东京房价开始走跌了

距离银座大街行车10分钟的晴海旗高级住宅区，5年前买的三室一厅公寓（实际使用面积约90平米），在今年2月正式入住后，价格已经涨了一倍，达到1亿5000万日元（约700万元人民币）。

晴海旗面临东京湾，海景秀丽，其实它还不是东京最高的房价。外国使领馆比较集中的六本木地区，5年前的一套三室一厅的公寓楼，价格在1.8-2亿日元之间，如今已经涨到了4亿日元（约2000万元人民币）。

东京晴海旗（原东京奥运选手村）

日本商业银行的房贷审核标准，一般是年收入的7-10倍。譬如你购买1亿5000万日元的房子，年收入如果没有2000万日元（约100万元人民币）的话，银行就不会给你很爽快地放贷。因为2000万日元的年收入，扣除个人所得税377万日元、住民税160万日元、社会保险费171万日元，实际到手也就1292万日元（约60万元人民币）。1292万日元的三分之二是生活开销，每年能够用于还贷的资金也就500万日元（约25万元人民币）左右。如果首付是5000万日元的话，那么，剩下来的1亿日元，就需要还20年的房贷。

而这前提，还是你的年收入需要2000万日元以上。

而根据日本国税厅的调查，2022年时，年收入能够达到2000万日元的人，仅占全体劳动者的0.6%。也就是说，167个劳动者中只有1人的年收入是达到2000万日元。

所以，1亿5000万日元的房子，对于一般日本人来说，已经是无法碰触的高级公寓。这也就意味着，东京的房价已经高出了一般人的想象。

东京的房地产价格有没有碰到天花板？这是许多人在议论和关注的问题。

5月21日，日本不动产经济研究所发表了东京首都圈在今年4月的新建公寓楼的销售价格调查报告。报告称，4月的东京首都圈平均一户售价比今年3月的均价下降了4.3%，为7412万日元（约346万元人民币）。这已经是连续2个月走跌。

东京首都圈所指范围，是东京都、千叶县、神奈川县、埼玉县。其中东京都23个区的平均一户售价下跌幅度高达22.1%，跌破1亿日元大关，下跌到9168万日元（约430万元人民币）。而23区之外的东京都其他卫星城市的房价则上升了4.5%，平均达到5814万日元。千叶县上升了7.3%,平均为4929万日元。神奈川县上升了5.2%，平均为6093万日元。而埼玉县则下滑了8.8%，平均为5088万日元。

东京都23个区的房价，不仅是东京首都圈最高房价，也是日本第一。尤其是港区、中央区、渋谷区、千代田区、新宿区这5个核心区的房价更是创下历史最高纪录。但是，今年4月的22%跌幅，着实令人惊讶。

东京都23区不只是房价跌，而且4月新出售的公寓楼数，也比2023年4月减少了42.5%，仅为972户。

看来，东京的房价开始碰到天花板了，走跌或将成为一个趋势。

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