突发：刷新下限的开发商，让大家失望了

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对不起，被寄予厚望的集中供地，好像并没有什么用？

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从去年8月开始，国家关于楼市的调控思路开始转变。

主要是从需求端的“五限”转向供给端的金融和土地：

开发商三道红线，银行贷款五道红线，另外再加上一个集中供地。

特别是供地两集中，被很多人寄予厚望，说明国家终于要在“根”上动手了。

既能达到短期内巨量供应稳住地价，又能抑制地方的炒地冲动，还能让开发商形成有效竞争提高产品质量。

不过，随着今年第一批集中供地开始实行，实际效果却不尽如人意。

看看从4月开始首次集中供地出让的广州、重庆、无锡和杭州的数据：

广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%。

重庆：46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。

无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。

杭州：昨天首日卖出32宗地揽金716.68亿元，堪称疯狂。

看着架势，今天北京土拍赶紧延期到下周一，不想在这个时候触霉头？

这几个城市数据看下来，除了地价没有稳下来，而且还出现了新情况，就是开发商开始刷下限了：

昨天杭州土拍，最高自持高达38%，为杭州土拍史上之最，今天又出现一例自持40%，不断刷新下限。

为什么说是刷新下限呢？接着往下看。

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以杭州土拍为例，双限价的新玩法，地价溢价触及封顶之后就要竞自持比例，自持也就是开发商自持商品房用于建公租房或者出租，不得出售。

昨天首批集中供地的首日，出现了一个高达38%的自持率，刷新了历来土拍记录。

38%的自持率意味着什么呢？

拍这块地的开发商叫建发房产，竞得的拱墅区祥符东地块，本身为商业兼容住宅地块，住宅部分仅占全部建筑面积的49.6%，再扣除38%的自持比例，真正可售的住宅建筑面积仅11.6%。

建发用16亿拍了一块只有11.6%可售住宅用地，如何能做到不赔本？要知道自持基本是不回款的，这是我目前最感到奇怪的地方。

什么下限，盈利下限。

昨天38%已经够令人吃惊的了，今天杭州土拍第二天，下限已经刷新到40%了。

滨湖新区的宅地由杭州地上竞得，溢价率29.68%，自持率40%，而这个地区新房限价已经逼近3万。

这块地建筑面积8.6万㎡，40%自持意味着3.44万㎡的建筑面积将转为自持，按照2.75万的新房限价来计算，大概9.45亿无法回款，这还不算建筑成本。

而且，我们再来看，这次自持率最高的两个开发商，都是地头蛇，厦门的建发和杭州的地上，都是中小开发商，集中供地会让中小开发商更加紧张，用更高的自持来拿地，风险是不是会加大，与之前的政策初衷背道而驰。

总结一下，集中供地从第一次实行的效果来看：

1、地价并没有特别稳，多数都溢价封顶，说明集中供地有点像饥饿营销，增加了土地市场热度反而更加刺激开发商拿地。

2、开发商竞争更加激烈，甚至开始刷下限赔本拼自持拿地，未来如何盈利？在产品质量上大折扣？

3、开发商供给侧改革，挤出中小开发商？也不行，中小开发商更加激进了，拿地赔钱，不拿地饿死，再搏一把，风险并没有减小太多。

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结语

如果集中供地进一步刺激楼市热度，势必会让国家进一步对房价进行限价，这本身就已经很奇葩了。

一边房企赔钱拿地，一边政府不让房价上涨。

到底谁是傻子？

集中供地是不是要缓一缓，目前看来实际效果不及预期，让大家失望了。

下周再关注一下延迟的北京土拍吧。

就这样。