一千万套保租房落地，细说住房租赁历史变迁下的行业大势
2022年9月16日，小水滴科技CEO冯玉光受邀参加由新华社中国经济信息社和全联房地产商会精瑞人居发展基金会主办的“新发展理念指引下的人居高质量发展路径”智库研讨会，与聂梅生、赵正挺深度探讨了人居建设的挑战和机遇，并做了“一千万套保租房下的美好人居实践”的主题分享。
01
从十九大关于“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房政策密集出台，到十四五期间，国务院22号文《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、税收、资金、立法、监管等全方位加快发展保障性租赁住房，住房租赁行业开启了蓬勃发展的道路。
局外民众或许感受不深，但处于行业中的我们，能清晰的感知到，此轮政策力度之大、落地速度之快非常少见。
截止至2022年中期，在国家各项利好政策的加持下，大约有40多个城市纷纷公布了筹建保障性租赁住房的计划，其中北京、上海、广州、深圳四个超一线城市计划分别为40万套、47万套、60万套和40万套，加上其它各省市的新建计划，十四五期间，将会有1000万套左右的保障性租赁住房会批量涌进住房租赁市场，如此短的时间，如此大的体量，无不让人惊叹。
同时，就在本月红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT获批发售，发售当天就实现了30%的涨停。而这三单REITs从提交申报到正式上市，仅仅过了两个月审批通过，落地速度真是难以置信的快。
政策的力度透漏着国家的意志，这些里程碑的事件，预示着住房租赁行业将迎来一场大变革。为何国家在住房租赁市场倾入如此大的力度?我们从源头说起。
02
在中国经济的高增长的前提下，房地产获得了快速发展。从2000年到2020年，20年就增长了近2亿套左右商品房，市场整体趋于供大于求。
但由于地产历来只涨不降的行情和居民对地产投资属性的认知，居民对投资房地产保持极大地热情，几乎是普通居民投资的最主要渠道，房子也成为了身份的象征，为了买房不惜掏空三代人的口袋，高杠杆负责，这种情况下大量资金涌入房地产市场，极大限制了消费能力，压制了消费欲望，导致消费低迷，这与国家宏观调控下，国内产业转型升级和扩大内需的战略方针背道而驰。
房子是居民生活的必需品，现今房价高居不下，而多数新进的新市民和青年人只能“望钱兴叹”，买不起房、租不好房成为年轻人的普遍现状，“躺平”成为新一代年轻人流行的自嘲用词，无不说明人民对改善居住环境的诉求愈发强烈。
另外，我国对土地财政的高度依赖和土地财政的不可持续性存在巨大隐患，基于此一场关于改善民生、产业升级、土地财政的变革提上了日程，自国家从“十九大”到“十四五”规划——从土地、税收、资金、立法、监管等全方位加快发展租赁住房，改革的大刀已骤然落下。
保障性租赁住房能够缓解年轻人的购房压力，是消解年轻人购房欲望的主心骨，是改革的重要一环，发展保障性租赁住房已成为时代的脚步，是一场不可逆的变革。
03
以燃油车到电动车的变革为例，当国家下定决心并倾入政策资源后，随之而来的将是一场历史性的浪潮，这是时代的脚步，代表着国家的意志。政策支持下，保障性租赁住房的批量入市，势必会给行业各个方面带来深刻的变化。
我预测未来行业的变化会体现在产品形态、经营主张、商业模式等诸多方面。
定位变了，从生活服务业到保障性民生工程；
属性变了，从纯市场化到政府主导；
主体变了，从长租公寓到保租房，从民营到国企先行先试；
产品形态变了，从分散到社区化，从居住到服务；
经营主张变了，从单纯追求利润到保民生、保稳定；
商业模式变了，从包租到模式多元化；
融资模式变了，从抵押贷款到公募REITs；
这不仅是长租公寓企业的一次重大挑战，更是行业消费理念、运营规范、投资渠道、商业模式的一次全方位升级。
从运营本身的转变，举几个常见的例子。
第一个，营销模式的转变，以前有了空房，都是到垂直类的租房服务平台上来发帖来招租，而当下在激增的体量下，如何快速完成开业期的快速爬坡，这种方式显然已经不再适用，我们该如何应对？
另一个是产品的设计，以前在包租模式下，追求小户型的设计实现现金流的回正，而现在成为资产进行运营，那么我们的财务模型也一定会发生改变，那到底该何去何从？
不确定的是针对未知与迷惑，我们都在摸索，也都在坚守，确定的是这次政府主导下的行业变局，将是一场不可逆的巨变，处于行业中的企业，应该抓紧上车，在时代的浪潮下，磨砺自己的综合能力，迎接新模式的同时，不断革新迭代自我，来适应时代的需要。
04
小水滴科技从2014年成立后，并不太平。从错误的起点出发，一路匍匐前行，历经了三次大的产品转型，才成长为如今住房租赁一站式服务平台。
从分散式+包租+大规模运营的模式到探索直营+连锁的模式；
从针对小B的SaaS系统到全面转向大客户服务；
从大客户的单一系统服务，到现在成为大型租赁社区一站式服务平台，核心业务包括：智能化的管理系统和陪伴式咨询服务。
小水滴科技一直在行业探索中，在迷茫的时候迎来了十九大，这才真正完成了小水滴商业模式的落地。十九大之后，各个企业都接到了明确的工作任务，这时企业需要的就不仅仅是软件，而是如何将任务落实——这是我们需要帮企业解决的问题。
首先，从小水滴最擅长的出发，构建不动产数字平台，为行业、企业构建提升数字化运营能力。数据不是孤岛，需要发挥小水滴充分了解业务场景的优势，根据客户不同的需求，对数据进行不断重构，创设新的产品，打造更完美的产品。
其次，用陪伴式的咨询，做行业启动器和加速器。小水滴以咨询为主的运营服务，不同于以往的大报告模式，而是陪伴——一起奋斗，同一战线，在“共同作战”中积累下来的12大模块，不仅仅是沉淀下来的经验财富，更是同行友谊的见证。
最后，探索新媒体招租业务业务模式，目前小水滴的方针是不考核成本，只考核速度，正在尝试如何通过非平台的方式做好私域流量，破解流量困局。
战略机遇稍纵即逝，在这行业巨变下，住房租赁企业应抓住机遇，快速上车，小水滴科技愿与众位一道迎接这历史性变革，为住房租赁行业添砖加瓦。