北京瑞元国际拆除进行时：一个“小产权”养老项目的20年沉浮
导读：目前，据昌平城管局的公开信息，开发商北京瑞元国际投资有限公司负责人及相关责任人员因涉嫌刑事违法已被警方依法采取强制措施。
图片来源：全景视觉
作者 | 经济观察报 记者 张雅楠 田国宝
“买这个房子，花了300多万。”7月31日，在北京市昌平区瑞元国际花园（以下简称“瑞元国际”），冯梅（化名）对经济观察报记者说道。5天前，瑞元国际正式开始强制拆除。
冯梅于2017年10月，以每平方米2.16万元的价格在瑞元国际购买了一套约145平方米的房子，“买的时候，房子已经建好，路还没修好。”并于2018年1月正式交房，3月份完成装修并入住。
5月22日，北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局（以下简称“昌平城管局”）下发《致瑞元国际养老项目违法建设租（购）房人的公开信》称，北京市规土委昌平分局已经向北京瑞元国际投资有限公司送达了《限期拆除决定书》。
目前，据昌平城管局的公开信息，开发商北京瑞元国际投资有限公司（以下简称“瑞元投资”）负责人及相关责任人员因涉嫌刑事违法已被警方依法采取强制措施。经济观察报多次联系瑞元投资均未果，实施拆迁的主体昌平城管局的宣教科电话一直处于无人接听状态。
拆违进行时
从昌平区马池口镇下念头村昌流路的玉龙小区内部，向南进入一条小路，道路右侧的一片地上满是高高堆起的建筑垃圾，几台挖掘机正在作业，十几名保安人员站在周边。
废墟处是原瑞元国际售楼处，按照原计划，完成销售后，这里将被改造成体检中心和康体中心。瑞元国际立项名称为瑞元国际养老项目，目前已经基本建成，只有小区内部分道路和绿化还未完工。
整个项目占地约90亩，共由19栋6层洋房组成，据多名购房者介绍，小区有1000来套房子，目前已经售出700多套。售楼处位于小区最北侧，目前已经全部完成拆除，工人在做最后的建筑垃圾处理。
紧邻售楼处的是一号楼，两个单元的入户门均被面包车阻挡，并有几名保安人员驻守，目前外人不允许进入。售楼处完成拆除后，一号楼将是下一个被拆除的目标。冯梅的房子位于一号楼南侧的四号楼。
一号楼旁边的二号楼和三号楼，每个单元入户门都聚集着3到5名购房者。据购房者介绍，今年1月瑞元国际第一批房交付，5月份第二批交付。第一批收房的业主大多数已经完成装修，有的已经入住。
小区分为东西两排楼，中间的道路还未修好，一些未收房或还未出售的房子门上都贴着昌平城管局的封条。“没有贴封条的，都是收了房的，很好辨认。”一位购房者表示。
冯梅是河北人，来北京已经多年，这是她购买的第一套房。在购买时，她也清楚项目是养老项目，“买的时候开发商给看了土地证，（我）就怕买到小产权，这个项目卖的是30年使用权。”
另一位北京户口的购房者告诉经济观察报记者，她是卖了原来的小产权再买的瑞元国际，“早知道是违法建筑会被拆，还不如留着小产权呢。”
冯梅们不知道的是，2018年以来，北京已经启动大规模乡村违法占地、违法建筑的拆除活动，据一位接近官方人士透露，整个北京需要腾退的违法建筑接近上亿平方米，具体拆除任务均已经下达到乡镇一级。
瑞元国际700多位购房者中，有100户左右为下念头村村民，由于土地来自该村，该村村民购买价格为每平方米1万元左右。
多处违规
政府对瑞元国际项目违法行为的表述是：北京瑞元国际养老项目未按照规划条件及规划意见复函内容进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市禁止违法建设若干规定》，属于违法建设。2016年11月7日昌平区发改委公布的《关于北京瑞元国际养老项目核准的批复》显示，该项目主要建设老年康乐中心，总用地面积为85290平方米，其中建设用地为57790平方米，地上建筑面积为29798平方米。
同时，这份文件显示，项目已经获得北京市规划委建设项目规划条件、《关于北京瑞元国际投资有限公司北京瑞元国际养老项目征求意见的复函》、北京市国土资源局国有土地使用证（京昌国用 [2014出]第00140号）、北京市昌平区民政局《关于北京瑞元国际老年服务有限公司的设立筹备指导意见》等批复。
北京市国土局公布的建设用地文件显示，该项目于2005年11月拿地，拿地面积为59596平方米，土地出让金为1430.31万元，土地性质为综合用地。2010年北京市规划委建设项目规划条件显示，项目总建筑面积不超过29798平方米，建筑高度不超过18米。
瑞元国际由19栋6层高的洋房组成，每栋楼有2-5个单元，每个单元每层大约有4户左右，单套面积从85平方米到150平方米之间，共4个户型，整个小区共有1000来套已建成的房子。
可以看出，瑞元国际建筑面积远远超过土地出让和规划设定的上线。有宣传资料显示，小区对外公布的建筑面积为12万平方米。
也就是说，瑞元国际实际建成面积是规划面积的4倍，违法建筑面积超过9万平方米。据部分购房者透露，该项目原本计划建造的是康体中心，包括体检、健身、养护等设施，并不包括住宅。
同时，上述土地出让和规划条件显示，瑞元国际土地性质属于公共设施类，按照要求，这类土地建成项目主要用于公共服务，并不能对外销售。
另外，据经济观察报记者获得的一份《瑞元国际花园房屋买卖合同》，其中约定，买受人自付清全部价款之日起取得房屋所有权，买受人同意并知晓出卖人不负责办理房屋产权，如果项目具备办理产权条件后，出卖人可协助买受人办理。
同时，多位购房者也承认，购买时已了解瑞元国际不能办理产权的事实。也就是说，无论开发商还是购房者，在双方发生交易之前，均清楚该项目并不具备销售的条件。
该项目售价普遍比周边商品房价格便宜1-1.5万元左右。虽然项目已经基本建成，且卖出了约70%的房屋，但截至目前，瑞元国际仍未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等批复。
一个养老项目的20年沉浮
该项目如果从1999年最初启动时算起，至今已经走过近20个年头。期间开发建设主体四次变迁，最终从一个集体所有的公共项目变身为违建，其拆除，折射了北京市对违法建筑打击力度的提升。
该项目最初为北京圆梦园养老保健中心，开发商为北京市圆梦园保健中心，这是一家由昌平区马池口镇工业企业总公司成立的集体所有制事业单位。2000年左右，项目获得昌平区民政局批复，并补办了征地批复手续。
2002年前后，北京市圆梦园保健中心改制为由原法人代表冯群个人出资成立的法人单位，项目名称也变更为北京圆梦园老年康乐中心，同年取得建设用地规划许可证，2005年2月获得规划意见复函，2005年11月正式进行出地出让。
2005年12月份，冯群将项目包括土地及相关手续转手给刘金剑，一份司法文件显示，手续转让费用为400万元。随后几年里，项目陆续获得立项、规划意见复函等手续，但始终未建起来。
2013年9月，项目进行了第四次转手，刘金剑将北京圆梦园老年康乐中心全部股权转让给吴畏，当时在土流网挂牌出售的价格为1.8亿元，具体成交价格未知。
2014年3月24日，北京圆梦园老年康乐中心正式更名为北京瑞元国际投资有限公司。2016年1月，由吴畏控制的北京玉龙嘉业投资有限公司成为新增股东。
吴畏获得项目控制权后，曾尝试过改变项目规划用途。不过，2014年8月份，北京市国土资源局发布的信息显示，由于没有补齐变更规划所需的相应材料，将终止申请流程，需要重新申请办理变更。
2014年10月，项目土地所有人进行变更，由原来的北京圆梦园老年康乐中心变更为北京瑞元国际投资有限公司。2016年11月，瑞元国际养老项目获得昌平区发改委立项批复，但项目规划用途变更一直未予进行。
截至目前，瑞元国际项目有国有土地使用证、立项批复等文件，以及2002年获得的建设用地规划许可证和此后不同阶段获得的规划意见复函、民政局批复等文件，但建设工程规划许可和施工许可等证件一直没有办理。
据一位昌平区本地购房者透露，除了瑞元国际项目外，吴畏在昌平区还有三个房地产项目，“都是小产权项目，我原来买了玉龙小区二期，之后卖了又买的瑞元国际，瑞元国际旁边的玉龙小区是三期，瑞元国际一般称四期。”
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