和拥有6套房的投资客的一场深度对谈
文章来源 | 子木聊房
作者 | 子木
第一次和薇姐认识，还是三个月前。
记得当时是做了一篇关于"一线城市租金”的文章。她来咨询我，想让我帮她调取“北京租金回报率地图”。
要知道一般买房用户对这个数据其实并不怎么在乎，所以留了印象。在接下来的交流中才得知，她已经拥有了6套房产，这要是在土改之前，可谓是名正言顺的“地主阶级”。
昨天，她在微信上和我说，要找我聊聊。因为她又要买下一套房，坐标在深圳。
这让我很惊讶，因为在我圈子里，做房产投资除了做基金的，很少有个人敢投资这么多套。于是我们进行了一场深度的对谈。
结果，让人出乎意料。
（第一部分我会用对答的形式做整理，第二部分则是对她所提到的热点问题做深度的解剖。）
【一】
@子木：您买这么多套房，是否会被别人当做是“炒房客”（现在来讲，炒房客是绝对的贬义词）？
@薇姐：首先，我不认为我是炒房客，别人也不知道我有几套房。第二，我喜欢长持，这就是为什么我一直在强调“这套房子，10年后会是什么样子的？我每次买房都不是为了马上卖出去获利。 短期买进卖出叫“炒房”，长期持有是投资。
@子木：那您的买房动机什么？
@薇姐：其实，我买房更多是为了安全感。
在北京，有一个自己永远能回去的小窝。（当时想的是万一和老公吵架了，还可以有一个住的地方）后来发现，房子每个月收的房租也能带给自己安全感（即使失业了，房租也能保证我有粥喝，老了房租也能保证我的基本生活）
@子木：对于很多年轻人说自己买不起房，您怎么看？
@薇姐： 买不起是另一个诡异的话题。其实就是自我设定。首先你得想清楚你为什么要买房？敢不敢扛买房带来的压力。想清楚目的，你就会千方百计的想办法。
我每一次买房都是借钱买的，都次都是背着一身债去付首付。我想的都是怎么去凑首付，而不是攒够了再买。
这也是很多人容易犯的错误。
北京买不起？北京最便宜的你知道在哪里吗？最最最便宜的你都买不起吗？就算是北京买不起，那么其他省市呢？几十万总能买得起吧。
很多人没认真想过，在房价上涨的情势下，就是骂骂了事。怨天怨地怨政府，人家快递外卖都能在老家赚个房子，你大学生为什么不好好想办法？
咳，原谅我说话太直接了。其实，我觉得买房动机是第一位的。如果你的目的是为了买进卖出赚差价，那就别玩了，容易追涨，然后心态不好，被套死后继续骂。这里我感觉您之前写的一篇文章《阶级焦虑》非常好，但是很多人还是想不通。
@子木:其实，这也是我一直在研究的东西，是什么让大家的心态变成这样？是文化还是贫穷？
@薇姐：其实就是买房背后的价值观，和对钱、财富、资产和投资的理解。想想以前地主和佃农，看看一些文章，有钱人的圈子和穷人的圈子是有一些差异的。
最根本的就是，你是仇富还是爱富，最后决定了你是否会拥有财富。人的大脑会统一的，天天骂老板，骂有钱人，骂投机（投资）者的人，永远也不会成为老板，不会有钱，不会炒房也不会投资。
你终究会成为你所认同的人。
如果你穷，OK，承认它（我原来也很穷的），并去学习怎么摆脱穷，而不是抱怨富人鄙视穷，而且还要维护穷的这个身份。这是最可怕的。有些人永远把自己定位在买不起房的人，徒增悲伤。但有些人成天想的是，我怎么买到我人生中的第一套房？
@子木：对您来说，何时买房是最正确的？
@薇姐：这个问题我和您的观点是一致的，就是市场越冷越好。因为对于中国来讲，只有冷市，整个房地产市场才是最理智的。你会有大量的时间和机会去选择好的地段好的房源，和业主也有更大的议价空间，笋盘也会出现很多。一旦市场热闹起来，你的机会就变少了。最主要还是找地段，好的地段冷市抗跌，热市暴涨。
【二】
第一部分中，我把问薇姐的几个问题在没有经过任何修饰的情况下，记录了下来。我希望大家可以站在理性的角度，抛开穷富差距去面对这些问题。在买房面前，想清楚是否要买房，为什么要买房。然后去努力实现，要知道，努力是人生中最光荣的事情。
接下来，我把我们共同讨论的几个问题做一个深度的解剖，也是薇姐提出非常关注的问题。
问题一：市中心的老房子未来会怎样？买来投资可以吗？
问题二：城区和郊区哪个涨幅更快？
问题三：未来北京的房价天花板在哪里？是不是贫穷限制了我的想象力？
问题四：政策是不是其实就是限上（控价反而给了有钱人套利空间），误伤了刚需？
市中心的老破小未来会怎样？
买来投资可以吗？
首先，如果我们把房子看作一般商品，那么它一定会随着时间的推移，最后折旧完毕，变得一文不值。（银行方面，20年楼龄一般不能作为资产抵押）
但是为什么北京中心区的老房子却越来越贵呢？
这是因为：
老房子=土地的钱
新房子=土地的钱+房子的钱
真正值钱的，其实是土地。
在这个认知的基础上，我们再来看中心区的老房子未来会怎样？
会不会升值呢？无限升值？
其实对于这个问题，我现在就可以给你一个很确切的答案：
1.像北上广深这样的一线大城市，他们的中心区的土地会越来越值钱，土地价值可以完全覆盖房子的产品价值。
这在我之前写的《买房选地段终极指南》里讲到过，以北上广为例，过去30年，这三个城市的建城面积至少扩大了5到10倍，但是他们中心区的位置丝毫没有动摇。今天北京城教育最好、房子最贵的地方还是东西城；上海最繁荣的还是黄浦、静安；广州最繁华的还是越秀和天河。
国际上的那些大都市也一样，例如纽约的曼哈顿，伦敦的西区，这些区域在100多年前就是城市的中心区，到现在他们还是。甭管这期间经历过多少次城市化大的变革，但是曼哈顿就是曼哈顿，西区就是西区，永远是中心。
2.但是在全国333个地级市中，至少有300个城市的中心老区的命运就不是这样的了，都会以悲剧收尾。
因为这些城市想发展，并不能像一线城市那样摊大饼，四处扩张。而是集中资源造新区，把所有优质资源丢在新区了，这样就会导致原本的中心区会随着新区的崛起而衰落。
所以说，判断这个城市的中心区的老房子的未来如何，一定要判断这个城市的中心区未来是否会发生迁移。
（图为中关村夜景）
这里又衍生出一个“城市中心区和区域中心区”的概念。因为之前有一个用户问我：“我想用1000W投资海淀未来中心区，但是不知道投在哪里？”
因为北京海淀的房价是由高新产业（IT）带动起来的，所以除了绝对中心区中关村以外，最具升值潜力的还要看企业。
所以这时候，你就需要关注这些大企业的落址动向，现在BAT已经完成了战略位置的部署。百度腾讯在海淀的西北旺，阿里在望京。那么，就剩下未来可以成为一线大企业的企业落址，就像北京目前最可期的投资地段、价值洼地，当属京东带动的亦庄经济开发区。
那么，如果城市的绝对中心区会一直涨下去，郊区因产业或者地铁开通也有可期价值，也会涨，那么到底是中心区涨得快还是郊区涨得快？两者的涨得空间如何?
中心区和郊区哪个涨幅更快？
首先，中心区的房价为什么会无限涨？这里提到一个法则，就是托马斯的“马太效应”。
这个马太效应大概是取自圣经里的《新约·马太福音》的一则寓言： “凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。”
我觉得这个跟老子所表达过的观点大致相仿，道德经第七十七章，“天之道其犹张弓与。高者抑之，下者举之。有馀者损之，不足者补之。天之道，损有馀而补不足。人之道，则不然，损不足以奉有馀。”
于是我们才看到，住燕郊6环的，往3环搬，住3环的挤破脑袋往中心区凑。这就像一个升级游戏，大家都在追求中心区的“顶点高潮”。
（图为北京CBD国贸区）
从历史来看，任何时候，中心区都比外围区域涨得快，也抗跌。大家千万不要认为价格高的资产就一定有风险，恰恰相反，在买房这件事情上，往往是越贵的房子，它升值越快。
比如说耳熟能详的香港，还有伦敦西区的切尔西豪宅，房价都是几十万一平米，正如不要轻易预测股市有多疯狂一样，也不能轻易预测房地产会有多疯狂。
不要说你买不起，现在北京很多人的收入是能够支撑数万元甚至十几万一平米的房价的。
而且目前来看一线城市拥有的技术优势高端人才越来越多，在城市之间竞争的马太效应会越来越明显，三到四个大城市可能会成为中国的财富和权力巅峰，这几乎是不可避免的。
而产业的上升会支撑优势大城市的房价，这里用二线城市成都做例子。
（图文成都夜景）
虽然成都市区内的房价在13年之后出现了一波下跌且没有怎么回升，但城市优先发展的高技术区域：高新区的房价却出现了快速攀升，从均价几千元到现在动辄两万以上，这说明通胀，产业发展，居民收入增加（尤其是资产性收入）大大提升了房价的天花板。
但以后的房价上升并不会出现普涨疯涨的局面，因为基数已经很高了。
那么北京房价的天花板在哪里？
是不是贫穷限制了我的想象力？
北京房价的天花板，有人说是25万，有人说是30万……
我们从另外一个角度看，中国不像当时的日本，地大物博，面积大，但比起美国来，适宜居住的区域并不太多，因此我认为中国的房价天花板可能介于美国和日本最高价之间。
而根据数据 ，曼哈顿是纽约的核心，截止2013年10月，曼哈顿房价销售均价99.7万美元，将近2004年的一倍多。每平方英尺1431美元，折合人民币93654元/平米。
（图为曼哈顿夜景）
而美国适宜居住的面积几乎是中国两倍，而人口仅为中国四分之一，也就是说，实际人口密度约为中国八分之一，而北京市的人口密度甚至高过号称聚集了四分之一日本人的东京市。
如果土地出让制继续，北京中心区的房价也许达不到巅峰时期的东京市，但吊打曼哈顿的房价应该是没有问题的。
那么对于目前的情况来讲，政府用“限价”政策控制了天花板，但这种控价政策是否反而给了有钱人套利空间，误伤了刚需？
这让我想起了前段时间北京西二环的一个高端新盘-中国玺。中国玺，预期15万的售价是没问题的。由于“限价”，15万踏破了ZF的指导价红线，一开始捂盘不售，但是迫于资金压力，又和ZF做斗争，最后以割肉价12万出了一部分，被瞬间秒杀。
（图为中国玺效果图）
而二三线城市因为“限价”造成的影响更大，这个政策一出，二三线城市的房地产市场就直接畸形了。新开的盘比周边的二手房价低很多，导致很多人开始排队哄抢。有的地方开发商为了保本，弥补限价带来的损失，开始衍生出“茶水费”，有的则干脆捂盘不卖，忙得不亦乐乎。
然后，媒体跟着一炒作。刚需们感觉房价又要涨了，被迫连滚带爬跟着上车。
至于ZF为什么这么喜欢“限价”？
很简单，只要把最高价限死了，就可以跟上边有个交代：房价终于按住了！任务完成～
所以说，对于老百姓来讲，真相才是最切实际的调控。
要是真的想让刚需买起房子，那就应该对中端盘限价，对低端盘锁价，高端盘和刚需并没有什么卵关系。
这次对谈大约用了4个多小时，期间还讨论了《物联网和互联网到底会在一个区域还是会在不同的区域崛起？》、《北京租金是不是有一天会从3K变为6K，到时候年轻人会选择去还是留？》、《如果北京限制人口，马太效应是否会将区域“房价差距”无限拉大？》等等。
但最让我感触最深的，就是薇姐对于买房的理解。
“不要做一个盲目的跟风者，要知道房子对你意味着什么，如果确定了就不顾一切的去拥有它，你不会后悔。”