警示 | 有人邀请您参加广西防城港“一日游看房团”，别上当！是传销组织和非法中介下的套！
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警钟长鸣
您好！李老师。抱歉这么晚打扰您。不得已向您求助！因为自己做了一个月的“福尔摩斯”，有些问题我实在解不开。我先说下情况。一亲戚介绍我们夫妻到北海/防城港买房投资。我们听了他一番高谈阔论后2次前往北海实地考察。第一次他们接待我们的方式其实挺像传销，比如：给我们报了一看房团，跟所有人一样，故作玄机地把一些建筑地标说成国家故意行为，等等。我们并没有陷入网络上的什么1040传销，只是单纯到处看房，准备投资。在一位介绍人的周到接待下，在防城港CBD确实也相中一套在盖的LOFT公寓，首付16万，10年返租，房产归我名下。项目很诱人，我们头脑一热交了定金订下了2套，后回到家中做了快一个月的调查，有如下发现。值得相信的地方：
1. 亲眼所见房子确实在盖了。
2. 开发商（富乐华）是有资质的，而且整个CBD 12个地块都是他一家。
3. 开发商出示了规划许可证，我也在政府网站上看到了我们买的6号地块的规划方案。
4. 我也提前看了租赁合同中租赁方是香港一家投资管理公司，我在香港公共资源网上能查到该公司的编码。
5. 在某期防城港日报最后一版广告上看到CBD6号地块和新华网签约。
6. 在东盟组织 ( org结尾的网站）网站上也看到了要打造防城港CBD商圈的计划，规划馆里也有。
7.《租赁合同》里明确规定了如逾期返租的细则，并写明如有分歧可向当地人民法院起诉（而不是寻求第三方仲裁）。
以上这些按理说应该足以证明我们投资这套房子是靠谱的。然而还有几个谜点在我脑中： 1. CBD 6号地块 目前是没有施工证和预售证的，但是卖的热火朝天，一幢已经售罄。
2. 开发商本来要和我们签《定向合作开发合作书》被我们拒绝，他们也同意等9月30号预售证批下来后签正式买卖合同，再付首付。
3. 合同里的打款地址是一个个人账户（他没有写进第二个对公账户）。4. 我们的亲戚非常推荐我们投资，但是自己不买。
5. 被我捕捉到亲戚的一些逃避的眼神。
亲戚说他们等1，2年在这发大财翻身后再投资，我几乎可以断定他们应该在搞传销。但这是什么传销，和我们的买房有什么联系？您能给我具体解释下吗？我不想一棒子打跑一船人，但是也不想因为自己的无知而受骗。如果两者真的有联系，我应该怎么样规避风险？我想不至于防城港所有的房子都是传销的工具吧，但貌似所有的房子都能找到中介人带你去看。其实我么也想到中介肯定在中间牟利，一份定金合约复印了8份，肯定有问题。在对他们调查研究斗智斗勇的这些天，发现这真是个烧脑的工作，如果能揭露他们的伎俩，我也愿意将我的故事和大家分享。
防城港“一日游看房”频现购房纠纷
违法预售 夸大宣传
只需10块钱就能包车费、包午餐、包游玩的看房“一日游”，还能参观城市地标，深度考察一些房地产项目。近年来，在广西防城港市，这种看房“一日游”线路每天吸引了众多外地游客报名。然而，记者调查发现，部分“看房团”存在未取得预售许可证就违法预售、夸大事实宣传等行为，一些购房者醒悟后却发现，原来介绍买房的中介机构早已人去楼空。如今，该类事件已引发大量纠纷。
“看房团”广告背后含玄机
与相邻的北海市的房价相比，近年来广西防城港市的房价相对较低，吸引了不少外地人的目光，而一些房地产中介商组织的“看房团一日游”活动也随之出现，王某和侄子王某福就曾经是其中的“看房客”，2013年11月13日，两人一同参加了“一日游看房团”。
照片来源于反传销协会之前调查
在“看房团一日游”活动中，中介公司对这些楼盘的宣传不遗余力：“北部湾经济区发展前沿”、“海景房”、“城市核心区”、“低价格”……听了中介公司讲解员这些诱人的宣讲，王某和王某福分别买了三套房，当即就交了定金15万元和9万元，并签订了《前期认购备忘录》。随后，王某和王某福分别与开发商签订《职工市场运作房建房合同》，两人分别支付了房子的首付款100万元和57万元。
但在回去后，王某越想越不对劲，经查询后他发现，他买的房子所在的楼盘，该房地产公司并没有取得预售许可证，而且房屋性质是职工合资建房，并不是一般的商品房。王某认为，该房地产公司是变相、违规销售，在要求退房未果后，王某到法院起诉了房地产公司。
然而，在王某起诉后，该公司已经取得了预售许可证。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故对两人要求退还定金和首付的诉请不予支持。
相比较王某和王某福而言，李某的遭遇还算“幸运”。2010年12月31日，来自吉林省图们市的李某等5人分别与开发商签了购房《职工市场运作建房意向书》，约定每套房支付2万元诚意金，工程进度达到±0时（即建设工程与地面平齐时）付房款总额的20%，在换签时付清余款。但在事后，李某等人了解到，该开发商并没有取得商品房预售许可证，属于违法预售，遂将开发商和中介公司告上法院，请求判令归还购房款和诚意金。
一审法院认为，该开发商未取得商品房预售许可证的前提下，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，收取的2万元诚意金应予以退还。中介公司明知开发商未取得商品房预售许可证，仍然代其销售，并违规向买受人收取第一期款55787元，应当予以退还。
中介与开发商互踢皮球
记者采访了解到，类似于王某遇到的房屋买卖纠纷并不在少数。据防城港中级人民法院统计，2011年至2015年上半年，防城港市法院共受理商品房买卖合同纠纷一审案件1804件，其中涉房产销售中介公司违规预售商品房的案件506件。
防城港中院数据显示，此类案件近年才开始出现，但是数量呈逐年上升趋势，分别为2013年149件，2014年165件，2015年上半年达192件，且在商品房买卖案件中的比重越来越高，由2013年的38%上升到今年的78%。案件中的原告几乎都是买受人，大多为外地游客，以北方省份的居多，且大多具有亲属、朋友关系，当初一起买房，发生纠纷时也容易组团诉讼。
“纠纷起因主要是开发商卖房时未取得商品房预售许可证和开发商逾期交房，买受人要求解除合同，退还购房款、诚意金并赔偿利息损失。”防城港中院民一庭庭长崔静说。
据了解，“看房团”的运作方式通常是开发商委托中介公司代理销售商品房，由中介公司去招揽潜在购房者组团前往售楼部看房，中介公司从房款中收取数万元不等的提成。
而在“一日游看房团”活动中，中介公司往往对买受人宣称，其预售的是某单位的职工市场运作建房，可以通过购买内部指标的方式获得低于市场价的房源。看房客误以为捡到便宜，在销售人员的宣传鼓动下，相互影响出手购买，对中介公司要求收取所谓的“避税款”也信以为真。
但值得注意的是，在发生此类纠纷时，由于大部分中介公司经营场所不固定，公司资产较少，中介公司在发生纠纷时往往采取更换经营场所、变更工商登记等方式躲避责任，造成买受人及法院查找困难。即使法院判决中介公司返还买受人支付的款项，在中介公司拒不履行法律义务的情况下，开发商免不了要承担连带偿还责任。据记者了解，目前已出现中介公司人走楼空下落不明，法院采取公告方式送达，开庭时亦不到庭参加诉讼的案例。
专家建议加强监管
在业内人士看来，源源不断涌入的“看房团”似乎已变成“双刃剑”，一方面，对提高当地知名度、繁荣房地产和旅游业有积极的促进作用；但另一方面，一些中介团体利用“看房团”活动违规、变相收取费用，灌输“资本运作”等传销理念，损害买受人的合法权益，从而引发纠纷。
专家表示，政府管理部门应充分尊重市场行为，允许和鼓励开发商采取各种合法手段销售商品房。“一日游看房团”作为一种新兴的商品房销售方式，是一把“双刃剑”，不能盲目排除和禁止，应规范“一日游看房团”活动，重点监管“看房团”的宣传和收费，以保障交易安全。
在具体监管方面，专家建议，首先应加强法制宣传，提高各方法律意识。建议发布商品房买卖相关的法律规范、合同范本，通过发布典型案件特别是开发商、中介公司因违规预售而败诉的案件，对涉及的法律问题进行诠释，指引和规范商品房市场交易行为。在高铁站、汽车站、旅游景点等游客聚集的地方树立广告牌，提醒游客在参与“看房团”活动时要提高警惕，防范购房陷阱。
其次，健全监管机制，严格规范开发商和中介公司的销售行为。建议实行备案登记，开发商需将其与中介公司签订的代理合同报送监管部门进行备案登记，并详细说明代理销售的楼盘基本情况、中介公司的代理权限、收费标准等。经过备案的开发商及中介公司的信息要公布在政府网站上，供购房者查阅。监管部门可采取定期检查和明察暗访相结合的方式对开发商及中介公司的销售行为进行监督，发现违规销售的要及时予以处理。
最后，建立诚信体系，严厉打击违规预售和欺诈行为。加强房地产市场信息系统和信用档案建设，全面、及时、准确地发布市场供求信息，增加交易活动的透明度。加强市场监测，对“看房团”活动中存在的违法预售、夸大事实宣传等行为，要依法依规及时查处，并记入企业的诚信档案，适时向社会公布。教育和引导“看房团”活动相关主体守法经营、诚信经营，保障和维护购房者的合法权益，规范房地产业健康发展。（2015年08月27 来源： 经济参考报 记者 黄浩铭）
当地媒体曝光
□ 本报记者 韦 佐 通讯员 廖开军 钟 锋
每天9时左右，我市中心区北部湾海洋文化公园旁开始驶来一辆辆旅游大巴。车子泊定，车上陆陆续续走下来自全国各地、特别是来自北方各省的游客。这些游客就是被人们称为“防城港一日游”的看房团。对于源源不断涌入的看房团，大家的看法或非议颇多。
看房团如何看房？看房团给我市房地产销售带来什么？如何进一步引导、规范、监管我市房地产销售市场，让购房者在我市买房买得安心、买得顺心？带着这些问题，记者近日采访了我市住房保障和房地产管理、工商、公安经侦、住建等多个部门。
看房团的A面：
海湾城市独具魅力,近年楼盘七成以上“外销”
看房团发轫于上个世纪90年代中期的海南省，是我国房地产一种新型的异地购房模式。
“看房团”在全国各大小城市都有，而且由来已久。
我市市委、市政府高度重视房地产业的健康发展。自2008年以来将房地产项目列入“城建百项工程”、“双百工程”项目来重点推进；每年举办房地产交易会、大篷车宣传、“房地产服务日”等活动；从2009年起，我市每年都出台促进城市建设管理办法，连续4年出台优惠政策支持房地产业发展，这些措施使我市的房地产业迅速发展，港城市貌焕然一新，群众生活居住环境得到改善，城市外来人口明显增加，第三产业配套进一步完善。房地产业成为我市一大支柱产业。
房地产业最重要的两个环节，一是建房，二是卖房。我市城镇人口不多，当地居民刚性购房需求有限，因此楼盘营销必须有赖于“外销”。
6月18日9时许，北部湾海洋文化公园附近停靠着七八辆旅游大巴。一批批挂着牌牌的看房团成员在导游的引领下，依次簇拥到布置在广场上的城市形象宣传展板前，听着有关“防城港是个好地方”的相关宣讲。就在记者停留的10多分钟里，又驶来了几辆分别挂桂A和桂E车牌的大巴。这算是每一天来得较早的几批看房团。
“现在还不是高峰，防城港这里每天来看房的各地游客少则几千，多则上万……”从一辆挂桂A车牌大巴下来的一名光头导游开始了现场讲解。
就在此前几分钟，记者采访了一名轿车车牌为冀E的自驾游的男子。该男子姓刘，老家河北邢台，他带着妻子和刚小考结束的儿子到防城港旅游。刘先生说他是做生意的，两年前在北海也买了一套房子，一年前在我市某楼盘也买了一套，感觉防城港这里有海有山，气候、环境很不错，因此计划举家移居防城港。记者问他在防城港买房是否跟看房团看房后才决定买的，刘先生说不是，是通过在防城港的一些朋友老乡了解行情之后才买的。“买房是一件大事，不可能那么盲目的。但我是单个买的，得不到团购价。只要是正规的销售公司或中介组织的购房团，应该是有一些优惠的。”刘先生表示。
从事房地产销售、旅游等行业的田女士，她认为三亚四季如夏，太热了；北方的海滨城市，冬天太冷。还是防城港市气候宜人，风光美丽，是个养生的好地方。最主要的是在中国沿海城市，防城港的房价最低。因此，她决定移居防城港，而且七大姑八大姨都跟着来了。防城港有很多“特产”，最吸引人的要数海湾风光，其二就是遍地的海景楼了。
市住房保障和房地产管理局的有关数据显示：2012年，我市所销售的商品房，购房者为外省（市、区）的占30%左右；到2013年下半年，增长到70%。至2014年前5个月，占75%。
看房团的B面：
虽不能定性为传销,但可能造成负面影响
“防城港一日游”看房团兴起于2011年下半年，渐成规模自2012年开始。2012、2013算是一个比较鼎盛的时期。只要不刮大风下大雨，每天上午，“防城港一日游”看房团人数有两千人左右。远不如上文所述的那名光头导游所说的“多则上万”过于夸大的宣传。
前年、去年两年间，“防城港一日游”看房团活动愈演愈烈。为摸清看房团情况，防止发生违法违规行为，我市相关部门于2013年7月起对看房团活动进行了调查，并形成了专题报告，市委、市政府主要领导作了专门批示。
记者从市“打传办”的调查报告了解到，海洋文化公园内的看房团活动不具备传销活动的特征，不能定性为传销活动。但活动中出现的非法预售商品房、不明码标价、虚假宣传、收取“避税款”以及价格欺骗等行为。
目前，主要有25家房产中介代理商组织看房团到我市看房。每家中介代理商都与防城港市的一家或多家房地产开发商签订商品房分销协议,佣金以每平方米计。每天招揽和组织游客到防城港看房考察，客户以东北三省等外省籍人员为主。游客参加看房团只需缴纳午餐费，便可免费对防城港进行为期一天的看房投资考察。每辆车都配有所谓的“讲师”及两名以上“经理”随行。行程中，首先播放介绍防城港的视频，然后由“讲师”讲解，宣传防城港的区位优势和发展前景，内容多为夸大其词。参观中，中介公司一般不带看房者到楼盘实地考察，而是谎称防城港的现房不多,且价格高,近年来出售的基本上是“期房”或“楼花”，并极力怂恿游客定购“期房”或“楼花”。中介代理商一般都以高于开发商委托的售价向看房团成员推销“期房”或“楼花”,并称防城港商品房交易税费较高,为“减轻”购房者的负担,与开发商签订的购房合同列出的单价和总价款只是实际单价和总价款的大部分(即开发商委托的价格部分),另一部分房款(即高出开发商委托价格部分)则以“避税款”名义交给中介代理商，这样可以合理避税。一般而言, 住宅性质商品房除了销售佣金，每平方米另交300~500元“避税款”,商住性质商品房每平方米800元,写字楼性质商品房每平方米1000~1300元。毫无疑义，“避税款”就落入了中介的腰包。
6月17日，记者从市公安局经侦支队了解到，为深入调查了解“防城港一日游”看房团的相关内幕，公安部门指派了几名东北籍、就读于沈阳刑警学院的实习生扮成游客报名加入看房团。从“看房”过程中了解到，这些带着看房团到我市看房的中介机构，有正规的房地产销售企业。但其中不乏一些带有欺骗性质的不法中介，从中通过欺骗手段牟取暴利。更有甚者，一些“导游”欺骗游客购买某个尚未取得预售证的楼盘，个别购房者竟然写下“决不反悔”的保证书。可见导游“洗脑”功夫之深，亦见购房者受骗之深。
市“打传办”经过调查研判，看房团活动主要存在以下违法违规行为:一是虚假宣传引诱看房团成员订购;二是以虚高价格推销骗取所谓“避税款”;三是部分开发商未取得《商品房预售证》情况下,以“集资建房或内部认购”的形式向“看房团”成员兜售“楼花”。由此可能引发以下问题:一是退房纠纷。二是索还“避税款”纠纷。由于“看房团”成员订购的房屋大多是2016年左右才交付的“期房”,而“避税款”由中介代理商收取,一旦中介代理商逃逸或经营失败,购房者要求退房势必会产生争议和纠纷，造成不稳定因素。三是按时交房失败纠纷。
规范和监管“看房团”
让购房者买得安心买得顺心
买得安心，就是按期买到房子，买到质量合格的房子；买得顺心，就是比较顺利地买到价格合理的房子。
为让购房者买得安心买得顺心，2014年1月6日，市打传办再次向市政府报送了《关于对“防城港一日游”看房团活动的处理建议》。1月13日，何朝建市长批示同意由住建委牵头组织开展看房团的规范和监督管理工作。为落实金湘军书记和何朝建市长的指示精神，2月27日，市委常委、副市长王德召集市住房保障局、物价局、工商局、公安局等七部门会议，专题研究规范“看房团”行为，防范违法违规行为的思路和措施。
3月4日，制定了联合整治方案。首先加强宣传引导。组织辖区内房地产开发商集中学习相关法律法规，分析利弊和说明情况，同时在北部湾广场设立宣传专栏，有针对性地向“看房团”成员做好宣传引导工作。二是组织联合执法。由市综治办、旅游、公安、工商、人民银行、住建、交通组织联合执法组，针对港口、防城93家有房地产销售业务的房地产企业进行拉网检查。依据各自职责开展相关工作。
针对“一日游”看房团，南宁、北海、钦州等市也进行综合整治。我市的整治也取得初步效果，从今年5月开始，“防城港一日游”看房团人数有较明显下降趋势。（2014/6/22 来源媒体：防城港市新闻网-防城港日报）
服务费交时容易要回难|中介公司遇到纠纷常跑路
报名费只需10元，包车费、包午餐费，除了能考察房地产项目，还能参观城市地标，看房“一日游”近年来频频出现在不少地方。然而，部分看房团所去楼盘存在未取得预售许可证就违法预售、夸大事实宣传等行为，目前已引发大量纠纷。
服务费交时容易要回难
涉中介公司违规预售商品房案件的原告几乎都是买受人，大多为外地游客，且相互之间多具有亲属、朋友关系，当初一起买房，发生纠纷时也容易组团诉讼。
金某就是其中一名看房客，她是广西北海市人，2013年4月29日，在中介公司的鼓动下，与开发商签了一份《职工市场合作建房合同书》，购买了其开发的一套商品房。
当天，金某支付了定金5万元和首付款87744元给开发商，并支付45447元的服务费给中介公司。
金某后来才发现，原来开发商并未取得商品房预售许可证，而中介公司在宣传时对此只字不提，她觉得受骗了。在金某的多次要求下，开发商同意退房并退还了定金和首付款共计137744元，但是服务费一直未见返还。
金某起诉至法院，请求判令开发商和中介公司共同偿还服务费和购房款利息。
一审判决中介公司退还服务费45447元和利息，开发商支付金某利息（以137744元为基数，按照银行贷款利率计算）。
中介公司不服，上诉称，某投资公司是该开发商在防城港市的销售公司，中介公司根据其与投资公司签订的分销代理协议书和合作共识函收取服务费，包括中介信息费、往返租车费、餐饮费、人工费、协助缴纳定金和房款、签订合作建房合同、谈判楼盘价格等费用。中介公司已明确告知金某涉案楼盘合作建房的性质、工程进度、价格和收取服务费用等，金某同意并缴纳了服务费，中介公司不应承担开发商与金某合作建房未果而造成的损失，不应返还服务费。
金某辩称，中介公司将所有组织费用均算在自己身上，有悖事实。
防城港中院认为，中介公司提供的证据不足以证明其与开发商之间存在代理销售关系。因建房合同书无效，中介公司以收取服务费名义向金某收取45447元无法律依据，应当退还并支付相应利息。二审驳回上诉，维持原判。
据防城港中院调研，中介公司往往对买受人宣称其预售的是某单位的职工市场运作建房，可以通过购买内部指标的方式获得低于市场价的房源。看房客误以为捡到便宜，对中介公司要求收取所谓的“服务费”或“避税款”也信以为真。
中介公司遇到纠纷常跑路
看房团的运作方式通常是开发商委托中介公司代理销售商品房，由中介公司去招揽潜在购房者组团前往售楼部看房，中介公司从房款中收取数万元不等的提成。纠纷发生后，中介公司通常作为共同被告参加诉讼。
郑某是吉林省延吉市人，2011年3月6日，其向中介公司支付了179598元购房意向款（内含6万元诚意金），用于购买三套商品房。开发商向郑某出具三套房的诚意金共计6万元的收据。
由于开发商未能办理预售许可证，郑某与开发商协商解除购房意向，开发商向郑某返还了诚意金6万元。但剩余购房款119598元至今未予返还，郑某遂诉至法院请求中介公司和开发商返还剩余购房款及利息。
一审开庭期间，中介公司未到庭参加诉讼。
一审法院判决中介公司和开发商连带返还购房款119598元及利息。
然而，自从郑某找中介公司要求返还购房款至今，其均联系不上该公司。当初交给该公司的购房款179598元，中介公司出具的是盖有另一家公司印章的收据，而且是复印件。
开发商不服一审判决，上诉称，郑某提交的收款证明没有原件，不能证明中介公司收取了他的购房款179598元的事实。即使已经收取了，因开发商没有委托该公司收取该笔款项，中介公司自行收取与开发商无关。开发商与郑某之间商品房预售合同的权利义务已经终结，对郑某不再负有返还购房款的义务。
郑某辩称，购房款他已经交给中介公司是事实。
该案二审开庭期间，中介公司依旧没有到庭应诉。
防城港中院认为，郑某能对该复印件之来源作出合理解释，亦有郑某提交的银行取款明细及交购房款的相关视频资料予以佐证，形成证据链，因此，认定中介公司收取了郑某相关购房款。
从开发商向中介公司提供盖有开发商公章的空白《建房意向书》以及开发商通过中介公司收取郑某6万元诚意金来看，可认定开发商与中介公司之间存在委托代理销售关系，二者连带返还给郑某剩余购房款119598元及利息。故二审驳回上诉，维持原判。
“大部分中介公司经营场所不固定，公司资产较少，发生纠纷时往往采取更换经营场所、变更工商登记等方式躲避责任，造成买受人及法院查找困难。”防城港中院民一庭庭长崔静分析说。
开发商的“缓兵计”
2012年9月28日，宁某与开发商签订《认购书》，并在当日支付了20万元购房定金。
2013年1月22日，开发商催促宁某签订《商品房买卖合同》。而当宁某来到售楼处协商签订事宜时，开发商却以各种理由推脱。
双方发生争议后，宁某申请住建局调处，开发商提出五条补充协议让宁某签订，宁某拒绝签署。协商无果后，宁某以开发商根本违约为由起诉至法院，请求判决解除合同，开发商双倍返还定金40万元、购房款1105920元及利息。
开发商辩称，宁某在支付定金后，多次带人前往商铺意图转手。在开发商通知其限期到售楼部签订合同后，宁某故意拖延支付购房款，构成根本违约，开发商有权解除合同并不予返还定金。
一审判决解除双方签订的《认购书》，开发商返还宁某双倍定金40万元。开发商不服提起上诉。
防城港中院审理后认为，开发商在通知宁某签订《商品房买卖合同》时提出五项补充协议要求宁某签订，违反合同公平原则。开发商设置不合理条款，制造交易障碍，掩盖其不履行合同的目的，其行为已经构成根本性违约，应承担相应的违约责任。故驳回上诉，维持原判。
开发商附加要求补签合同的不是个例，对此类案件，如何认定当事人订立合同时的真实意思表示，进而确定双方形成何种法律关系并进行实体处理，实务界对此争议很大。
如今，商品房买卖纠纷案件的调解率低、上诉率高已成为法院审理的一个难题。主要原因是开发商财务状况恶化，为了延缓判决生效时间，迫不得已采取上诉的缓兵之计，同时希望能在二审期间达成调解或改判以减轻其应承担的法律责任。
另一方面，买受人也意识到开发商资金困难，即便达成调解协议也拿不到钱，干脆不调解，由法院判决后申请执行。（2015-08-24 来源：防城港市中级人民）
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