当我们谈论房价时，不该信什么

#题图为国人买下的特朗普故居#

我在2016年7月的时候 ，曾经写过一篇名为《房价和汇率，总有一个要下跌》的文章。这篇文章的结论显然是错了，在那个时间点之后的汇率基本稳住了局面，而房价却又疯狂了一轮。我本来以为那时已经是疯狂的极限，可显然又被打脸了。

现在2017年一季度房价已经让无数小中产哀嚎的时候还能谈些什么呢？讲真，这次是真的不知道未来会怎样变化，让我们一起来看看不该信什么吧。

1. 不要信永远正确的预测

现在可以看到很多对房价走势的预测，它们有没有道理呢？当然有，而且这些道理很可能还是非常正确的，唯一的问题是用这些道理未必能正确预测未来。

各位在看房价分析的时候，可以把这些道理套到2008-2012年那个时段的中国想想，看看是不是同样成立。如果中国经济要崩溃，那个时候是不是更加危险？确实也有很多人选择在那时卖掉国内的房子，出国或去小城市寻找更美好的生活。站在2017年这个时间点上，显然这些选择都是错误的。

四万亿虽然后遗症众多，可是中国经济比想象中要顽强得多，中国人民也比想象中坚强得多。这是我看近期房价分析感觉问题最大的地方，这些分析的道理都对，可这些道理为什么对2008-2012年的中国经济和房价没起作用？想正确预测未来，起码应该同时预测过去上涨和未来下跌。永远喊下跌的崩溃论迟早会正确一次，但这种跳大神式的预测对我们没有任何价值。

2. 不要用日本类比中国

日本同样是一个经常被提及的例子。东京在90年代房地产泡沫达到顶峰之后突然崩溃，让很多背负贷款买房的日本人成为负资产一族。如果再遇到失业，曾经的白领甚至有可能成为街头流浪汉。毕竟房贷也是杠杆，房价上涨可以帮你扩大几倍的收益，但房价下跌也会帮你扩大几倍的亏损。

问题是日本这个例子实在用了太久。从十几年前开始，就有人以日本房地产泡沫为依据，分析中国房地产很快就会崩溃。最早的时候，东京房价虽然跌了，但是绝对价格和日常生活物价仍然遥不可攀，起码我在15年前没法想象自己有能力花50元人民币吃碗拉面。

接下来中日两国经济越来越接近，别信那些稀奇古怪的分析，就看中国游客是不是在最近四五年里挤满了日本各个旅游景点。很多东西仍然贵，但如果考虑相同品质对应的价格，日本货已经越来越划算。此时我们看《孤独的美食家》里五郎点菜，已经感觉日元标价的菜单比国内贵不了多少，而且人家的原料和做法明显更用心。

在最近这轮大城市房价暴涨之后，日本房价已经在绝对价格上输给了国内房地产。三五百万能在北京买什么房子？学区房想都不敢想，恨不得要被赶出五环之外，可是相同的价格换成日元已经可以买到非常好的房子，甚至是独栋。前几天甚至有神秘的中国客户买下了美国总统特朗普小时候住的房子，花了多少钱呢？200万美元，人民币也就1400万，这还比周围的其他房子贵了很多，可以算算同样价格在北京能买到什么。

归根到底，日本不能算一个完全独立的国家，起码在经济政策上自由度并不大。比如房地产泡沫崩溃之后，日元可没有跟着发生通货膨胀，日本的物价20多年来非常稳定，银行存款利息低到可以忽略不计，政府每天担心日元汇率越来越高。这些事情在中国都不太可能发生，中国政府对货币和汇率的控制能力远比日本强。日本可以为中国提供借鉴，但中国成不了日本，咱们可能比他更好，也可能更糟（没法细说自己体会）。

3. 不要被媒体左右情绪

最近关于房价的文章和报道很多，其实都是在消费小中产的情绪，甚至搞出“三四线城市根本无法容纳你在北京淬炼过的灵魂”，这显然用力过猛把观众都看吐了。

媒体为了抓眼球，会拼命筛选能调动你情绪的内容。注意，媒体不光是在讨好你，也经常会故意装傻充楞激怒你。只要能让你有激动起来，对媒体就有好处，哪怕这样的情绪波动本来会恶化你的人生选择。

越是媒体希望挑逗你的情绪时，越要冷静下来，认真分析怎样做才能最大化自己的利益，而不是最大化自己的情绪发泄。抱怨和哀嚎都没有用，这一波房价上涨背后也有看好未来中国经济的因素。如果错过了以前发大财的机会，擦干眼泪继续往前走吧，停下来是不会再等到同样机会的。

推荐微博上 @兔主席 对房价的分析文章，全文可以点击文末的阅读原文查看，这里只摘出我反复琢磨过的一段话：

“中国发展实在太快。资产价值到了一定程度集中爆发。非常有限稀缺的北京上海核心区住房资源实际上在极短的时间里就分配完毕了。年轻人，早出生几年、早结婚几年、早生孩子几年，或者一个择业选择，一个城市选择，以及其他任何生活与工作相关的决定，一些财务安排（比如现金管理、资金的流动性），都可能对你买房的能力或决策产生根本的影响，进而改变一生的路径。从北京上海最近的限购来说，都是打击改善型需求的，你之前的贷款记录和房产都会对你后面购买更大的住所带来难以估量的影响。因此，有房没房，有很多偶然机缘的因素。这些资源分配都在极短的时间内（几年）完成，很多人还没反应过来时，可能已经错过。”

兔主席的微博身份认证为“哈佛肯尼迪学院公共政策研究生，原费正清中心访问研究员”。看他的很多分析感觉并不好，会有深深的挫败感，因为自己身处的社会阶层太低了，能够做出的选择其实非常有限，哪怕再努力能够实现的改变其实也很少，普通人不过是大浪潮中的小小浪花。

这篇兔主席的文章很可能也解决不了你的实际问题，但值得认真多看几遍并且认真思考。首先要明白自己的处境，才能尽可能做出符合自己利益的选择，而媒体恰恰不会关心你有没有真正搞明白自己的处境。发几句牢骚或喊几句赵家人只是发泄情绪，这些小聪明不算搞明白自己的处境。

点击阅读原文可以查看兔主席的完整文章《我对一线城市房价、学区房、长租房的观点》。不要悲观，未来的变化会很大，但只有变化才能轮到我们抓住新的机会，生活总要继续。

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