，我们看到了几个有意思的现象。

.01

2019年二手房市场，究竟如何？

2019年二手房市场步入寒冬，已经成了一个共识。

但是，究竟它与其它年份相比，又处于什么水平呢？

问题一：2015年-2019年间，哪一年成交量最差？

A：2015年

B：2016年

C：2017年

D：2018年

E：2019年

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「A：2015年」 

在2015年-2019年间，广州二手房成交套数最高的是2016年的168752套，此后成交量连续3年下滑，2019年成交套数跌至107335套。

相比成交最差的2015年，仅仅多出了1935套。

在过去的一年中，广州二手房市场步入寒冬，已经实锤无疑。

但是说到这里，我们必须要提一句，今年二手房市场降温，实则是受到一手房限价松绑的冲击。在首付降低的吸引力下，不少购房者分流到了一手房市场，所以一手成交同比去年是上涨的。

而且，在2015年低温之后，广州二手房市场也在2016年迎来了暖春，政策松绑，成交量大幅上涨。

如今的走势，似乎有点当年的影子。

.02

楼市下行，谁慌了？

楼市下行，在二手房市场中，最考验的不是购房者摇摆不定的心态，而是业主放盘的心态。

究竟该不该这时候放盘？价格要不要下调？每一次决定，都是与市场的博弈。

在去年如此行情下，哪一个区的业主心态“崩了”？ 

问题二：楼市下行期，以下哪三个区的业主最不淡定？
A：白云、荔湾、花都
B：花都、增城、番禺
C：白云、增城、黄埔
D：黄埔、天河、荔湾

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「A：白云、荔湾、花都」 

答案是不是出人意料？

从全市范围来看，大部分业主都不太淡定，有70%的房源下调了价格。

或许很多人觉得，像增城这样的外围区，最容易受到楼市波动的影响，慌的应该是他们才对，但偏偏增城业主报价下调比例却是最低的，仅下调了1.5%。

报价下调幅度最高的TOP4，分别是花都3.8%、荔湾3.8%、白云3.7%、天河3.5%。

除了花都之外，其余三区都属于中心六区。

一句话说白了，穿鞋的慌了，赤脚的反而不慌。

天河、白云、荔湾等区域的业主，一开始对市场的期望高，报价也相对较高，后市因信心不足，议价让利的空间也在不断扩大。

即便是珠江新城板块，压价现象也比较严重，不少千万房源压价空间甚至达5%以上，叫价下调可达到50万元以上。

.03

哪些区域是购房者的“重点对象”？

问题三：2019全年中，哪个区成交量最多？
A：花都
B：白云
C：增城
D：番禺

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「D：番禺」 

根据广州中原研究发展部数据，2019年广州各区成交均出现下滑，荔湾、越秀、增城三区成交下滑尤为严重，同比分别下降41.2%，31.2%、40.8%。

但是番禺却延续了去年的战绩，蝉联全市成交第一大区，网签达到9957宗。

值得注意的是，在2019年二手房市场上，番禺、花都、增城是成交量最高的三个区域。

.04

花都、增城怎么选？

在花都、增城中，你会怎么选？

问题四：你认为，大部分二手房买家更看好花都OR增城？
A：花都
B：增城

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「A：花都」 

在2019年中，增城二手房成交套数同比下跌40.8%，而花都成交跌幅最小，共计成交8814宗，同比下滑4.9%。

而且，从全年的走势来看，花都网签占比低开高走，而增城网签占比却是与此相反。

随着规划利好价值逐渐消耗和楼市下行，购房者对增城的热情逐渐降低。

而花都却慢慢夺得了购房者的青睐，网签占比最高达到全市的18.9%。

就以花都的新华板块为例，在2019年中该板块凭借着次新房充足、9号线通车、楼价低洼、配套升级、议价空间大等几个优势，一路逆袭成为了广州各板块成交量榜首。

最近，花都又调整了人才引进政策，接下来对购房者的吸引力或许会进一步加大。

.05

谁最喜欢买海珠二手房？

问题五：哪个年龄段的购房者，最喜欢买海珠的二手房？

A：18-25岁

B：25-30岁

C：30-35岁

D：35-40岁

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「B：25-30岁」 

当海珠区“传统老四区”、“老破小”的标签在你脑海中固化的时候，已经有一大波90后置业者看上了它。

从广州中原研究发展部的数据来看，海珠区置业客户有偏年轻化的趋势。

18岁-25岁年龄段客户成交占比，从去年的9.0%上升至今年的11.3%；25岁-30岁年龄段客户成交占比，从去年的25.9%上升至今年的28.5%；30岁-35岁年龄段客户成交占比也在逐步上升。

于此同时，35岁以上的购房者却越来越少。

这也从侧面反映，琶洲的发展对新鲜血液的吸引力极为强大，改变了整个海珠区的置业年龄结构。

还记得今年下半年，海珠、荔湾、越秀三大区迈入中度老龄化社会的新闻吗？

在不久的将来，海珠或许会彻底改变这一现状。

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