原创 | 物业管理瑕疵是否能阻却物业费的缴纳

彭志宇、彭亚环球经纬 2023-08-27

物业服务合同（或前期物业服务合同）是指物业服务企业与业主委员会（或物业建设单位）就物业管理达成的协议，由物业服务企业（以下简称物业公司）提供对房屋共用部位的维护和管理、环境卫生的清扫与维护、交通秩序与车辆停放的管理、小区安保管理等等，由业主支付报酬的服务合同。原则上只要物业服务企业按物业服务合同提供了服务，业主或物业使用人就应按时缴纳物业服务费。

在日常生活中，业主与物业公司之间因各种问题产生的纠纷时有发生，例如：楼道堆满杂物、卫生管理差劲、安保措施不到位等等。面对“不作为”的物业时，有些业主会选择拒缴物业费以表示对物业服务的不满，但这种方式是否能得到支持呢？

以下是笔者检索的广州地区的相关案例：

业主自行出钱对物业进行维护修复，主张以此抵扣物业费。

【案例】物业公司未经业主同意粉刷楼梯间的墙壁，但因聘请的施工队偷工减料，不到两个月，墙壁的粉末脱落，导致业主小孩的眼睛需到医院洗眼。之后物业公司一直未处理墙壁粉末脱落问题，随后业主自己出钱进行修复，并拒绝缴纳物业费。

【法院认为】

根据《物业服务合同》的约定，业主迟延支付物业管理费，应向物业公司支付延期缴纳物业管理费的滞纳金。关于业主上诉称由于其自行维修电梯口公共部分墙面的费用，应抵扣物业管理费的问题，修缮费与物业管理费是不同的法律关系，如业主确有证据证实其支出了修缮费，也可另行主张。

业主提出物业公司在某一时段内的服务存在瑕疵，拒绝缴纳物业费。

【案例】业主提供了微信聊天记录和多张照片，以证明涉案小区物业管理存在诸如客厅凉台承重柱漏水、安保设施需要完善、绿化乱拆乱卸、公共照明损坏、维修不及时等问题，业主以物业公司管理存在上述服务瑕疵为由拒绝缴纳物业费。

【法院认为】

物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。业主在本案中提出的物业公司的多种不作为行为，即便真实，也仅仅能证明某一时段的情形或单一项服务不尽完善，不足以证明物业公司未履行物业服务合同全部义务，构成根本违约，也不足以证明物业公司提供的物业服务瑕疵达到物业服务费免除的后果。

业主以邻居存在违建而物业公司未能制止为由，拒绝缴纳物业费。

【案例】业主在庭审中主张因其他业主违建导致其无法入住，并与邻居因违建问题产生矛盾。业主向物业公司反映后，物业公司亦未能解决邻居的违建问题，物业公司也未能证明履行了要求邻居整改义务。

【法院认为】

XXX作为案涉房产的业主，控制占有案涉房产专有部分，其他业主在公共区域的违建并不对XXX入住案涉房产产生决定性的影响；因担心入住产生危险等造成的损失，与物业公司提供物业服务瑕疵并不存在实质的因果关系；由于物业管理服务本身具有长期性和综合性的特征，是一个动态的长期过程，由包括清洁、安保、绿化养护等多项服务内容组成，XXX也不能因出现违建问题未解决或物业公司的某项服务存在瑕疵为由而否定该司的所有服务，故本院不采纳XXX以此为由拒付物业服务费的上诉主张。

物业公司诉请业主缴纳物业费与滞纳金，业主以物业服务瑕疵抗缴物业费与滞纳金。

【案例】业主认为物业公司的服务存在如下瑕疵：未及时维修坏损公共设施设备，包括电灯、消防栓门及对讲门铃等；公共区域环境管理不力，部分部位有电线外露；治安防范工作不到位，门口岗亭保安缺岗，北门无封闭式的大门；怠于向开发商反映业主意见。

【法院认为】

尽管物业公司的服务存在瑕疵，但物业服务包括绿化养护服务、清洁服务、治安管理、各项设施设备维护等多项服务内容，业主不能因物业公司存在一定程度的服务瑕疵而否定其提供的其他服务，其以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，不予采纳。但经现场勘验，物业公司履行物业服务存在一定程度的瑕疵，且物业公司对其服务瑕疵予以确认，物业公司在其未充分完全履行其物业服务义务的情况下向业主主张物业管理费滞纳金，缺乏依据，不予支持。

业主以收楼时发现房屋不符合交付条件需要整改为由，未缴纳整改期间的物业费用。

【案例】原告认为，2016年12月29日，业主收楼验收房屋时发现房屋存在资料问题，于是向开发商提出10项房屋质量异议；2017年3月26日，业主验收房屋时再次提出3项质量异议；2017年6月17日，业主再次查验房屋时又提出7项质量异议；其间开发商两次向业主发函催告收楼，但业主认为开发商就上述问题的维修和整改不完善，直到2018年9月1日才收楼。之后，开发商要求业主自2017年1月1日缴纳物业费。

【法院认为】

业主未于约定的时间收楼，物业公司亦无确凿证据证明业主恶意不收楼，其主张按约定2017年1月1日起计收物业服务费，本院不予支持。业主于2018年9月1日签收了该物业钥匙，对该物业已经有了实际管控，同时亦与原告签订了前期物业服务协议，享受物业服务，且受协议约束。业主抗辩从2018年9月1日起支付物业服务费，本院予以支持。

根据以上案例可知，广州地区的法院目前大都认为物业服务瑕疵不属于业主抗辩缴纳物业费的理由，且普遍认为物业服务是长期的、多项目的服务，业主仅以物业公司某时期或某方面的服务存在瑕疵不足以形成双方之间的《物业服务合同》根本违约，故对业主以物业管理瑕疵为由阻却缴纳物业费的请求不予支持。但从公平原则以及服务合同的履行情况来看，如果物业服务确实存在瑕疵，可以抗辩物业管理费的滞纳金主张，如存在物业管理侵权等其他事由，业主须另行提起诉讼，或者基于物业服务管理合同提起反诉，此时，建议争取律师的介入，以便更好的解决后续继续缴纳物业费却享受不到合理物业服务的问题。

团队成员简介

彭志宇

律师助理

广东环球经纬律师事务所孙兵文律师团队律师助理，已高分通过法律职业资格考试，同时具有证券从业资格、期货从业资格、证券投资顾问资格。曾在广州市白云区人民法院实习，具有扎实的法律理论功底与良好的经济学基础。

彭亚

律师

彭亚律师，广东环球经纬律师事务所合伙人律师。硕士研究生学历，曾在行政机关从事法律工作，熟悉行政复议、诉讼程序。常年服务于园林、建筑、信息科技等数十家法律顾问单位，熟练处理企业人事、合规与法律风险防控等事务。擅长领域包括劳动人事纠纷、合同纠纷、行政复议诉讼等民事、行政类。彭律师身兼多个社会职务：国家版权贸易基地维权专家委员会委员、广州市律协宣传工作委员会委员、华南理工大学法律援助中心理事、白云区法律援助律师等。

孙兵文

律师

孙兵文律师，广东环球经纬律师事务所高级合伙人，孙兵文律师于1995年大学毕业，从事法律服务工作二十多年，在长期的法律服务工作中积累了丰富的实践经验，擅长处理重大、疑难的民商事案件及刑事案件，曾代理了众多具有一定社会影响的案件，并取得了良好的社会效果和法律效果。作为以诉讼为主的专业律师团队负责人，能够为企业及企业家提供及时、准确、全面的合理合规合法的风险管控方案。为人诚信、耿直，正派，具有很强的责任心。执业以来积极参与律师社会公益事业，业务领域：刑事辩护，公司法律事务，侵权责任纠纷，专注预防未成年人犯罪研究探索。

蒋昌有

律师

蒋昌有律师，广东环球经纬律师事务所合伙人律师，中国国民党革命委员会党员，毕业于西南政法大学法学院。蒋昌有律师长期代理众多复杂民商事诉讼案件、重大刑事案件，涉及建设工程、房地产、公司法、合同法等法律领域，本着诚实信用、勤勉尽责的原则，在法律框架内竭尽全力实现当事人利益最大化。

董颖怡

律师

董颖怡，广东环球经纬律师事务所律师。毕业于广东外语外贸大学国际经济法专业，以优异成绩通过国家司法考试，并获得英语专业八级证书，具有扎实的法学理论基础和良好的中英文双语工作能力。董颖怡律师从业以来，主要从事民商事诉讼诉讼业务，熟悉房地产、保险、婚姻家事及劳资纠纷等领域，并服务多家法律顾问单位。

李芷晴

实习律师

李芷晴，广东环球经纬律师事务所实习律师。毕业于佛山科学技术学院法学系，以优良成绩通过国家法律资格考试，具有扎实的法学理论，并曾在多间律所和佛山市禅城区人民法院实习工作。毕业后成为实习律师以来，主要从事民商事诉讼业务，熟悉房地产、保险以及刑事诉讼等领域，并服务多家法律顾问单位。

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