不能跌的房价，生不起的娃……

先讲点儿题外话，来自网上的一个帖子。

话说有个孩子的家庭作业，题目就叫做“My Life（我的生活）”，主要内容，就是根据自己的理想选一个职业，根据未来家庭生活情况做一个财务计划，让孩子学会简单的统计。

孩子自己选择了飞行员职业，翱翔在蓝天，当然帅呆了，未来的生活模式，当然就是生活在现在的大城市，至于家庭情况，两个孩子一条狗，有车有房能旅游。

家长自然是积极提供各种衣、食、住、行、医疗、旅游、教育、娱乐等各项支出数据，孩子就开始了一通埋头苦算。

所谓不当家不知柴米贵，初步统计一下，孩子就开始不断感叹：

怎么这么贵啊？ 

因为，孩子发现，要维持像现在这样的生活水准，当飞行员的收入其实入不敷出，必须面临着开源、节流、降低生活水准三个选项……

父母退出孩子房间，然后一阵偷笑，让你兔崽子少年不知愁滋味，爹娘还没有给你讲讲诗和远方的支出呢! 

过了一会儿，家长再次进入房间，却发现孩子打起游戏来了，询问家庭作业进展，孩子回答，已经轻松搞定了。

家长：那你降低了哪一项生活支出，还是找到了其他收入来源？

孩子：都没有，我就把孩子给删了，两个都删了，问题就解决了！

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统计局这两天的人口普查数据，引起了很多争议，人口数据缺乏详实的年龄段分布情况，正能量的话却每段都有，大家最关心的少子化、老龄化、人口总量趋势等问题，却基本不提。

数据上报喜不报忧，有点像几十年前亩产十几万斤的那个时代。

还好，这两天统计局副局长李晓超就人口普查数据，接受了媒体的专访，客观承认：

我们需要提高生育意愿。

稍微想一下就能明白，如果考虑部分孩子因为各种意外原因不能成年，要实现人口代际均衡，一个国家的生育率至少应该在2以上。在发展中国家，因为生存条件较差，代际均衡的生育率应该在2.3左右——但是，中国的总和生育率只有1.3，整整差了1个孩子。

2020年的人口普查还没有公布详细的数据，但2010年的人口普查数据显示，当年全国总和生育率为1.18110，其中“城市”为0.88，“镇”为1.15，“乡村”为1.44。显然，城市、特别是大中城市，是中国低生育率的“重灾区”。

下面的图，是中国周边国家以及近年来各省市公布的生育率数据情况。

中国现在已经完全放开二胎生育，如果说乡村和小城镇的生育率偏低，还有长期计划生育的惯性原因导致，那么大城市的生育率偏低，还真是统计局副局长所说的“工作和生活压力”的原因。

不想降低生活水准的情况下，减轻工作和生活压力，可不就是文章开头所说：

孩子给删了，两个都删了，问题就解决了！

的确，孩子都删了，当前的问题是解决了。那未来呢？

根据国家统计局历年公布的数据，近年来中国出生人口中，一孩的占比逐渐降低，而二孩的占比越来越高，到2019年，总共1465万的新出生人口中，二孩占比已经高达57%！

对于二孩占比抬升这个现象，统计局用无比正能量的话术表示成：

生育政策调整取得了积极成效！

实际上，这是个非常糟糕的信号。

总出生人口下降，二孩占比却急剧抬升，这意味着一孩的人数在急剧下降

——问题在于， 没有一孩，哪里来的二孩？

二孩的占比很高，是因为第二波婴儿潮中的育龄妇女，正在赶“放开二胎生育”这个政策红利，而这些育龄妇女的数量，将在未来几年内快速下降。到时候，没有二孩的支撑，中国的人口出生数量，很快将面临悬崖式的暴跌。

随便调查一下北京、上海、深圳、广州、天津、南京、杭州等这些生育率奇低的大城市，你问那些正当生育年龄的夫妻，为什么不生二胎？

所谓的“工作和生活压力”，95%以上的原因，其实都可以归结到房子上！

生孩子，首先得有地方住吧？

如果一家3口人，蜗居在不到60平米的小房子里（按照使用面积计算，中国大城市常见的70平米左右的房子，使用面积都不到60平米），或者，甚至连60平米的房子都买不起，你让他生孩子，甚至生二胎？

为了这不到60平米的房子，自己这辈子当房奴已经够艰难了，难道，还要让自己的孩子再像自己这样蜗居一辈子？！

或者，想当房奴而不得，连这个60平米的房子也买不起，难道生下来一个孩子，让他将来要么一辈子也当房奴，要么想当房奴而不得？

这么多年，每次我回河南农村的老家，经常会有人问：

北京是不是什么都很贵？

我的回答通常都是：

除了房子，其他的都不贵！

他们会很疑惑地继续问：

买菜吃饭、交通出行、看病医疗、孩子教育等，难道不贵么？

我的标准回答是这个样子：

第一，这些东西的价格，哪怕你把一辈子的花费都算上，和北京房价比，连个屁都不是；

第二，这些东西只是看起来比农村或小城市要贵，但这个贵出来的部分，90%以上都是房租，没有房价这么贵的话，这些东西根本就不会贵。

2010年，有研究者做过一项针对中国年轻夫妻的社会调查：

如果没有政策限制的话，你希望有几个孩子？

 横轴：结婚年龄

结果发现，无论农村还是城市，无论高学历还是低学历，“多子多福”的传统观念，都已经被彻底打破，中国年轻夫妻的意愿生育率，已经低至代际更替的基本数字2以下，但高学历、低学历、城市人口、乡村人口，在生育意愿上并没有根本区别。

所以，中国大城市的生育率如此之低，甚至连0.8都不到，远远低于乡村和小城镇，并非是大家不想生造成的，而是大家生不起、养不起的原因。

生不起、养不起的核心原因，除了房子成本之外，别无其他。

有人可能会问了，中国大城市的房价到底有多贵呢？

绝对值，现在是世界第一！

相对值，更是领先其他国家几十年的世界第一！

根据任泽平的分析，计算房屋使用面积，以人民币绝对值计价，2020年北京、深圳和上海中心区域，每平米的实际房价分别为15万元、14.2万元、14.1万元，在全世界仅次于香港，远远甩开纽约、伦敦和巴黎中心区域10万元人民币左右的房价。

如果从人均收入的倍率上来计算房价，全世界大城市房价前10名，全部被中国内地一二线城市包揽。

我一个朋友，仔细测算了2020年四个一线城市及全中国城镇住宅的总市值，结果是：

四大一线城市的城镇住宅总市值是137万亿元；全国城镇住宅总市值是346万亿元，四大一线城市占全国总市值的40%。

（具体文章，我放在本日推送的第二条）

接下来，我们可以遣词造句了：

中国以不到全世界7%的耕地，养活着世界20%的人口；

中国以不到全世界20%的人口，养活着世界35%的住房市值；

北上广深以不到全世界1%的人口，养活着世界12%的住房市值；

中国以不到全世界平均水平的人均收入，养活着全世界最顶级的大城市房价；

……

一对在大城市生活的普通年轻人，100年的可支配收入，不考虑任何额外的支出，大概可以买到建筑面积100平米的房子（使用面积也就80平米左右），才能给予两个孩子正常的生活空间。

即便夫妻双方都参加工作，两个人都能得到平均的可支配收入，人的寿命75岁，25岁参加工作，活到老，干到老，不退休，而且不能额外花一分钱，才能攒够给二胎准备的空间——接下来，那二胎的奶粉钱、教育支出呢？

在这种情况下，即便有生育意愿，大城市又有几对夫妻愿意多生孩子？

无数学者的社会调查研究表明，高房价才是最好的避孕药，只要一个社会维持着超高的房价，那么生育率走低就是必然的现象。

在这个时候，还有一些处于财富或权势高位的人，指责年轻人没有责任感，不愿意生娃，那真的是太没有良心了！

可以说，只要大城市的房价降不下来，大城市的生育率永远也别指望提上去。

不说那么多废话，列一个中国城市2021年3月份的统计房价TOP20和2020年人均可支配收入的TOP20，就能说明一切问题。

那么，问题来了——

中国的房价这么高，到底能不能跌呢？

答案也很简单：

不能。

1990年代末以来，中国城镇化的推进模式，就是在地方政府的操控之下，将城市土地作为经营全社会资源的核心，用土地使用权做抵押，建立起地方政府的信用。然后，用这种信用向银行抵押，置换出来货币信用，地方政府有能力将资金投入到城市的各种基础设施和公共服务建设中，交通、水、电、医疗、教育等设施纷纷得以建立，然后，再以此撬动整个社会的商品和服务的生产流转，从而盘活了整个经济。

正是因为中国城市公共建设的诸多成本（还包括贪污腐败行贿受贿之类的行政成本），都被附加在了房地产上，所以才导致了中国的房价水平远远超出普通居民的收入水平。

特别是2008年以来整个中国的经济体系，基本都是建立在高房价的基础之上。过去十多年，我们能维持这么快的经济增长，我们的收入水平能这么快地提高，我们能够享受当今便捷的基础设施，这些年中国的政府能这么有钱……很大程度上，都要拜高房价所赐。

有人从政府财政收入贡献的角度，总结了房地产在中国经济中的贡献（见下表）。

最后的结论是，从2008年开始，卖地收入再加上房地产相关的税收收入，在政府财政收入中比例越来越高，2010年开始超过制造业对中国经济的贡献。到2019年，房地产相关收入更是占到了政府财政收入的40.3%，制造业的贡献则降低到了20%……

至于2020年，疫情影响之下，房地产对财政收入的贡献很可能超过45%。

在这种情况下，如果要大幅度降低房价，特别是大城市的房价，其实就意味着政府财政收入的急剧缩减，也意味着如今各大城市所提供的公共服务大幅度缩水，也意味着普通人在城市生存的各项支出会急剧上升，普通人的城市生活极大概率会变得更为艰难……

高房价不能下跌的原因，还不仅仅如此，更要命的原因是债务。

债务问题才是当今世界主要经济体的命门，如果说西方各国的债务问题主要是因为中央政府债务过高的话，中国的债务问题则主要集中在地方政府和房地产身上。

根据中国国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心（CNBS）数据，截止2020年底，中国实体经济部门中，中央政府、地方政府、居民部门和非金融企业部门债务，分别相当于中国GDP的20%、25.6%、62.2%和162.3%（见下图），总债务高达274万亿元，相当于2020年中国GDP的270%，无论绝对值还是相对值，都是中国有史以来的最高水平。

说明：实体经济部门的总债务等于政府债务+居民债务+非金融企业债务，数据源于CNBS

在以上的债务中，中央政府的债务我们不讨论，其他三个部门的债务，几乎全都是与房地产和高房价绑定在一起的。

1）地方政府债务，是用其未来财政收入做担保的，但其财政收入高低，很大程度上依赖于土地出让金的多少，只有高房价才能保证土地出让金不缩减，才能支撑起地方政府债务。

2）居民部门的债务，绝大部分都是城市居民的房地产贷款，而绝大多数城市居民的财富的绝大部分，都是房产，如果高房价不能维持，甚至是暴跌，那么，就意味着很大一部分居民的债务会超过财富总量，整个居民部门的大部分财富将湮灭，城市居民整体贫困化。

3）非金融企业债务，看起来好像与房地产无关，其实恰恰相反，国有非金融企业的债务占总债务的80%以上，而其中很大一部分所谓的“国有企业”，是各种政府融资平台，这些融资平台的债务，基本都是用土地或房产做抵押，而不管民营企业还是国有企业，除了信用融资之外，绝大部分的信贷债务，也都是用土地或房产做抵押，房价如若暴跌，就意味着这部分资产大幅度缩水，根本无法支撑现有债务，也意味着整个中国工业体系的破产。

然后，以上这些债务，最终都会反映在中国各大银行的资产负债表上，成为中国金融体系最主要的资产和负债——比方说，国有非金融企业的信贷资产和债券，一直都是中国各大银行最主要的资产，而居民的房贷按揭业务，就一直是各银行最优质的信贷资产……

几乎可以肯定地说，如果中国出现全面的高房价暴跌，接下来就是连续不断的企业破产潮，大部分居民的财富也会化为乌有，之后中国金融体系也会随之崩溃，接下来，整个当代中国经济体系也就不复存在。

为什么中国的大中城市房价都畸形的高，但却万万不能暴跌？

——这就是原因。

有人该骂我了——

前面你说，高房价是最好的避孕药，意思是中国的大城市房价太高，压制了居民的生育率；

后面你又说，房价虽高，却万万不能大跌，意思就是说，指望政府打压大城市的房价，提高生育率，是完全没有可能的；

……

告诉大家大城市低生育率的根源，又明确说不能解决，你这不是故意让人更郁闷的么？！

看起来，这颇有点儿像鲁迅在其作品《呐喊》自序中关于“铁屋子理论”的对话：

“假如一间铁屋子，是绝无窗户而万难破毁的，里面有许多熟睡的人们，不久都要闷死了，然而是从昏睡入死灭，并不感到就死的悲哀。现在你大嚷起来，惊起了较为清醒的几个人，使这不幸的少数者来受无可挽救的临终的苦楚，你倒以为对得起他们么？”

“然而几个人既然起来，你不能说决没有毁坏这铁屋的希望。”

是的，我虽然自有我的确信，然而说到希望，却是不能抹杀的，因为希望是在于将来，决不能以我之必无的证明，来折服了他之所谓可有……

其实，我这篇文章没那么高深。

我只是想告诉决策者，既然中国大城市的房价全世界第一，却又坚决不能暴跌，那么，关于提高中国低生育率的重心，就不要放在大城市了，要放到农村去、放到中小城镇去！

借用伟大领袖的话来说：

农村和中小城镇是一个广阔的天地，那里房价不高，人们的工作和生活压力也没有那么大，因地制宜地出台一些奖励生育的措施，提高中国生育率，是可以大有作为的！