谁拉楼市一把
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库存压力大，烂尾楼风险高，即便救市手段不断创新，消费者能否重拾购房信心仍不确定。这是一些城市亟待解决的课题。
作者 | 胡万程
编辑 | 谭保罗
新媒体编辑 | 煎尼
封图 | 图虫创意
楼市，现在又成为了备受关注的热点。
根据国家统计局的数据，今年1-5月，房地产市场表现不佳，商品房销售面积同比下降23.6%，住宅销售额下降34.5%。
由于售楼难、回款慢，不少房企面临违约和融资难题。为了稳大盘，各地持续出台提振楼市的政策，从非热点城市到热点城市，从公积金政策到限购、限贷、限售等限制性政策松绑，范围和力度不断加大。
经南风窗盐财经记者不完全统计，截至6月底，全国超200个城市出台地方性政策。其中5月就有79个城市出台放松政策，各地的调控政策呈井喷态势。
但从实际效果来看，不少城市的调控政策未必能达到预期效果。
“创新”去库存
继河南出现小麦和大蒜“换房”后，江苏南京的一楼盘又推出了“西瓜换房”活动。
网上流传的海报显示，西瓜能以10元一斤的价格冲抵房款，每套房收购上限为1万斤，也就是对应10万元房款。整个活动为期18天，7月15日结束。
图｜楼盘的“西瓜换房”活动
无独有偶，几乎同一时间，无锡一楼盘推出了“水蜜桃换房”活动。该楼盘以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣1万斤，每套房最高可抵18.8888万元。
荒诞的农产品换房活动背后，是城市商品房库存太多的无奈处境。
拿南京来说，截至6月，南京全市新房可售套数达7.5万套，创下历史最高水平。南京房源的去化周期也超过13个月，突破“警戒线”。
在原本的“金三银四”期间，南京的新房卖得并不好。3月1日至31日，南京新房共成交5490套，相比上一年同期暴跌63.5%；4月，南京新房成交套数进一步下降，只有4980套。
图｜2022年第一季度全市新房单日总成交及库存走势（数据来源：南京网上房地产，制图：乐居网南京)
南京已早早出手救市，4月以来，出台房地产相关政策超过10次，覆盖土地、限购、限售、公积金贷款多个方面。即便这样刺激，收效仍不明显。5月，南京新房共认购5191套，成交4897套，虽与前两个月相比，有所回暖，但同比仍下跌近六成。
房子难卖，创新手段搞促销没问题，这种让利多多益善。但如果开发商以拙劣的炒作，让普通人高价接盘，则很有可能坑了购房者，“农产品换房”这类活动，更可能伤害到辛苦务农一辈子的农民。对于监管部门来说，这是需要关注的。
除却农产品换房，另一个吸引眼球的举措是“房票”的回归。
6月20日，郑州发布《郑州大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》。郑州中心城区的棚户区改造将推行房票安置，对被征收人使用房票购买商品住房，给予安置补偿权益金额8%奖励，且不计入家庭限购套数。
政策同时为接受房票安置者设置了奖励和优惠政策，涉及资金、购房区域选择、购房资格、契税减免、子女入学资格等。
不只是郑州。仅今年以来，全国就有信阳、许昌、鄂州、张家港、温州等近20个城市推出了“房票”政策。
记者咨询了郑州中原地产的销售人员苏启明。他表示，这里所说的房票安置，是指在拆迁安置过程中，对现有住宅房屋征收货币补偿方式的一种补充。“房票安置并非直接领取安置款，而是拿着房票买房，并抵扣房款。”
苏启明说：“以前有些人拆迁后，便拿着补偿款直接存起来，并未买房。这样的话，并没有去掉城市库存。房票的重出江湖，应该是有关方面想解决这样的问题。”
与南京类似的是，郑州也存在着严重的去库存问题。贝壳研究院郑州分院数据显示，郑州主城，金水、中原、管城、高新、二七等区，房地产库存均超过了18个月。其中库存量最大的是金水区，库存23992套，去化周期竟达35个月。
图｜2012-2020年郑州主城区商品佳宅供应计划完成情况（数据来源： 贝壳研究院）
库存压力巨大，但销售端却表现不佳。诸葛找房数据显示，今年4月，郑州新建商品住宅成交6892套，环比3月下跌11.25%；5月，郑州新建商品住宅成交4884套，环比继续下跌29.14%，同比下跌73.54%。
另外值得注意的是，郑州还存在一个严重的问题：涉及停工、延期交付的问题项目有2.52万套，占2021年成交总套数的28%，居于全国省会首位。
库存压力大，烂尾楼风险高，即便救市手段不断创新，消费者能否重拾购房信心仍不确定。这是一些城市亟待解决的课题。
土拍降温
由于各企业的回款压力很大，一些房企开始以价换量，不断下探价格。这造成了一个现象：购房人买得越晚，房子反而越便宜。
这种现象带来的问题是多面的。
楼市买涨不买跌，一旦消费者发现“等等可能会更便宜”，则倾向于持币观望。而那些降价明显的楼盘，则可能陷入“交房必维权”的处境，先买的业主对降价普遍不满。
违约和融资的压力，逼着企业降价销售，但降价后卖房又变得愈发艰难。如果这种情况延续下去，那么房企的部分楼盘就面临着项目停工、延期交付，这无疑会带来更严重的后果。一旦企业彻底撂挑子，那么受害最深的就是贷了一大笔款的购房者。
众和昆仑（北京）资产管理有限公司董事长柏文喜认为，买涨不买跌的行业特征之下，如果保持之前的发展模式不变而要恢复行业原有的流动性状态并让流动性得以维持，仅仅依靠金融机构加大输血力度肯定是不够的，还必须推动房价的上涨从而改变市场预期来提升去化率和销量。
但如此一来，势必会让房价与地价再次进入循环推高的轨道，但这样做，显然不可行。
图｜2022年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（图源：国家统计局）
在柏文喜看来，面对需求变化所引发的市场变化，摈弃原有的以土地财政为内核的无限循环推高房价和地价的行业发展模式，才是走出目前行业困境和实现可持续发展的根本。
不过现实是，各地的土拍仍在继续。6月底，全国22个集中供地的城市，全部完成了2022年的首轮土拍。
经统计，22城共计推出涉宅用地469宗，最终成交397宗，成交规划建筑面积3907万平米，总成交金额4969亿元，与去年首轮相比降幅超五成。
其中，深圳平均溢价率为14.98%，是本轮热度最高城市；天津流拍与撤牌地块宗数最多，显出冷意。22城有8城底价成交地块宗数占比超过80%，土地市场热度较为平静。
首轮集中土拍的拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台托底明显。其中，一些城市的国企拿地宗数占比均在50%以上，仅合肥民企拿地宗数占比超过50%。
有业内人士认为，此次首轮集中土拍成交量显著不及去年首轮，竞拍热度也仍处于低热状态。多数房企上半年销售回款不及预期，当下的发力点仍将以促销售、促回款为主，因而接下来的次轮土拍热度也将维持低热状态，拿地企业或将延续以央企、国企、地方平台为主的格局。
关注三四线
此次救市中，有个值得一提的现象是，比起二三四线城市积极出台政策，北上广深四座城市采取了按兵不动的策略。
业内人士认为，四大一线城市的资金吸附力太强，一旦放开，可能会迅速将市场上有限的资金抽空。
同样，二线城市的积极救市，周遭的三四线城市会受到较为严重的“虹吸”影响。毕竟大多数三四线城市，本就没有限购限售政策的约束，购房门槛几乎为零。
图｜2022年2月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）
过去，三四线城市的房价上涨依赖外部因素影响。一方面，棚改货币化安置政策造就了大量持币的刚需和投资客，受一二线大城市楼市严控政策影响，这些需求外溢到三四线城市。另一方面，知名房企入驻三四线城市，商品住宅的档次、规模和质量均有所提升，品牌溢价间接推高了三四线城市的房价。
如今支撑三四线楼市的驱动力逐渐消失，棚改政策被旧改接替，品牌房企布局的重点也由三四线转移到一二线城市。当地的经济和人口决定了三四线就业机会寥寥，薪资水平不高，城市配套有限，未来房价的预期只能持续走跌。
在各地救市政策的“轰炸”下，市场对救市的有效性仍在观望。此外，各地楼市的分化更是一个明显的趋势。
比如经济学家向松祚就认为，地方政府负债超过20万亿，过去多年的经验，都证明了货币信贷效果早已下降，有关政策能够给予房地产市场的刺激，在救市上已经没有太大的作用。
救房企、救从业者、救房地产是三个概念，每一个被救主体，其诉求都不尽相同。
拿房企来说，至关紧要的是要重建融资市场对房企们的信心。这要求城市取消限购、限售等不利推盘的因素，帮助违约房企尽快解决债务问题，同时支持房企逐步恢复融资能力，保证它们的交付能力。
是否施救房企，对购房者也有影响。一旦房企倒下了，各地都不可避免会出现烂尾楼，那对于普通家庭来说，很可能是一代人甚至几代人不可承受之重。
客观来说，在以期房销售为主的中国房地产市场大环境中，房地产开发是一个资金密集型产业，所有的开发商都要解决资金问题。为了快速做强做大，高杠杆、高周转一度是规模型房企的标配。但现在，房企所面临的环境不一样了。
对一些城市来说，楼市调控既是一个经济问题，也是一个民生问题。在这样的地方，各种楼市相关措施都值得不断关注。
The END
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