原创 | 变卖按份共有的房屋是否受份额的限制？

案情简介

最近团队接待了一位当事人王某1，说他与弟弟共同继承了父母生前留下来的房屋（下称“案涉房屋”），王某1想要将案涉房屋卖掉变现，却遭到了弟弟的阻碍，问是否有解决途径？经律师了解，王某1的继承份额为40%，王某2的继承份额为60%，王某1拿到新的房地产权证后想要变卖案涉房屋，但却遭到了居住在案涉房屋的王某2的拒绝，王某2援引《民法典》第三百零一条的规定，声称处分案涉房屋应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，王某2不同意的情况下，王某1无权变卖案涉房屋。 

那么王某2的说法是否成立？王某1如果想要将案涉房屋变现，是否还有其他途径？特别说明，因共有包括按份共有及共同共有，本文仅涉及按份共有情形，因此仅就按份共有情形下共有物的分割进行讨论。

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法律分析

• 王某1是否有权利要求变卖案涉房屋？

本案中，王某2援引的《民法典》三百零一条主要针对的是共有人对共有财产重大事项（包括处分）的表决权规则，具体内容为：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”从这个条款来看，变卖案涉房屋涉及对案涉房屋的处分，确实需要经占份额三分之二以上的按份共有人同意，王某2的说法有一定的法律依据。

但是换一个角度，王某1的诉求实际上可以直接援引与共有物分割相关的法律条文，即是说，王某1所享有的权利是“分割共有物”的权利，具体见于《民法典》第三百零三条的规定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”

可见，在没有约定或者约定不明确的情况下，按份共有人可以随时请求分割。如若共有人之间就共有物分割约定不得分割，则应当按照该约定执行，除非共有人有重大理由需要分割。所谓重大理由，一般与生活急需有关，至于生活急需的标准，没有直接的依据，需要根据个案具体情况具体分析。同时还需要注意的是，《民法典》第三百零三条也没有明确要求该约定一定要采用书面形式。

• 共有物的分割有多少种形式？

根据《民法典》第三百零四条的规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”

同样的，该条款适用共有物分割约定优先适用原则，共有人可以协商确定分割方式，这里需要注意的是，共有分割协议需要全体共有人一致同意，确定后由全体共有人按照该协议的约定执行分割事务。如果无法协商一致或者不存在分割协议的，可以通过诉讼裁判等途径请求分割，司法裁判中应优先考虑实物分割，实物分割的适用必须符合两个条件：（1）具有物理上的可分割性；（2）分割不会减损共有物的价值。

房屋如果涉及到按份共有需要分割的，实践中是否适用于实物分割，主要考虑的维度有：（1）共有人的份额以及房屋的建筑面积；（2）房屋公共部分（如厨房、卫浴、阳台等）的数量及布局；（3）房屋本身是否可能分割成几个各自独立的套间；（4）分割后是否能够单独出证并附上能够反映各个独立套间的图纸；（5）其他可能会减损共有物价值的情形。综上，囿于房屋本身的现实条件以及“一物一权”的基本原则，在各方共有人无法达成一致意见且很难满足各个共有人合理需求的情形下，很难对房屋进行实物分割。

所以一般在涉及到房屋的共有物分割的相关案例中，在共有人无法达成一致意见的情况下，多数以折价或者拍卖、变卖所得的价款予以分割。

这里的折价一般是指由部分共有人购买其他共有人的份额。以笔者团队经办过的案例为例，法院一般会关注共有人是否有意愿购买其他共有人的份额，并询问各方当事人是否就购买金额达成一致意见，如若无法达成一致意见，则法院会判决以拍卖、变卖所得的价款予以分割。以下是对上述内容的可视化流程简图：

写在最后

本案例中，王某1可以通过诉讼的方式要求分割案涉房屋，如若王某1和王某2无法就分割方式达成一致意见的，可以要求折价或者拍卖、变卖案涉房屋并按照份额取得折价或者拍卖、变卖所得的价款。当然，实践中所涉及的情形是千变万化、错综复杂的，本文章仅涉及按份共有的情形。如果要求分割共同共有的房屋，需要考虑是否丧失共有基础或者出于重大理由需要。随着《民法典》的出台，居住权的设立也受到广泛的关注，未来居住权权益与分割共有物权益发生冲突时，特别是在家属之间发生冲突时，如何去权衡其中的利益，是我们需要进一步关注的。

作者简介

郑诗敏 律师

房产专业委员会 副主任

郑诗敏律师毕业于中山大学（法学硕士），自执业以来，主要以民商事诉讼业务和企业日常法律风险防范、投融资尽职调查等非诉业务为主，曾为多家公司提供常年法律顾问单位服务。

郑诗敏律师所代理的诉讼案件涵盖婚姻家事、房地产与建设工程、物流承运等领域，并处理公司经营过程中所衍生的与公司主营业务、人事管理等相关的票据纠纷、合同纠纷、劳动争议纠纷等。

end

文稿撰写：郑诗敏

排版编辑：卢   婕

内容审核：陈路遥

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