一叶知秋，中国正在与房地产长久做别

阅读正文前请先读这一篇人民币要崩溃了？大通涨要来了？去年的预测基本兑现，这也是能读明白本文的基础。

那群去年被忽悠换美元的人，今年正在捶胸顿足。不过，老炮我劝你们一句：智商税总是要付的，不在这里付，就在那里付。

免费给你们一个建议：拿好手里的美元，千万别这个时候割肉，美元还是会涨回来的。但如我去年的文章里说的那样，千万不要指望党国会放弃汇率，更别指望人民币崩溃，那是不现实的更是不被中央允许的。

人民币放水论直到现在依旧很有市场，有些人对放水论称得上是宗教般的信仰。

放水论最重要的支撑是：政府不能承受房价下跌。我觉得，这种逻辑愚蠢透顶，却又让人无法自拨。诚然，过去十年，政府确实一直在放水，稍微想克制一下，少放点水，市场立马就死给政府看。

因此，房价永远涨成为宇宙真理，以至于我去年说“房价没戏、政府一直得出重手”的话说，几乎没有人相信。三十年河东转河西，时至今日，无论是外部环境还是内部环境，都已经在发生根本性变化。

美联储从2014年退出QE之后动作连连，先是连续加息、悍然缩表，而后，居然大张旗鼓地宣布仍要继续加息并加大缩表力度。美联储的这些动作将对全世界经济，尤其是是中国经济产生巨大影响。

中国是国际贸易的重要参与方，同时是世界美元经济秩序的重要一分子，可以说是这一秩序中获利最大的头马（人民币紧盯美元，依托美元外汇为实际储备货币发行对应数量的人民币，从而可以利用廉价劳动力资源低价出口创造巨大的美元顺差）。

2008年美国金融危机爆发，美国开始搞QE量化宽松。作为美元经济秩序的头马，中国的决策者们立马决定紧紧跟随美元政策。纵然中国当时并没有经济危机，也要制造危机跟着美国一起搞QE（超发货币）。随着四万亿货币政策横空出世，中国房地产调控半途而废，从而痛失了经济转型的大好时机。

中国没有条件创造条件也要超发货币的结果是什么呢？

大量的超发货币都以债务形式（其中大部分后来都以房贷的形式）进入市场，结果自然是房价高涨、各种杠杆投机，炒房成了最赚钱的行业，再没人愿意安心做实业，产业转型升级几乎就是一句口号。

这次四万亿是中国的第一次货币强刺激政策，一针下去就像吸毒的反应一样：经济亢奋、房价飞涨。就此中国经济也上了毒瘾，之后的日子里小水天天有，洪水三六九。这些债务堆积起来了巨大的落后过剩产能及赔钱的基建，还有巨大的房地产库存。

等到美国宣布结束QE，已经是2014年了，中国也想跟着结束放水，这时出现了什么？钱荒！2014年6月20日，上海银行间同业拆借利率(SHIBOR)大幅上升578.40个基点至13.44%！银行之间都已经借不到钱了，央行不得不连夜紧急放水。这说明中国经济那时已经完全依赖于债务膨胀，很难制造新的财富。这就是我前文所说的，不放水我就死给你看！

中国经济已经完全走到了借新债还旧债的恶性循环，而且必须越借越多，否则就抵不上前面的债务窟窿。炒房就是这样的典型借贷逻辑：上家借债炒房，把价格炒得更高，下家要借更多的债来接盘上家的房。如是，债务不断滚雪球一样放大。表面的繁荣其实是依靠不断的债务扩大来完成的，实体经济在这种情况下只会越来越差，所以，那些在一二线城市中的付不起高房租的白领和商家，整日惶惶不可终日。相信这几年逛过商店的人都能感受到商场的冷清，一方面说明网购的发达，另一方面则说明现有的商业模式就连相对房价而言还算是涨幅有限的房租都负担不起。

 当然，资本只会追逐更高的利润，不可能考虑那些涨房租即破产的实体经济。这就出现了中国经济这近年来的特点：一边央行大放水，一边实体经济被旱死。

这个游戏似乎还可以玩下去，只要银行不断放贷，央行不断印钱就可以。然而，债务不断累积导致一个严重后果，就是它需要印钱的速度越来越快，不然就会出现新印的钱还不够偿还巨额债务的利息的情况。如此下去，那么势必最后就是滔天洪水，钱都变成纸，房产变成砖头。打一个极端的比喻，当人没钱吃饭（恶性通货膨胀）的时候，没人再买砖头，毕竟不能当饭吃。

一个适格的政权，无论如何一定会尽力避免这种情况发生，一定要在适当时狠狠踩下刹车。因此，当美国退出QE之后，政府马上决定踩一次刹车。尽管上一次踩刹车，导致银行间发生钱荒，政府不得不妥协，但与此同时亦下定决--必须排除这果肉会要了命的债务核弹。

解铃还需系铃人，既然钱都让炒房的赚了，既然钱都流向房地产，那么还债还得让他们来还！换句话说，既然猪都养肥了，当然没有不杀的理由，何况面临年关，地主家里也没余粮啊。

一个算是设计好的，当然也是没得选择的局面出现了：在全国多数城市房地产大量过剩空置的情况下，政府2015年初悍然推出去库存政策。一时房价闻风而涨，信贷政策极度宽松，但凡是有点钱的都拼命加杠杆进入地产市场。这样的局面一直持续到2016年的七八月份，

不过这时出现了一个意外：人民币汇率扛不住了！先知先觉的聪明资本们，已经在趁机抛售资产出海。2016年年中，一线城市成交天量，价涨量涨。与此同时，中国外汇出现储量惊人下降，嗅觉灵敏的海外资本趁机做空人民币，人民币汇率一时一泄千里。

2016年七八月份，在香港人民币外汇市场上，中国央行与众多资本力量鏖战两月之久，之后中国政府不得不做出收紧外汇管制的决定，随后就出现930新政，也就出现了我去年写的那篇文章。

然而，三四线城市的巨大库存尚未消化，如果不去掉它们的库存，亲儿子们（银行，国有开发企业）随时会被一起拖到沟里。所以930新政针对的是上涨过快的一二线线城市，对三四线城市仍然是网开一面，希望资金能涌入。果然，广大人民群众没有辜负国家的期望，纷纷加大杠杆进入三四线城市扫货，地方政府也加大棚户改造、拆迁的力度，制造出新的“刚需”，做大做热市场。如果仔细看新闻你会发现，与前两年不同今年地方政府都纷纷暂停和取消了拆迁、棚改计划，这也是去债务降杠杆的手段。

在广大人民群众的努力配合下去库存任务顺利完成，此时时间已经到了2017年初。北京等一线城市又开始了新一轮的涨价潮。但此时的政府已经不再是2014年底毫无准备的状态。317新政在2017年两会刚刚结束时就迫不及待地推出，一时间很多人都被炸蒙了。不过，很快大家在反应过来后，认为这一切不过又是历史的重复，一切调控不过是像以前一样越调越涨。

然而，这次调控的发展超出很多人预期，似乎没有尽头，政策一个接着一个，一个比一个狠，一个比一个准。不过我想告诉大家的是：其实所有的调控政策都只是表面现象，最重要的手段往往不会大张旗鼓。

2017年三月开始，货币政策全面收紧，不仅贷款利息上涨，审批难，更重要的是要求大企业降杠杆降低负债率。在降杠杆上，中央政府可谓坚决，强令地方银行替国企吞掉不良债务（债转股），甚至不惜对国内借债、国外投资的民营大企业采用强制手段（参见安邦和万达）逼迫其降负债去杠杆。这体现在货币方面，就是M2同比增长一个月比一个月低。

按照2016年的官方口径，中国债务总额300万亿，与此同时中国货币总量155万亿。相信这些债务中绝大多数为地产类和基建类长期债务，按照同期人民币贷款基准利率4.9%计算，如果每月货币总量同比增加少于9.8%，就是新增货币还不上既有贷款的利息。这意味着很多人在还债，却不能再继续借新还旧的游戏了，这就叫减负债去杠杆。

政府如此坚决的推动国企和地方政府减债务去杠杆，我想这都是为了将来的加息做准备（让亲儿子们在加息之前去掉更多的债务）。政府方面去债务的动作越大越坚定，就越说明将来加息的幅度和速度会越快。而加息与货币紧缩会不可避免的将会倒逼全社会加快去杠杆减负债的节奏。

在今年实际利率普遍上浮的情况下，9.8%的极限增长率计算应该是一个比较乐观的数值了（实际上基准利率一直是地方政府和国企的特供，私有经济融资是没戏的）。一叶而知秋，十几年的债务繁荣告一段落，说不定这次是个长久的做别。

在全国人民对房地产宗教般的狂热下，地产教徒们用自己几乎全部的现金和今后几十的收入，替政府的亲儿子们——国有银行和国有企业完成了债务转移，手段当然是通过房地产。很好，如今这个局面，政府终于可以动手拆除债务核弹了。

等等！还有个问题：虽然大核弹被弄成无数个小炸弹，分到了地产教徒们的手里，但是他们要是都给一起扔出来（抛售）怎么办？政府既然准备了2年多才动手，自然不会没有办法，限购、限售升级、二套房贷实际停贷、二手房贷首付提高甚至停贷，你想扔也得有人接吧？

地产教徒们仍然没有放弃！他们还在盼着地产解放军，还在盼着回暖，但冬夜漫漫，不是所有人都熬得到明天的太阳。美国还在不停收紧货币，又是加息又是缩表，在这种情况下人民币想要宽松就得放弃汇率、放弃出口、甚至极端的情况下放弃政权。如此情况，再指望地产养活全中国人民，那是不可能的。

虽然一时地产教徒们扔不掉手中的小炸弹，但哪天一下子爆了，难免会伤到亲儿子，就算是伤到花花草草也不好啊。这时，政府智慧体现的淋漓尽致——在民众的“强烈呼吁”下，推出了大量的租赁房土地、政策房土地，并且保证租售同权（当然实际同权不同权并不重要）。与此同时鼓励民众先租房后买房，并且提倡公有产权房，屁民可以用低廉的价格享有房子的100%实际使用权且终身不变（只要你不买商品房）。

广大的地产教徒们尴尬了，要么自己把炸弹的炸药吃掉（降价到可以跟政府政策房竞争的地步，从而实际上自己将债务的相当一部分消化），要么就拿在手里，直到把自己炸死（还不起贷），或是自己通过长年还贷最终消化掉所有债务。

好吧，地产教徒们很坚强，老子一辈子拿着，就等涨价的那一天！其实这也不是秘密，政府一直在提房地产调控的长效机制。这些长效机制都有什么呢？一定有房产税，或许有遗产税，甚至有可能还会有豪宅税，空置税等等。政府官员们甚至贴心地说：“不推行房地税，最终购房人利益受损。”

既然你不肯主动把炸弹装药吃下肚子（消化债务），那我就逼你慢慢一口一口吃吧。

有个别悍不畏死的勇敢教徒大吼一声：“老子断贷了，扔给银行！”于是这几天就有了断贷被罚款和没收房产的新闻。你们得想明白：跟亲儿子们合伙赚钱时，大家你好我好，等大难临头了，银行这些国家的亲儿子们可绝不替你扛雷。现在是信用社会，失去信用的代价是很可怕的。

这里会有地产教徒出来反驳我：我可以出租，涨房租！如果你不是买房买的特别早，你的房租赶得上月供吗？在货币紧缩的大形势下，收入是很难上涨的下降的可能倒是很大，就算你运气好可以涨房租，我想也很难涨到月供的地步吧？更不用说政府还有公租房与你竞争，后面还有逐步加码的房产税。

广大的无房户也别开心，政府绝对不是为给你降房价的，房价下降只是实现降债务过程中的一个现象。限购，限售都被政府解释为控制房价上涨的手段，可是实际上这些手段不仅能控制房价上涨也能控制房价下跌。

在一个市场里，有买有卖才能达成交易，上涨时这些手段确实可以减少炒作，然而下降时这些手段也能防止瞬间的天量抛盘，从而阻止房价短时间内崩溃。更重要的是，在严厉收缩货币的背景下，没有交易的市场自然没有机会可以套现，不管你的房产纸面上值多少，你无法变现也无法抵押贷款，那房子就是不能当饭吃的砖头。而房产的持有者所能做的只是想尽办法消化债务（找人接盘或赚钱还贷）。

说到这里有些人开心了，政府就是不想让房价跌了？在政府的眼里，房价跌不跌根本不是问题，政府关心的是房地产市场的债务不能再膨胀，这些债务得有人还，还有就是巨大债务的堰塞湖不能瞬间溃坝。因此，各位依靠巨大债务杠杆的买房人，不要再幻想可以做债务击鼓传花的发财梦了。

另外，至今还没买房的各位应该都不是富人吧？你口袋里那点钱，人家政府根本看不上。换句话说，并不是因为你多聪明，幸而你只是没傻到加足杠杆杀进房地产而已。

在全民还债去杠杆的日子里，一切现金都可能给用来填债务窟窿，当然，你得接受忽悠才行。各种PPP、变着花样的理财、股票、保险，乱七八糟的短期消费贷、现金贷，网商们的白条、花呗，还有明天房价就反弹的威胁，其实都是盯着你的现金流和还债能力。就连政府的公租房也好，政策房也好盯着的也是你的那点现金流和还债能力，他们不想把你的还债能力便宜地产教徒们了。等到房价真降下来了，你会发现你的收入并没有涨上去，而口袋里的现金也仍然没有增长。在全民还债的背景下，你尽管没有债务，但一样受到影响，经济社会里没有人是孤立的。

政府目前所做的一切，不过是逼不得已的降债去杠杆行为。今年国际评级机构纷纷下调中国评级，也都是看到中国走到了债务无法持续的境地。而央行行长周小川近日放话：中国去杠杆取得初步效果。这更像向国际评级机构表态：“我已经很努力了，给缓一缓吧

！”。

过去的十几年，很多人住上好房开上好车，大部分人也都背上债务，都是拿今后几十年的收入来享受现在的生活。但出来混总是要还的，这世上从来没有免费的午餐。