“签约就像上演谍战大片”:一位中介眼中的十年楼市怪象

2016-09-28 周刊新媒体 中国新闻周刊杂志 中国新闻周刊杂志

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今年,各种买房卖房的奇葩事不绝于耳:北京40万一平米胡同学区房;上海上市公司出售北京两套学区房保壳;南京限购首日离婚340对,孕妇挺大肚子坚持离婚......


北京楼市这十几年的变化是怎样的?房价到底疯长到了什么程度?一线从业人员是如何看待这些变化的?


我们和一位工作十三年的中介经纪人聊了聊他眼中的中国楼市怪现状。



说实话,我作为中介,也不大能看透现在这个房产行情了

 

2003年开始做房产中介前,我给自己做个了盘算:想做销售,销售里最赚钱的有三件事——卖车、卖药和卖房,卖车自己不会开也不感兴趣;卖药、卖医疗器械,需要人际关系,自己也没有;所以就选了个简单的,卖房子。结果,一做就是十几年。


在老家做了一年中介之后,2004年申请调到北京,最初在天桥地区。那时最贵的房价是每平方米7000元。我卖的第一套房子特别有代表性,是个学区房,在中关村一、三小,纯学区房,卖时是70多平方米50多万,单价大概是每平米8000多,还不到9000,现在看起来,真是太便宜了。当时我要是有钱,多买几套房子现在都不用上班了。那个地区的房子现在估价每平米至少10万。当时学区房也是很紧俏的,但没有现在这么邪乎,老百姓也比较理性。当时抢房子,有一半都是我们内部自己抢,帮客户抢,看谁卖得快,不像现在,老百姓先抢,而且抢得这么疯狂。

 

我有个十年前的老客户,现在还有联系,就在这两天,让我帮他找一套房子。2005年我帮他在明光村买了套房,北三环以里,当时的价格是是45平米32万,现在这房子至少涨到每平米5万。他后来结婚后又买了两套房,现在又为孩子买学区房,把原来的房子都卖了,用每平米10万的价格在海淀南路买了一套八一小学的学区房。就是现在一套学区房的价格,够买原来三四套房子的了。



2007出台了一些列调控政策:3月中,上调个人住房公积金贷款利率;9月又出台规范商业性房地产信贷的文件(首套自住房建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;首套自住房面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%),但眼看着房价上涨。我当时刚来北京三年,手头没什么钱,每个月收入大概万把块钱,但开销也大。所以跟几个同事凑钱在西三环边上买了一套房子,当时的价格是50平方米63万。

 

我当时想,2008年是北京奥运会,奥运结束后,中国在全世界面前展现出最好最有活力的一面,全世界也都会更加关注中国和北京的发展,房价房租肯定会涨。那时的判断也比较简单,我们干这行也没有几年,经验不是特别多,而且当时没有什么大数据啊这些数据支持。


之前十几年的北京房地产行情,都还算理性,基本是缓慢上升的趋势。我们作为房地产中介,对于房价的变化也基本能有还算准确的预判。所以在2007年底才会几个人投资买了套房。没想到,2008年突然来了个全球金融危机。

 

结果金融危机一来,整个房地产突然崩溃了,市场的成交量非常惨淡。当时我已经做区域经理了,感觉非常明显。2007年时,一个区域月成交大约20多套房子,到了2008年,就缩水了一半。

 

当时投次买那套房,我还记得月供是5600元,但是房地产市场一下滑,我们的收入也跟着受影响,再加上房价也没有明显上涨,我们当时的压力非常大。

 

2007年我们买的时候是63万,2009年春天大概是67万左右的价格出手了,除掉我们一年还了差不多五六万的贷款,最后就挣了7000多块钱。这点盈余里还有房租。这一年这套房子是出租出去的,月租金1000多。

 

2007年底,很多同事都投资买了房,2008年金融危机一来,收入还不上贷款,都挺不住赔钱卖了。不过当时我们互相之间都不知道,都是事后好多年闲聊时扯出来的,当时可没人说。

 

金融危机对北京房地产的冲击非常大。我还记得当时的感觉,大家都觉得看不到希望了。2008年的平均收入每个月不到一万,2009年下半年开始回升,涨到一万多。我们中介的收入都是和整个房地产市场密切相关的。不过那时候中介的佣金提成并不高,2004年我做业务员的时候,一个月卖5套房子,佣金业绩差不多有10万,但我的收入只有5000多,现在的佣金提成比那时候高很多。

 

说实话,我作为中介,也不大能看透现在这个房产行情了。


2008年、2009年的时候,我们还认为,北京的房价4万是个槛儿。但现在,北京均价都过5万了。还有个说法,“北京四环以里房子涨到20万不是梦”。房产中介肯定有这个梦想。对比国外一些大都城市,例如东京、纽约,可能这个价格也算合理。但是从北京实际情况来说,房价如果涨到20万的话,老百姓的收入要涨到多高才能支撑呢?就说公务员吧,半年工资够不够在北京买一平米都是个问题呢。同时还有另一个问题,如果房价卖到20万一平米,租金得涨到多少?年轻人的收入能够支撑吗?


2008年金融危机后,国家开始拯救经济,房地产市场很快就复苏、上涨,但还没涨得特别高,2010年就出了调控政策:限购,限贷,限首付比例,控制土地出让,杜绝地王,央企退出房地产市场等等,第一次国家政策主导限购就是在2010年下半年出台的,然后全国各地跟上。

 

那轮调控还是有一定效果。主要是第一次,市场观望的情绪比较强烈。直到2013年,我们一个区一个月就卖一两套,不过当时通州的行情已经变好了,一个月能卖五六套,郊区的成交量还是很大的。北京市场一直是这种状况:郊区走量,城区走价格。

 

2014年互联网+出来之后房地产交易开始回暖。主要是IT业火了,做金融、贷款、担保的呼啦呼啦都起来了,从业人员一下子多起来,互联网公司的员工收入也高,最开始是从房租价格涨起来的。当时我住在回龙观。2011年在回龙观附近,一套一居室的月租金才2000多块钱,现在基本上翻了三倍。2011年花园路附近的两居室租金才2000元到3000元,现在至少6000块钱。但是老百姓的平均收入涨了3倍吗?很多人承受不了房租价格的上涨,所以合租又出现了。



2014年10月,北京又率先对限贷政策进行了放宽,认房不认贷。原来是只要有一套房,想买第二套时首付款至少要30%,但2014年10月后,只要贷款还清了,还可以按首套房付首付。紧接着国家开始降息,一年降了5次,然后又出了一个政策是营业税的免缴时限从5年降到2年,市场受到极大的刺激,房地产交易市场开始迅速井喷。

 

放宽贷款的政策一出来,我就迅速地买了一套房子自己住。在南五环,当时的价格是每平方米2万左右。那时在修地铁,我估计地铁通了能涨到3万,觉得最多也就是这样了。结果现在地铁还没开通呢,至少都能卖到4万了。

 

作为中介,我们也觉得现在的房价涨得有些离谱。现在郑州的房价已经翻倍了,苏州、南京也都在峰值区域,上海五年间的房价涨幅也是非常惊人的,上海的网签量一直是北京的双倍,但全国对上海房价的上涨没有对北京的上涨那么敏感。

 

如果说有什么经验,我觉得中国的房价主要受两点影响,一是受购房政策影响比较大,二是受银行政策影响。一个很有意思的现象是,一般两会期间的交易量都很一般,两会一结束,交易量就上来了。因为市场都在看两会期间会出什么政策。所以国家想控制房价,我觉得也很简单,只要把银行贷款这边的条件卡死,房价就会降,因为现在不贷款,依靠个人收入,普通白领基本不可能买起房了。

 

我个人感觉,这一轮涨价快到头了,不少地区已经开始限购了,国家可能再调息、出政策,稳定一下房价。然后就该开始下一个轮回。不过下一个阶段房价是更高还是更低,我已经不敢想了。

 

透露点我得到的数据,上个月,北苑有一家比较大的中介,一个店七八十个经纪人,一个月中介费收了470多万,交易了30多套房子,平均下来每个人有四五万的收入。整个回龙观商圈,今年八月份的中介费收入将近一个亿,最大的一个连锁中介可能收入7000多万。其实四五千万我认为都还算合理,但7000万中介费收入实在太夸张了。

买房人的心态:刚需+市场短缺,两个因素重叠,房价必然上涨

 

以我作中介的经历来看,现在买房的客户中,还是刚需的比例最大,投资(倒房)的比例比较小。刚需的核心问题是改善性购房。刚来北京,只能买一套一居室,过了五六年,攒下一点钱,就希望换个两居室,再过五六年,再换个三居室,这是一个轮换的过程。

 

其中有很大一部分人,是本来前两年就有换房需求,但因为市场行情不好没换的。2013、2014年,市场比较惨淡,市场上囤了一大批房子,2015年行情开始恢复,再加上政策引导,大家一下子都杀进了市场。老百姓的心理也很简单:买涨不买跌。房价涨,从市场形势上看不到希望,如果今年不买,明年都不知道会变成什么样。所以都希望赶快买。于是北京、上海这些一线城市房价一路飙升。

 

另一个真正的核心问题是:没房子,奇货可居。打个比方,现在回龙观只有一套房在售,正常价格是每平米2万,但现在只有一套,那么卖4万也有人买。因为人们担心,再上市的房子会比4万还贵,所以抢着买。

 

刚需+市场短缺,两个因素重叠,房价必然上涨。所以北京的房价总体上看一直没有下跌。


这十几年来,只有2008年和2014年回落得比较明显。2014年我自己买房时,南五环的价格是每平米2万2,同等价位我还有一个选择是通州,我选了南五环(但后来通州疯涨)。2013年时南五环的价格在3万左右,2014年时确实回落了一些,但现在又涨回去了。今年的价格已经超过2013年了。2013年,南五环一套70多平米的两居室总价大概200多万,现在至少要350万,和2013年比上涨了70%左右。所以,北京的房价个别年份会有下调,但总体上还是一路上涨的。

 

而且放长远来看,北京市场的年交易量差别都不大,只是不同月份交易量差距比较大。比如2014年整体好像交易量比较惨淡,但到第四季度交易量大幅上涨,前面10个月的都拉回来了,全年看仍然是与往年持平的。

 

我们中介和客户沟通时肯定就说房价会一直上涨,这也不是撒谎,不过有时候会把这种情况说得更紧张一些,但肯定也不是胡说,因为客户自己看到的情况也是这样,昨天看完一套没买,今天再看就没了。租房也是一样,看好一套房子,刚想谈价钱,房子突然就没了;又看好一套房,不谈价了直接付,结果又被别人拿走了,这样到第三套房子时,你觉得该是什么心理?肯定只要价格不超过预期,房子差不多,该租就租,该买就买了。

 

销售当然也有技巧和策略,给客户一种感觉是在逼着客户订房子。不过现在来看,之前从我手上买房子的客户都会感谢我,去年还有客户发朋友圈说:感谢当年中介逼着我买房子。



因为帮人卖房,进了中南海

 

当中介这么多年,遇到有意思的事儿也挺多。

 

2005年,我接待了一个业主,是个老爷子。他的房子是央产房,在北医三院附近,一居室,45平方米,9层,朝南。老爷子和我聊得比较好,对我比较信任,想要卖这套房,就把身份证什么的都给我了,让我帮忙办央产房上市的手续。

 

我就因为卖这套房,进了一次中南海,因为央产房属于国管局,国管局在中南海,他要卖房得国管局盖章,我就去了中南海,当然是靠外面这个区域,里面也进不去。进去之后好几道武警站岗,当时特别担心旁边的树林里有便衣随时盯着,一不听话就会被抓起来,当然这只是我自己猜想的。



手续都办完了,要挂牌上市。当时市场价能在30万左右,我跟老爷子说,这套房子可以卖27万到30万之间,您打算卖多少钱。老爷子人很实在,说27万就行,全权委托给我,只要快点卖了就行。因为这个老爷子特别信任我,当时还跟我说:要不这房子你买吧,你买的话,25万我就卖给你。可惜我当时没钱啊!

 

刚好同一时间我有另外一个客户,想买一套房子投资,让我帮忙留意。我就给这个客户打了电话,说有这么套房。客户提出说要看看房,我说房主不让看房,你要是相信我,就先交定金,然后和业主签合同,签了合同再看。这个客户也比较信任我——后来我们关系也一直很好,成了朋友——说那就听你的。所以后来没看房,直接签了合同付了钱。那是我做业务那么多年,第一次碰到不看房就签合同的。现在这种情况已经比较普遍了,因为怕一看房耽误时间,房子就没了。

 

这套房子那个客户放了半年后,卖了32万。要是能一直留到现在,每平米至少六七万,一套下来小三百万不成问题。

 

那时候客户对中介普遍还比较信任。我有不少老客户都是这样,两眼一抹黑就说要买房,我帮着选几套,他们再从中决定买哪一套。

 

北京、上海的房产市场和二三线城市不一样。大家工作都很忙,基本没有时间去了解比较细的流程,而且掌握的信息也有限,中介确实是不可或缺的一个环节。

 

2003年到2006年这一段时间,中介以门店接待为主,公众了解消息纸媒还是一个比较普遍的渠道。当时我们和《法制晚报》有合作,在报纸上登房产广告。那段时间,每天下午,我们都轮流去报社接电话,用这种方式获取客户。当时还有春季房产会和秋季房产会,大的中介公司肯定都要参加。那时依靠网络获取客户的比例比较小。

 

现在经纪公司的客户获取渠道,50%是在网络端,门店接待已经越来越少了。还有一部分是老客户老业主介绍,门店附近的社区也会有些客户。但客户到店之前对买卖房的情况基本都有了解了,大家在买房卖房之前都会做一些功课,所以很少有客户什么都不懂就跑来买房或者卖房。 



扎帐篷为客户半夜排号,一个合同谈9个小时


中介的大部分工作都比较琐碎,办各种手续啊,帮人排队啊,也都是辛苦钱。

 

我印象比较深的是2011年前后,那时还没有网上预约系统,为了保护客户的过户时间,我们经纪人要从夜里就在房地产交易大厅门外去排队,和去抢医院挂号差不多,还不如医院挂号,因为医院还开门,交易大厅是早上上班才开门,我们就带着帐篷,在门口安营扎寨,熬一宿。也有人不用帐篷,不睡觉,就一群人喝喝酒,吃吃串,等早上一开门,一般放100多个号,一般半小时就都没有了。


现在有了网络预约系统,可以解决一部分问题,但真正办的时候还是需要排队。一般签合同、资质审核都可以一天搞定,到了预约交税,就得20天半个月之后了。等半个月后交完税,再预约过户,那就要一个月了。一般排号大厅都是经纪人在替业主排号,业主和客户都在附近找个咖啡厅或在车里等着,经纪人在大厅里排,也没地方坐,环境很嘈杂。经纪人快排到了,给业主打个电话:大哥,我这边排得差不多了,快过来吧,还有两三个号了。一个完整的过户流程走完,最少也需要一个月。有人想三天之内过户,也可以,但就是要花钱,加急过户的费用大概得有七八万。

 

今年二三月份时,我有一个朋友着急过户,我们四五个经纪人,一人一个电脑给他抢号都没抢着。刚好我有一个朋友,原来是做抢号软件的,我就问他能不能抢,他说可以,原理好像也挺简单。原本市场价是1500块钱抢一个号,因为认识,就给我打了5折,800块钱一个号。放号的时候,不到20分钟号发过来了,约上了。可那个着急过户的朋友又不愿意花这个钱了,我就说,那你先自己抢,找你的朋友帮你一块抢。他找了五六台电脑一起抢,每天9点放号,大概放一两百个号,结果他到9:30网页还没登上呢。最后他还是选择花钱抢了,20分钟就搞定了。但是这只是把号约上了,要向提前过户,还是要花七八万办事的。

 

2015年我在南京时,南京的经纪人帮客户过户也去交易大厅门口扎帐篷,替客户24小时排号。这个行业,现在来看,还不是太被人尊重的,一说中介,大家都说暴利,但实际上从业人员很辛苦,上班工作时间很长。

 

我签过一个合同,从晚上7点钟一直签到凌晨4点,才签完,就是双方不停地谈啊,聊价钱啊、聊细节。卖房的房主是个老爷子,70多岁了,谈到后来都睡着了,他孩子替他接着谈,谈完又把他叫起来。

 

我卖的第一套房子在中关村,业主是个老知识分子了,从早上9点多开始谈,谈到下午5点多才签,老爷子中午还吃了个饭,吃完饭接着谈。但是签约才是刚开始,之后还要过户、贷款,手续非常多。这行挺辛苦的,但是收入也高。我带团队时就跟他们讲,“累归累,但是业务员年收入低于十万,我觉得就不合格了”。 


假结婚、假离婚

 

最近北京出台了房屋手续登记时对没有购房资质的一方不予登记的政策。这是针对假结婚的。其实假结婚,主要是资质不符合政策,比如社保没缴够年限。但假结婚买房这种事,中介公司一般是不允许中介给业主提建议的,因为要担责任,只能对比较熟悉的人提提建议。一旦被曝光,第一我肯定没工作了,第二是对整个公司形象有影响。

 

也有业主来咨询假离婚买房的事情,但我们一般不管,他们商量好了之后自己去办手续就好。但从法律手续看,这也不是“假离”,也是真离,领了离婚证从法律上就是真的离婚了啊。但离婚之后复不复婚我们就不知道了。但是,如果离了婚买房,可以少交50万的税,那搁我我也离,要是只有十万八万肯定就不离了。

 

2014年我买房时,原来的房主就“假离婚”了。当时那套房子不是他们的唯一住房,税比较高,他们俩跟我聊了好长时间,聊完他们两口子就离婚去了。

 

我还有个客户,有两套房子,当时卖的那套她100万买的,打算卖300万,税占20%,就是卖完后要交40万的税。两口子也不是一开始就想离,后来算来算去,真卖房的时候,还是离了。40万块钱啊,在老家再买一套房子首付肯定够了。我还有一个哥们,去年在房山买了一套房子。现在孩子要上学,为了孩子上学,想再买学区房,也离婚了。 



中介的江湖:黑中介,坐地起价,签合同上演谍战大片


我一直在正规的房产中介公司工作。但实际上房产市场还有一部分房子掌握在黑中介手里。这种黑中介平常时候和正规中介的区别也不是特别大,但到了市场行情波动时,就出现差别了。

 

我就认识一个。他有一个门店,手上一百多套房子,每年收入五六十万。他们是怎么做的呢?客户把房子委托给他,他再出租,大多是打成隔断间出租。比如说一个两居室,整套出租是每月5000,但要打成隔断再分租,一个月租金可以到8000。但如果市场行情一有波动,比如房租降了,或者政策出现变化了,他就直接把租户赶走,租户的权益什么的根本不考虑。2014年北京治理群租房,人大附近有个紫金庄园,一个小区清出去3000多租户,想想看,就一个小区,全北京的话得有多大的体量啊。正规中介有时有接手群租房,但最多的还是黑中介。

 

一般租房网上挂的80%都是中介,这个我们圈内都知道。大中介会挂自己的名字,但北京还有很多小房虫、小二房东,这些人也会以业主的名义出租。因此租房还是建议要选大公司,因为这样押金是有保障的。一些小公司看着好像少收押金或中介费,但基本上押金是退不回来的。

 

有小中介公司,经纪人会和业主商量,如果把房子卖到一定价位,就再分经纪人一笔钱。这在大公司是不允许的,主要是这超出中介收费标准,风险太大。如果拿了这笔钱,万一中间出什么差错,业主投诉,这个经纪人就惨了。但对于小公司来说,风险就比较低,业主一套房子市场价卖300万,经纪人说能买多30万,高出的部分两人分,业主也愿意啊。所以有人说中介哄抬了一部分房价,也确实有这个因素。

 

有个最近的例子。我有一哥们在三里河片区,有一个业主要卖房子,他就去看了,结果到了一看,一群中介都在。业主跟开拍卖会似的,宣布说,我这套房子卖270万,你们现在可以加价了。每个中介都开始给客户打电话,肯定是劝客户加点钱买啊,然后就这个加5万,那个加10万,最后当天那套房子涨到290万。结果业主又说:那我再想想,你们也再商量商量。


不过,未来房产中介肯定是会越来越规范。现在在北京房屋租赁买卖市场已经出现寡头了,第一是链家,其次是我爱我家,然后就是其他一些,比如说麦田。这两年电商对中介的冲击有一些,比如爱屋吉屋。不过搜房上市之后,直接从线上产品转到线下了。据说58、赶集都可能都要接触线下业务了,所以中介市场第二轮电商冲击要来了,这回是从线上转到线下。

 

但是互联网公司有个本质问题,就是用互联网思维管理门店不会长久。互联网公司到线下经营,最缺的是核心管理人员,做IT的人做经济行业还是没有经验。互联网的一个理念是不断试错,工作环境也比较宽松。比如爱屋吉屋,一开始每天早上管早饭,牛奶、包子,然后9:30上班,后来发现这对业绩提升没什么用。短期有些人挣了钱,但长远来看,靠互联网思维带不来大量的业绩。

 

线下中介的优势,一是多年来品牌的积淀,第二个是客户业主的积累,这些都是互联网公司没有的。互联网公司前期可以拿钱砸,但是做业务是需要人和人打交道的,时间长了是有感情积累的,这些东西拿制式的东西去套,用处不大。

 

链家的寡头位置目前来看不可撼动。全北京市场,链家占领了44%-47%,链家的管理方式和理念也比较细致,服务细节都做得很好。比如,链家跨区看房是必须有本区经纪人在场或陪同的,比如你现在住在三里河要去看西直门的房子,需要三里河的经纪人带你去西直门的门店,然后西直门门店一起去看。因为跨商圈看房,一个区域的经纪人对另一个区域的环境是很陌生的,需要负责这个商圈的经纪人给客户列到位的介绍,有很多问题都会替客户想在前面。

 

我们中介签合同就跟谍战大片似的。我原来在那个片区,所有经纪人签约都不在自己店里签,经纪人自己掏钱去咖啡厅或者茶馆签。为什么呢?中介公司的门店都开得特别近,往往一家中介的隔壁又是一家中介公司,一个客户很可能在两家都挂了房子,如果业主和其中一家经纪人走到店里签合同,另一家经纪人肯定就看到了,他跟着就会打电话:“大哥,你那房子我这有客户了,你报400万,客户愿意420万接手,你要不要来谈一下啊?”不管真有没有,反正我签不成你也别签。

 

中介公司基本上每个店都有手机信号屏蔽器,到了店里手机就是没信号的,谁都联系不上。所以能看到好多中介公司经纪都在站在门口打电话。早些年我们会用飞信,飞信留言“有事请拨打座机多少多少”,表示正在谈合同了。

 

有个经纪人更牛,买了一个小型的信号屏蔽器,香烟盒那么大,随身带着,基本上十米范围都没信号。根本原因是中介竞争太激烈,行业门槛低,基本上是只要能说明白话,都可以干这行,但要能吃得了苦,所以出现很多这种招数。竞争有内部的,但主要是外部的,我带团队时也说过,一套房子咱卖不了,别人也别想卖。因为这和个人绩效是挂钩的,所以人们就会想各种办法解决这个问题。

 

房产中介的变化也很明显。我做业务时,中介的人数远没有没现在这么多,竞争不是特别厉害,现在中介恨不得比客户还多。2004年国家图书馆附近那个店面,覆盖区域很大,但一共就有四五个经纪人,业务也主要是租房的多一些。我们隔壁也是一家中介公司,也没有几个业务员。但现在,一个店一般有二三十个经纪人。



需要被法律保护的弱势租房群体,根本没有保护的办法


现在房价疯长,违约的情况也特别多。一般我们会希望用定金来提高违约成本。

 

恰好我这两个月经历了两个违约案例。我有一个哥们的弟弟买了房,但是买的过程有点长,业主后来不愿意卖了。这个弟弟当时交了20万定金,业主愿意赔40万,然后把房价涨80万。我就问这个弟弟,当时的合同是怎么签的,他说合同上写的是,按房价款赔20%。我说,那就没问题了,你去打官司吧。

 

还有一个朋友,签了一套房子,130平方米,在朝阳公园附近。一周之后业主突然不接电话了,那个朋友的经纪人就给我打电话问怎么办,我当时说,“完咯,业主要违约了”。果不其然,一周之后业主说这个房子要涨价,当初报价是705万,要涨到740万,也就一周时间。现在没有办法,好多人给我打电话咨询违约怎么办。

 

还有一个朋友想卖房子,给我打电话说想违约,我问他合同怎么签的,他说违约要赔20%,我说那你自己算成本吧,因为打官司的话指定输。从二手房买卖的角度说,客户是弱势群体,而房价在涨,法官在判罚的时候有两种情况,一种是按照合同赔付房价款的20%,另一种是强制执行过户,但是周期比较长。我说如果你要涨二三十万,那就算了,如果涨得多,那就可以跟他耗耗,到最后核心的问题是谈涨价,如果涨了一二十万,客户一般是可以接受的,但如果涨个五六十万估计就不成了。

 

但最受影响的其实是租房群体。中国的房地产市场和国外根本没有可比性。房价是可以和欧洲一些城市、和纽约、东京比了,但人家租客可以长年租,国内就不行,租客想住10年,就算涨价也行,但业主不同意。比如现在每月房租2500元,但过了两个月房价飞涨,中介跟业主说“大哥,你这房现在可以卖1000万了”,业主说“那行啊,就卖了吧”,那让租户住哪儿去?

 

所以未来在北京、上海,集中式公寓会越来越多,现在很多房地产开发商也在着手做这个事。年轻人在北京十年都买不起房子,得搬多少次家啊。我在北京十年,搬了七八次家,我自己还是做中介的呢。

 

我一个哥们在三里河附近租了一个两居室,你都猜不到多少钱,2000多一个月,这个房子是当时他的一个老业主的房子,装修很一般,地砖白墙,业主租给他,五六年房租基本没怎么涨,稍微浮动一点,现在业主要卖了。他就跟买房的那人说,我还要住一年,这一年你不能涨房租,不然我就让业主不卖给你。对买房人来说,无非一年损失了三四万块钱,但是这房子保住了啊,以后还会涨,对新业主来说也不亏。我们做中介的在资源这方面还是有一定优势,但中国整个社会诚信度太低,违约成本低,需要被法律保护的弱势租房群体,根本没有保护的办法。


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今年,各种买房卖房的奇葩事不绝于耳:北京40万一平米胡同学区房;上海上市公司出售北京两套学区房保壳;南京限购首日离婚340对,孕妇挺大肚子坚持离婚......


北京楼市这十几年的变化是怎样的?房价到底疯长到了什么程度?一线从业人员是如何看待这些变化的?


我们和一位工作十三年的中介经纪人聊了聊他眼中的中国楼市怪现状。



说实话,我作为中介,也不大能看透现在这个房产行情了

 

2003年开始做房产中介前,我给自己做个了盘算:想做销售,销售里最赚钱的有三件事——卖车、卖药和卖房,卖车自己不会开也不感兴趣;卖药、卖医疗器械,需要人际关系,自己也没有;所以就选了个简单的,卖房子。结果,一做就是十几年。


在老家做了一年中介之后,2004年申请调到北京,最初在天桥地区。那时最贵的房价是每平方米7000元。我卖的第一套房子特别有代表性,是个学区房,在中关村一、三小,纯学区房,卖时是70多平方米50多万,单价大概是每平米8000多,还不到9000,现在看起来,真是太便宜了。当时我要是有钱,多买几套房子现在都不用上班了。那个地区的房子现在估价每平米至少10万。当时学区房也是很紧俏的,但没有现在这么邪乎,老百姓也比较理性。当时抢房子,有一半都是我们内部自己抢,帮客户抢,看谁卖得快,不像现在,老百姓先抢,而且抢得这么疯狂。

 

我有个十年前的老客户,现在还有联系,就在这两天,让我帮他找一套房子。2005年我帮他在明光村买了套房,北三环以里,当时的价格是是45平米32万,现在这房子至少涨到每平米5万。他后来结婚后又买了两套房,现在又为孩子买学区房,把原来的房子都卖了,用每平米10万的价格在海淀南路买了一套八一小学的学区房。就是现在一套学区房的价格,够买原来三四套房子的了。



2007出台了一些列调控政策:3月中,上调个人住房公积金贷款利率;9月又出台规范商业性房地产信贷的文件(首套自住房建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;首套自住房面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%),但眼看着房价上涨。我当时刚来北京三年,手头没什么钱,每个月收入大概万把块钱,但开销也大。所以跟几个同事凑钱在西三环边上买了一套房子,当时的价格是50平方米63万。

 

我当时想,2008年是北京奥运会,奥运结束后,中国在全世界面前展现出最好最有活力的一面,全世界也都会更加关注中国和北京的发展,房价房租肯定会涨。那时的判断也比较简单,我们干这行也没有几年,经验不是特别多,而且当时没有什么大数据啊这些数据支持。


之前十几年的北京房地产行情,都还算理性,基本是缓慢上升的趋势。我们作为房地产中介,对于房价的变化也基本能有还算准确的预判。所以在2007年底才会几个人投资买了套房。没想到,2008年突然来了个全球金融危机。

 

结果金融危机一来,整个房地产突然崩溃了,市场的成交量非常惨淡。当时我已经做区域经理了,感觉非常明显。2007年时,一个区域月成交大约20多套房子,到了2008年,就缩水了一半。

 

当时投次买那套房,我还记得月供是5600元,但是房地产市场一下滑,我们的收入也跟着受影响,再加上房价也没有明显上涨,我们当时的压力非常大。

 

2007年我们买的时候是63万,2009年春天大概是67万左右的价格出手了,除掉我们一年还了差不多五六万的贷款,最后就挣了7000多块钱。这点盈余里还有房租。这一年这套房子是出租出去的,月租金1000多。

 

2007年底,很多同事都投资买了房,2008年金融危机一来,收入还不上贷款,都挺不住赔钱卖了。不过当时我们互相之间都不知道,都是事后好多年闲聊时扯出来的,当时可没人说。

 

金融危机对北京房地产的冲击非常大。我还记得当时的感觉,大家都觉得看不到希望了。2008年的平均收入每个月不到一万,2009年下半年开始回升,涨到一万多。我们中介的收入都是和整个房地产市场密切相关的。不过那时候中介的佣金提成并不高,2004年我做业务员的时候,一个月卖5套房子,佣金业绩差不多有10万,但我的收入只有5000多,现在的佣金提成比那时候高很多。

 

说实话,我作为中介,也不大能看透现在这个房产行情了。


2008年、2009年的时候,我们还认为,北京的房价4万是个槛儿。但现在,北京均价都过5万了。还有个说法,“北京四环以里房子涨到20万不是梦”。房产中介肯定有这个梦想。对比国外一些大都城市,例如东京、纽约,可能这个价格也算合理。但是从北京实际情况来说,房价如果涨到20万的话,老百姓的收入要涨到多高才能支撑呢?就说公务员吧,半年工资够不够在北京买一平米都是个问题呢。同时还有另一个问题,如果房价卖到20万一平米,租金得涨到多少?年轻人的收入能够支撑吗?


2008年金融危机后,国家开始拯救经济,房地产市场很快就复苏、上涨,但还没涨得特别高,2010年就出了调控政策:限购,限贷,限首付比例,控制土地出让,杜绝地王,央企退出房地产市场等等,第一次国家政策主导限购就是在2010年下半年出台的,然后全国各地跟上。

 

那轮调控还是有一定效果。主要是第一次,市场观望的情绪比较强烈。直到2013年,我们一个区一个月就卖一两套,不过当时通州的行情已经变好了,一个月能卖五六套,郊区的成交量还是很大的。北京市场一直是这种状况:郊区走量,城区走价格。

 

2014年互联网+出来之后房地产交易开始回暖。主要是IT业火了,做金融、贷款、担保的呼啦呼啦都起来了,从业人员一下子多起来,互联网公司的员工收入也高,最开始是从房租价格涨起来的。当时我住在回龙观。2011年在回龙观附近,一套一居室的月租金才2000多块钱,现在基本上翻了三倍。2011年花园路附近的两居室租金才2000元到3000元,现在至少6000块钱。但是老百姓的平均收入涨了3倍吗?很多人承受不了房租价格的上涨,所以合租又出现了。



2014年10月,北京又率先对限贷政策进行了放宽,认房不认贷。原来是只要有一套房,想买第二套时首付款至少要30%,但2014年10月后,只要贷款还清了,还可以按首套房付首付。紧接着国家开始降息,一年降了5次,然后又出了一个政策是营业税的免缴时限从5年降到2年,市场受到极大的刺激,房地产交易市场开始迅速井喷。

 

放宽贷款的政策一出来,我就迅速地买了一套房子自己住。在南五环,当时的价格是每平方米2万左右。那时在修地铁,我估计地铁通了能涨到3万,觉得最多也就是这样了。结果现在地铁还没开通呢,至少都能卖到4万了。

 

作为中介,我们也觉得现在的房价涨得有些离谱。现在郑州的房价已经翻倍了,苏州、南京也都在峰值区域,上海五年间的房价涨幅也是非常惊人的,上海的网签量一直是北京的双倍,但全国对上海房价的上涨没有对北京的上涨那么敏感。

 

如果说有什么经验,我觉得中国的房价主要受两点影响,一是受购房政策影响比较大,二是受银行政策影响。一个很有意思的现象是,一般两会期间的交易量都很一般,两会一结束,交易量就上来了。因为市场都在看两会期间会出什么政策。所以国家想控制房价,我觉得也很简单,只要把银行贷款这边的条件卡死,房价就会降,因为现在不贷款,依靠个人收入,普通白领基本不可能买起房了。

 

我个人感觉,这一轮涨价快到头了,不少地区已经开始限购了,国家可能再调息、出政策,稳定一下房价。然后就该开始下一个轮回。不过下一个阶段房价是更高还是更低,我已经不敢想了。

 

透露点我得到的数据,上个月,北苑有一家比较大的中介,一个店七八十个经纪人,一个月中介费收了470多万,交易了30多套房子,平均下来每个人有四五万的收入。整个回龙观商圈,今年八月份的中介费收入将近一个亿,最大的一个连锁中介可能收入7000多万。其实四五千万我认为都还算合理,但7000万中介费收入实在太夸张了。

买房人的心态:刚需+市场短缺,两个因素重叠,房价必然上涨

 

以我作中介的经历来看,现在买房的客户中,还是刚需的比例最大,投资(倒房)的比例比较小。刚需的核心问题是改善性购房。刚来北京,只能买一套一居室,过了五六年,攒下一点钱,就希望换个两居室,再过五六年,再换个三居室,这是一个轮换的过程。

 

其中有很大一部分人,是本来前两年就有换房需求,但因为市场行情不好没换的。2013、2014年,市场比较惨淡,市场上囤了一大批房子,2015年行情开始恢复,再加上政策引导,大家一下子都杀进了市场。老百姓的心理也很简单:买涨不买跌。房价涨,从市场形势上看不到希望,如果今年不买,明年都不知道会变成什么样。所以都希望赶快买。于是北京、上海这些一线城市房价一路飙升。

 

另一个真正的核心问题是:没房子,奇货可居。打个比方,现在回龙观只有一套房在售,正常价格是每平米2万,但现在只有一套,那么卖4万也有人买。因为人们担心,再上市的房子会比4万还贵,所以抢着买。

 

刚需+市场短缺,两个因素重叠,房价必然上涨。所以北京的房价总体上看一直没有下跌。


这十几年来,只有2008年和2014年回落得比较明显。2014年我自己买房时,南五环的价格是每平米2万2,同等价位我还有一个选择是通州,我选了南五环(但后来通州疯涨)。2013年时南五环的价格在3万左右,2014年时确实回落了一些,但现在又涨回去了。今年的价格已经超过2013年了。2013年,南五环一套70多平米的两居室总价大概200多万,现在至少要350万,和2013年比上涨了70%左右。所以,北京的房价个别年份会有下调,但总体上还是一路上涨的。

 

而且放长远来看,北京市场的年交易量差别都不大,只是不同月份交易量差距比较大。比如2014年整体好像交易量比较惨淡,但到第四季度交易量大幅上涨,前面10个月的都拉回来了,全年看仍然是与往年持平的。

 

我们中介和客户沟通时肯定就说房价会一直上涨,这也不是撒谎,不过有时候会把这种情况说得更紧张一些,但肯定也不是胡说,因为客户自己看到的情况也是这样,昨天看完一套没买,今天再看就没了。租房也是一样,看好一套房子,刚想谈价钱,房子突然就没了;又看好一套房,不谈价了直接付,结果又被别人拿走了,这样到第三套房子时,你觉得该是什么心理?肯定只要价格不超过预期,房子差不多,该租就租,该买就买了。

 

销售当然也有技巧和策略,给客户一种感觉是在逼着客户订房子。不过现在来看,之前从我手上买房子的客户都会感谢我,去年还有客户发朋友圈说:感谢当年中介逼着我买房子。



因为帮人卖房,进了中南海

 

当中介这么多年,遇到有意思的事儿也挺多。

 

2005年,我接待了一个业主,是个老爷子。他的房子是央产房,在北医三院附近,一居室,45平方米,9层,朝南。老爷子和我聊得比较好,对我比较信任,想要卖这套房,就把身份证什么的都给我了,让我帮忙办央产房上市的手续。

 

我就因为卖这套房,进了一次中南海,因为央产房属于国管局,国管局在中南海,他要卖房得国管局盖章,我就去了中南海,当然是靠外面这个区域,里面也进不去。进去之后好几道武警站岗,当时特别担心旁边的树林里有便衣随时盯着,一不听话就会被抓起来,当然这只是我自己猜想的。



手续都办完了,要挂牌上市。当时市场价能在30万左右,我跟老爷子说,这套房子可以卖27万到30万之间,您打算卖多少钱。老爷子人很实在,说27万就行,全权委托给我,只要快点卖了就行。因为这个老爷子特别信任我,当时还跟我说:要不这房子你买吧,你买的话,25万我就卖给你。可惜我当时没钱啊!

 

刚好同一时间我有另外一个客户,想买一套房子投资,让我帮忙留意。我就给这个客户打了电话,说有这么套房。客户提出说要看看房,我说房主不让看房,你要是相信我,就先交定金,然后和业主签合同,签了合同再看。这个客户也比较信任我——后来我们关系也一直很好,成了朋友——说那就听你的。所以后来没看房,直接签了合同付了钱。那是我做业务那么多年,第一次碰到不看房就签合同的。现在这种情况已经比较普遍了,因为怕一看房耽误时间,房子就没了。

 

这套房子那个客户放了半年后,卖了32万。要是能一直留到现在,每平米至少六七万,一套下来小三百万不成问题。

 

那时候客户对中介普遍还比较信任。我有不少老客户都是这样,两眼一抹黑就说要买房,我帮着选几套,他们再从中决定买哪一套。

 

北京、上海的房产市场和二三线城市不一样。大家工作都很忙,基本没有时间去了解比较细的流程,而且掌握的信息也有限,中介确实是不可或缺的一个环节。

 

2003年到2006年这一段时间,中介以门店接待为主,公众了解消息纸媒还是一个比较普遍的渠道。当时我们和《法制晚报》有合作,在报纸上登房产广告。那段时间,每天下午,我们都轮流去报社接电话,用这种方式获取客户。当时还有春季房产会和秋季房产会,大的中介公司肯定都要参加。那时依靠网络获取客户的比例比较小。

 

现在经纪公司的客户获取渠道,50%是在网络端,门店接待已经越来越少了。还有一部分是老客户老业主介绍,门店附近的社区也会有些客户。但客户到店之前对买卖房的情况基本都有了解了,大家在买房卖房之前都会做一些功课,所以很少有客户什么都不懂就跑来买房或者卖房。 



扎帐篷为客户半夜排号,一个合同谈9个小时


中介的大部分工作都比较琐碎,办各种手续啊,帮人排队啊,也都是辛苦钱。

 

我印象比较深的是2011年前后,那时还没有网上预约系统,为了保护客户的过户时间,我们经纪人要从夜里就在房地产交易大厅门外去排队,和去抢医院挂号差不多,还不如医院挂号,因为医院还开门,交易大厅是早上上班才开门,我们就带着帐篷,在门口安营扎寨,熬一宿。也有人不用帐篷,不睡觉,就一群人喝喝酒,吃吃串,等早上一开门,一般放100多个号,一般半小时就都没有了。


现在有了网络预约系统,可以解决一部分问题,但真正办的时候还是需要排队。一般签合同、资质审核都可以一天搞定,到了预约交税,就得20天半个月之后了。等半个月后交完税,再预约过户,那就要一个月了。一般排号大厅都是经纪人在替业主排号,业主和客户都在附近找个咖啡厅或在车里等着,经纪人在大厅里排,也没地方坐,环境很嘈杂。经纪人快排到了,给业主打个电话:大哥,我这边排得差不多了,快过来吧,还有两三个号了。一个完整的过户流程走完,最少也需要一个月。有人想三天之内过户,也可以,但就是要花钱,加急过户的费用大概得有七八万。

 

今年二三月份时,我有一个朋友着急过户,我们四五个经纪人,一人一个电脑给他抢号都没抢着。刚好我有一个朋友,原来是做抢号软件的,我就问他能不能抢,他说可以,原理好像也挺简单。原本市场价是1500块钱抢一个号,因为认识,就给我打了5折,800块钱一个号。放号的时候,不到20分钟号发过来了,约上了。可那个着急过户的朋友又不愿意花这个钱了,我就说,那你先自己抢,找你的朋友帮你一块抢。他找了五六台电脑一起抢,每天9点放号,大概放一两百个号,结果他到9:30网页还没登上呢。最后他还是选择花钱抢了,20分钟就搞定了。但是这只是把号约上了,要向提前过户,还是要花七八万办事的。

 

2015年我在南京时,南京的经纪人帮客户过户也去交易大厅门口扎帐篷,替客户24小时排号。这个行业,现在来看,还不是太被人尊重的,一说中介,大家都说暴利,但实际上从业人员很辛苦,上班工作时间很长。

 

我签过一个合同,从晚上7点钟一直签到凌晨4点,才签完,就是双方不停地谈啊,聊价钱啊、聊细节。卖房的房主是个老爷子,70多岁了,谈到后来都睡着了,他孩子替他接着谈,谈完又把他叫起来。

 

我卖的第一套房子在中关村,业主是个老知识分子了,从早上9点多开始谈,谈到下午5点多才签,老爷子中午还吃了个饭,吃完饭接着谈。但是签约才是刚开始,之后还要过户、贷款,手续非常多。这行挺辛苦的,但是收入也高。我带团队时就跟他们讲,“累归累,但是业务员年收入低于十万,我觉得就不合格了”。 


假结婚、假离婚

 

最近北京出台了房屋手续登记时对没有购房资质的一方不予登记的政策。这是针对假结婚的。其实假结婚,主要是资质不符合政策,比如社保没缴够年限。但假结婚买房这种事,中介公司一般是不允许中介给业主提建议的,因为要担责任,只能对比较熟悉的人提提建议。一旦被曝光,第一我肯定没工作了,第二是对整个公司形象有影响。

 

也有业主来咨询假离婚买房的事情,但我们一般不管,他们商量好了之后自己去办手续就好。但从法律手续看,这也不是“假离”,也是真离,领了离婚证从法律上就是真的离婚了啊。但离婚之后复不复婚我们就不知道了。但是,如果离了婚买房,可以少交50万的税,那搁我我也离,要是只有十万八万肯定就不离了。

 

2014年我买房时,原来的房主就“假离婚”了。当时那套房子不是他们的唯一住房,税比较高,他们俩跟我聊了好长时间,聊完他们两口子就离婚去了。

 

我还有个客户,有两套房子,当时卖的那套她100万买的,打算卖300万,税占20%,就是卖完后要交40万的税。两口子也不是一开始就想离,后来算来算去,真卖房的时候,还是离了。40万块钱啊,在老家再买一套房子首付肯定够了。我还有一个哥们,去年在房山买了一套房子。现在孩子要上学,为了孩子上学,想再买学区房,也离婚了。 



中介的江湖:黑中介,坐地起价,签合同上演谍战大片


我一直在正规的房产中介公司工作。但实际上房产市场还有一部分房子掌握在黑中介手里。这种黑中介平常时候和正规中介的区别也不是特别大,但到了市场行情波动时,就出现差别了。

 

我就认识一个。他有一个门店,手上一百多套房子,每年收入五六十万。他们是怎么做的呢?客户把房子委托给他,他再出租,大多是打成隔断间出租。比如说一个两居室,整套出租是每月5000,但要打成隔断再分租,一个月租金可以到8000。但如果市场行情一有波动,比如房租降了,或者政策出现变化了,他就直接把租户赶走,租户的权益什么的根本不考虑。2014年北京治理群租房,人大附近有个紫金庄园,一个小区清出去3000多租户,想想看,就一个小区,全北京的话得有多大的体量啊。正规中介有时有接手群租房,但最多的还是黑中介。

 

一般租房网上挂的80%都是中介,这个我们圈内都知道。大中介会挂自己的名字,但北京还有很多小房虫、小二房东,这些人也会以业主的名义出租。因此租房还是建议要选大公司,因为这样押金是有保障的。一些小公司看着好像少收押金或中介费,但基本上押金是退不回来的。

 

有小中介公司,经纪人会和业主商量,如果把房子卖到一定价位,就再分经纪人一笔钱。这在大公司是不允许的,主要是这超出中介收费标准,风险太大。如果拿了这笔钱,万一中间出什么差错,业主投诉,这个经纪人就惨了。但对于小公司来说,风险就比较低,业主一套房子市场价卖300万,经纪人说能买多30万,高出的部分两人分,业主也愿意啊。所以有人说中介哄抬了一部分房价,也确实有这个因素。

 

有个最近的例子。我有一哥们在三里河片区,有一个业主要卖房子,他就去看了,结果到了一看,一群中介都在。业主跟开拍卖会似的,宣布说,我这套房子卖270万,你们现在可以加价了。每个中介都开始给客户打电话,肯定是劝客户加点钱买啊,然后就这个加5万,那个加10万,最后当天那套房子涨到290万。结果业主又说:那我再想想,你们也再商量商量。


不过,未来房产中介肯定是会越来越规范。现在在北京房屋租赁买卖市场已经出现寡头了,第一是链家,其次是我爱我家,然后就是其他一些,比如说麦田。这两年电商对中介的冲击有一些,比如爱屋吉屋。不过搜房上市之后,直接从线上产品转到线下了。据说58、赶集都可能都要接触线下业务了,所以中介市场第二轮电商冲击要来了,这回是从线上转到线下。

 

但是互联网公司有个本质问题,就是用互联网思维管理门店不会长久。互联网公司到线下经营,最缺的是核心管理人员,做IT的人做经济行业还是没有经验。互联网的一个理念是不断试错,工作环境也比较宽松。比如爱屋吉屋,一开始每天早上管早饭,牛奶、包子,然后9:30上班,后来发现这对业绩提升没什么用。短期有些人挣了钱,但长远来看,靠互联网思维带不来大量的业绩。

 

线下中介的优势,一是多年来品牌的积淀,第二个是客户业主的积累,这些都是互联网公司没有的。互联网公司前期可以拿钱砸,但是做业务是需要人和人打交道的,时间长了是有感情积累的,这些东西拿制式的东西去套,用处不大。

 

链家的寡头位置目前来看不可撼动。全北京市场,链家占领了44%-47%,链家的管理方式和理念也比较细致,服务细节都做得很好。比如,链家跨区看房是必须有本区经纪人在场或陪同的,比如你现在住在三里河要去看西直门的房子,需要三里河的经纪人带你去西直门的门店,然后西直门门店一起去看。因为跨商圈看房,一个区域的经纪人对另一个区域的环境是很陌生的,需要负责这个商圈的经纪人给客户列到位的介绍,有很多问题都会替客户想在前面。

 

我们中介签合同就跟谍战大片似的。我原来在那个片区,所有经纪人签约都不在自己店里签,经纪人自己掏钱去咖啡厅或者茶馆签。为什么呢?中介公司的门店都开得特别近,往往一家中介的隔壁又是一家中介公司,一个客户很可能在两家都挂了房子,如果业主和其中一家经纪人走到店里签合同,另一家经纪人肯定就看到了,他跟着就会打电话:“大哥,你那房子我这有客户了,你报400万,客户愿意420万接手,你要不要来谈一下啊?”不管真有没有,反正我签不成你也别签。

 

中介公司基本上每个店都有手机信号屏蔽器,到了店里手机就是没信号的,谁都联系不上。所以能看到好多中介公司经纪都在站在门口打电话。早些年我们会用飞信,飞信留言“有事请拨打座机多少多少”,表示正在谈合同了。

 

有个经纪人更牛,买了一个小型的信号屏蔽器,香烟盒那么大,随身带着,基本上十米范围都没信号。根本原因是中介竞争太激烈,行业门槛低,基本上是只要能说明白话,都可以干这行,但要能吃得了苦,所以出现很多这种招数。竞争有内部的,但主要是外部的,我带团队时也说过,一套房子咱卖不了,别人也别想卖。因为这和个人绩效是挂钩的,所以人们就会想各种办法解决这个问题。

 

房产中介的变化也很明显。我做业务时,中介的人数远没有没现在这么多,竞争不是特别厉害,现在中介恨不得比客户还多。2004年国家图书馆附近那个店面,覆盖区域很大,但一共就有四五个经纪人,业务也主要是租房的多一些。我们隔壁也是一家中介公司,也没有几个业务员。但现在,一个店一般有二三十个经纪人。



需要被法律保护的弱势租房群体,根本没有保护的办法


现在房价疯长,违约的情况也特别多。一般我们会希望用定金来提高违约成本。

 

恰好我这两个月经历了两个违约案例。我有一个哥们的弟弟买了房,但是买的过程有点长,业主后来不愿意卖了。这个弟弟当时交了20万定金,业主愿意赔40万,然后把房价涨80万。我就问这个弟弟,当时的合同是怎么签的,他说合同上写的是,按房价款赔20%。我说,那就没问题了,你去打官司吧。

 

还有一个朋友,签了一套房子,130平方米,在朝阳公园附近。一周之后业主突然不接电话了,那个朋友的经纪人就给我打电话问怎么办,我当时说,“完咯,业主要违约了”。果不其然,一周之后业主说这个房子要涨价,当初报价是705万,要涨到740万,也就一周时间。现在没有办法,好多人给我打电话咨询违约怎么办。

 

还有一个朋友想卖房子,给我打电话说想违约,我问他合同怎么签的,他说违约要赔20%,我说那你自己算成本吧,因为打官司的话指定输。从二手房买卖的角度说,客户是弱势群体,而房价在涨,法官在判罚的时候有两种情况,一种是按照合同赔付房价款的20%,另一种是强制执行过户,但是周期比较长。我说如果你要涨二三十万,那就算了,如果涨得多,那就可以跟他耗耗,到最后核心的问题是谈涨价,如果涨了一二十万,客户一般是可以接受的,但如果涨个五六十万估计就不成了。

 

但最受影响的其实是租房群体。中国的房地产市场和国外根本没有可比性。房价是可以和欧洲一些城市、和纽约、东京比了,但人家租客可以长年租,国内就不行,租客想住10年,就算涨价也行,但业主不同意。比如现在每月房租2500元,但过了两个月房价飞涨,中介跟业主说“大哥,你这房现在可以卖1000万了”,业主说“那行啊,就卖了吧”,那让租户住哪儿去?

 

所以未来在北京、上海,集中式公寓会越来越多,现在很多房地产开发商也在着手做这个事。年轻人在北京十年都买不起房子,得搬多少次家啊。我在北京十年,搬了七八次家,我自己还是做中介的呢。

 

我一个哥们在三里河附近租了一个两居室,你都猜不到多少钱,2000多一个月,这个房子是当时他的一个老业主的房子,装修很一般,地砖白墙,业主租给他,五六年房租基本没怎么涨,稍微浮动一点,现在业主要卖了。他就跟买房的那人说,我还要住一年,这一年你不能涨房租,不然我就让业主不卖给你。对买房人来说,无非一年损失了三四万块钱,但是这房子保住了啊,以后还会涨,对新业主来说也不亏。我们做中介的在资源这方面还是有一定优势,但中国整个社会诚信度太低,违约成本低,需要被法律保护的弱势租房群体,根本没有保护的办法。


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