如果房企活下来，别再走老路 | 城事哲谈

自2008年以来频繁波动的房地产市场，将迎来全新的运行规律。对企业而言，当你面临完全不同的逻辑和语境，面临从旧制度向新世界变迁的时刻，收缩战线、手握余粮，是理性的选择。

记者 | 陈哲

图源 | 图虫创意

连续两天股市房地产板块的报复性反弹，回应了双十一前夜金融政策的进一步松动。地方政府的饥渴难耐，也在欲说还休的政策放松动作中可见一斑。应该说，在心理层面，市场崩塌的势头被暂时遏制了。人们看到：调控的决心，绝不等同于让这个庞大而脆弱的行业自生自灭。

批评者表现出对这种调控的困惑，他们认为房地产问题尾大不掉，主因并非源于行业自身，而更多来自于政策的频繁出手。习惯了这种波动的企业，对成熟市场中常见的新陈代谢和风险的敬畏不再。“我并不认为现在的救市会迅速见效。”一位来自深圳的房地产资深人士说。

这位大亨当然有他的参照，因为与过去很多次“救市”不同的是：面对成交量迅速萎缩和房企现金流迅速枯竭，这次“回归正常”的动作实在细微谨慎，以至于更像是一种象征性表态。监管实施者担心动作过大，会破坏来之不易的调控大局，再次大水漫灌造成的结果，可能会让整体经济彻底失去摆脱房地产的机会。

再过一个月，中共二十大之前最后一个年度头号经济工作会议就要召开。会议之前，大动作显然是不合时宜的。这也决定了市场多么需要这么一次，哪怕是细微的松动，可以让大家找到一些奋力逃生的希望。

恒大和华夏幸福这类超大型房企的躺倒甚至改弦更张，让市场已成惊弓之鸟。活下去，理所当然成了开发商唯一目标，无论姿态多么难看。这也是花样年这类公司，选择放弃资本市场信用的主要原因——他们看上去总得放弃点什么，跟阳光城和佳兆业必须放弃股权或者资产同理。而旨在冲刺的年终员工购房行动，在这个阶段就更加刚性了，中南的声明也体现出这种无奈。

对行业资深人士而言，目前这一幕看似再熟悉不过。由于过去十多年中，调控之手表现出了翻手为云覆手为雨的强大力量，很容易让人得出这样的结论：艰难是暂时的，甚至是某种机会，乌云终归会散去，暴风雪终归会被阳光取代。他们甚至相信，每一次在底部大胆的进取信念，都会在更高的台阶上实现。

而这种观点正是本文特别需要提醒的：这一次不一样。

即便对那些境况良好的公司来说，他们现在需要考虑的，也不应仅仅是在市场的波动中，找到什么机会。我的意思是，对所有的社会资本，房地产市场的未来除了会出现修复行情，还有更大的可能性。

这些变化是什么呢？我很难斩钉截铁地给出精确的答案。但可以肯定的是，面向一个未来十年的图景时，很多过去调控中体现出来的长期性问题，可能都会得到耐心的解答：

比如杠杆问题，既包括了此前政策已经明确瞄准的开发商杠杆、购房者杠杆，未来也很有可能包括预售制度的杠杆——这一次政府在善后恒大问题时，发现预售款没有得到严格监管的后患无穷。

又比如说，案场销售中画大饼的问题、产品服务的品质问题，在近两年大城市的限价政策下更为突出，它们都是社会不稳定的因素。

由此衍生出来的开发企业超额利润的问题，甚至地方过度依赖土地财政的问题，房地产持有成本过低导致全社会资产配置比重过高的问题等等，都躺在这张大变革的清单之上。

解决上述问题思路的变化，会让房地产市场的底层逻辑发生变化。那意味着，自2008年以来频繁波动的房地产市场，将迎来全新的运行规律。对企业而言，当你面临完全不同的逻辑和语境，面临从旧制度向新世界变迁的时刻，收缩战线、手握余粮，是理性的选择。

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