孙立平：再次重发一年前关于海南的文章

‍【本文首发于2017年4月26日】

昨天，偶然和朋友聊到海南的房地产，然后，连着发了几篇批评海南房地产的微博。先原文照录如下

有研究海南房地产的朋友问我对海南房地产的看法，我的主张是：缓建、慢卖、高定位。

国际旅游岛定位不错。但房地产有两大问题。一是丑陋的房子太多，可能与养老定位有关。二是规划眼光太差。海棠湾，三十多个五星级宾馆沿海一字排开，各个奇形怪状，极不协调。基本为蓝绿色，和海水太靠。拍照还讲究个颜色丰富和反差呢。

清水湾也是如此。长安街的建筑单拿出来，都还可以，放到一起，就极为难看。

那么多酒店，都是和海水一个颜色。是为了迷惑敌人雷达吗？西藏羊湖宝石蓝，配上周围的绿草就不好看。而秋冬的黄草配蓝色湖水就非常漂亮。

现在我要说，上面的批评，完全是爱之深责之切。之所以要提出这些批评，是因为我看好海南，热爱海南。

下面仅仅从房地产的角度谈谈对海南的认识。诸位不要将这些看法当作是投资建议。

总起来说，我从房地产角度对海南的认识经历了三个阶段。

元旦之前，属第一个阶段。主要从自然环境的角度看待海南的优势：阳光、空气、海水、沙滩。总之，就是房地产商做广告那些。这种优势，由于其他地方尤其是北方地区的雾霾，而凸显出来。这就是人们所说的，中国只有一个海南。

元旦之后，属第二个阶段。在海南跑了一些地方之后，一个明显的感觉是，教育、医疗资源正在向海南积聚。301以及一些著名的医院已经或正在那里开设分院，一些著名的中小学正在那里开设分校。当然，在其他也有设立分院分校的，但那往往是圈块地，建点房，便宜卖给职工，过一段涨价卖掉。而海南的这些分院分校是有名有实的。有人甚至开玩笑说，冬天301分院的医疗力量超过北京的总院。也就是说，乐观判断，若干年后，海南可能成为中国公共服务最好的地方之一。

最近是第三个阶段。海南最近的一些举措让我感觉到，未来海南经济中可能出现一些其他地方没有的元素。比如，博彩业、免税购物、离岸公司注册等。有的虽然可能还是设想阶段，但封闭的环境有利于进行一些改革实验。这些元素可能会为未来海南经济开辟一种全新的前景。这同时也就意味着未来海南的经济机会将迥异于从前。

这就是我看好海南未来的理由。

在这种情况下，海南的房地产何去何从？于是我提出缓建、慢卖、高定位的主张。

三月份的时候，针对新华社记者关于海南"房源多得数不过来"的报道，我曾经发过一条微博评论：（海南）有大量的库存是事实，许多好一点的地段一房难求也是事实，房价大幅上涨同样是事实，而这种上涨也就是刚刚达到11年的价格还是事实。

这四句话大体也可以概括海南房地产的现状。然而问题也就在这里。

大量低质量库存房的存在，反映了政府方面在房地产开发上的急功近利，这有可能导致对海南来说也是极为有限的自然资源的浪费性使用。要知道，这些资源浪费掉之后往往是不可逆的。

整体建筑风格的杂乱，则反映了政府规划的问题。规划和计划经济是两回事。在实行市场经济的西方国家，你看看那些街道，很多都非常整齐协调。相反，在海南，哪怕是黄金的东南诸湾区，也是一片杂乱。

与此相联系的是定位问题，海南应当减少低端养老用房。这就是我说的高定位的意思。有人说，你这是想把海南变成富人的天地吗？实际上，不同的地区应当有不同的定位。多建低端养老房就体现穷人的利益吗？哪个有条件在海南异地养老的属于穷人？

高定位可能会加重本地人在居住上的经济负担。对此，可以考虑加大对本地居民刚需的住房补贴。因为上述定位与发展，可以为这种补贴提供可能。

每期一图

海南清水湾。灯塔处为游艇码头的入口。

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