华人买家是如何“炒火”加拿大楼市的
加拿大一家房产中介公司的人员正在张贴售房广告。图|IC
本文首发于2016年10月24日总第777期《中国新闻周刊》
李晶3年前来到加拿大读书。今年春天，在获得了萨斯喀彻温大学工商管理专业的硕士学位后，她搬到了温哥华，开始在一家非营利机构工作。
7月中旬，在父母的资助下，29岁的她买下了位于距温哥华市中心约25公里的兰里市一栋售价为56万加元（约合280万元人民币）的联排住宅。就在签下合同的12天后，她还没来得及完成各项手续办理过户，突然被告知，自己已经买下的房子“涨价”了。根据温哥华新颁布的一项房屋法案：从2016年8月2日起，英属哥伦比亚省决定对外国购房者征收15％的房产转让税——李晶还不是加拿大永久居民，这意味她需要再一次性缴纳8.4万加元的税款；如果取消交易，她将失去之前支付的5.6万加元的订金。
“我现在是进退两难。”在接受加拿大广播公司采访时，李晶无奈又无助。
一直以来，加拿大以宽松的移民政策、低廉的贷款利率和安全稳定的投资环境吸引了许多像李晶这样的“海外买家”，而随之大量涌入的资金也被认为是导致温哥华、多伦多等地房价持续飙升的重要原因。
国际房地产顾问公司莱坊（Knight Frank）发布的本年度第二季度全球房价指数报告显示，自2015年6月至2016年6月，温哥华的房价上涨了36.4％，涨幅位列全球第一。
英属哥伦比亚省政府希望这项针对外国买家的税收政策能够给楼市降降温。大温哥华区也由此成为了加拿大第一个出手调控房价的地区。
“为阻止中国土豪买买买，加拿大政府放大招了！”消息一出，人们半开玩笑地这样猜测着，而正如很多人预料的那样，这只是一个开始。
9月14日，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）宣布自2017年起，将向本市的空置房屋征收最高2％的空置税。
10月3日，加拿大联邦政府财政部宣布，海外买家将不再享受之前“自住房免缴资产增值税”的优惠政策，该规定自宣布之日起实施。与此同时，有关机构还将对首付达不到常规贷款标准的借贷人进行贷款利率的压力测试。
根据瑞银（UBS）9月底发布的2016全球房地产泡沫指数，温哥华已经取代伦敦，成为全球房地产泡沫风险最大的城市。
2015年5月刚开始在温哥华看房时，孙美珍的预算是十几万加元。半年后，她终于“抢”到了一套满意的房子，花了120万加元。
她笑言自己是“最普通的那种新移民”：2013年通过技术移民登陆阿尔伯塔省的埃德蒙顿市，因为看中温哥华的气候好、华人多、生活便利，她便搬了过来，在一家公司做起了工程师。
起初她想得很简单：刚站稳脚跟，不想让自己压力太大，花十几万加元买个小公寓先凑合住着，但她很快发现：当时，温哥华最便宜的一室一厅也要三十几万加元了。
在温哥华人生地不熟，孙美珍在看房、选房上花了不少时间。日子一天天过去，眼看着房价一路疯涨，她不得不一次次地提高自己的预算。到了7月、8月间，当她决定索性一步到位、买一个独栋小楼时，计划再一次赶不上变化。
孙美珍看中了一处开价100万加元的房子，好几位买家在同时竞争，她出价116万加元，最后被另一位买家以130万加元的价格买走。
在此后的几个月里，她又看中过六七处房子，都像这样下了offer，都以失败告终。她印象里，每次去看房，“人多得都像是进了菜市场”；到后来，有的房子“破得像国内的城中村”，也不妨碍它们成为买家们争抢的目标。
“这房价真的是‘有下限、没上限啊’！”最后这次，孙美珍出价120万加元，高出了标价20万加元，并取消了一切购买的前置条件（如验房等常规购买环节），终于“抢”到了现在这套位于列治文市的房子。
“半年的工夫，我就多付了20％-30％！市场已经发疯了。”她这样告诉《中国新闻周刊》（微信ID：china-newsweek）。但她庆幸自己下手还算及时——又过了大半年，再出同样的价钱，已经买不到同样档次的房子了。
孙美珍所在的列治文市是大温哥华区华人最多的城市，华人占总人口的一半以上。而这样火爆的抢房场面并非只在华人聚集区才有。
“当开始出现好几个买家竞争一处房子的时候，你就知道事情变得有点儿疯狂了。紧接着公寓和联排住宅也有人抢，然后是郊区的房子，价格还直线上升。这种趋势蔓延得太快了！”房产经纪史蒂夫·萨瑞斯基对《中国新闻周刊》（微信ID：china-newsweek）说。他主要经营公寓类房产，客户以本地人为主，数月来不断升温的市场常常让他觉得难以置信。
但数据是实实在在的。
来自西蒙弗雷泽大学的学者甄瑞谦（Andy Yan）在统计了由英属哥伦比亚省物业评估署评估过的66825处房产后发现，2005年7月时，温哥华只有11％的单户住宅估价超过100万加元，而10年后这个比例变成了91％。另有数据显示，自2005年至今，温哥华的房价上涨了249％；和2001年相比，其中西温哥华地区的房价更是上涨了450％。
2016年1月，由美国环球物业顾问研究中心Demographia发布的调查报告显示，2015年度，在全球367个地区和城市中，温哥华仅次于香港和悉尼，位列住房最难负担排行榜的第3名。该市住宅价格的中位数为75.62万美元，是居民家庭年收入（税前）中位数的10.8倍。
越来越热的楼市也让许多买不起房的本地人陷入了租房难的困境。不久前，一位大学生就曾向媒体抱怨，他曾看到一间非常小的单身公寓月租也要1000加元，竟然还有40个人排队抢着要租。
7月25日上午，做贷款经纪的许家齐收到朋友发来的征税新闻时，他的第一反应是“不相信”，“15％是非常高的税。”
当天，省议会通过了这项针对海外买家征税的28号法案，并宣布于8天后生效。如此迅速且毫无预兆的新政让地产界的所有人都十分意外又措手不及：如果不能在8月2日之前完成交易，即便是已经签署合同、支付过定金的海外买家也将加付新税。除去法定假日，大家只剩4个工作日应对。
许家齐不得不暂时放下其他客户，重新制定了完全围绕“海外买家”的工作计划：平时他每周平均完成5个房贷交易，但那一周，他不得不加班加点，共做了17个交易。
在华人圈，买家都想抢在一周内更改合同，完成贷款、公证、过户等手续，几乎所有公证人、律师那里都排起了长队。平日律师办理过户手续的收费在1000加元左右，那一周甚至涨价到1万加元还无法满足需求。更有中国买家提出，只要能优先为自己办理过户手续，他愿意支付5万加元。
许家齐手上的所有海外客户都在8月2日前完成了交易，有人估计，大约有4000位来自不同国家的“海外买家”和李晶一样，因为没能提前完成交易“被卡在了中间”。
而更多有意向在温哥华买房的海外买家中止了自己的计划。
据加拿大本地媒体报道，加拿大地产求售系统（MLS）的后台数据显示，从8月1日至14日，大温哥华地区的楼市销量下跌了85％。
“排外税”效果似乎立竿见影。
但在本地的房产经纪们看来，这些短期的数据因为受到提前交易等多种因素的影响，并不能完全说明问题。“这个15％的税对投资客还是有影响，他们觉得（在温哥华）不确定性大了、风险大了，就不再投了。所以对于高端房产，比如上千万加元的房子，影响是最大的。对中低价位的房子（房价）有冲击，但不明显。”在温哥华地产界从业十余年的华人经纪三木向《中国新闻周刊》（微信ID：china-newsweek）表示，往年的十一黄金周从国内来看房的人总是非常多，但今年受新政的影响，国人买房的积极性降低了一些。
从总体来看，新政实施后成交量确实有所减少，但房价仍相对平稳。
加拿大国民银行发布的8月综合房价指数报告显示，加拿大8月房价环比上涨1.5％，创下自1999年开始编制这一指数以来最大涨幅。温哥华8月房价环比上涨1.7％，连续第20个月上涨。
10月4日大温地产局发布的最新数据表明，楼市新政推出2个月后，9月大温地区的房屋销量较去年同期下降了32.6％；但9月房屋基准价为93.19万元，较去年同期上涨了28.9％，只比8月下降了0.1个百分点。
税收新政确实让楼市降了温，也让许多李晶那样的普通买家措手不及。
9月下旬，李晶委托律师发起了一桩集体诉讼，控告英属哥伦比亚省政府对海外买家征收的物业转让税是歧视性政策，要求停止执行。
李晶的律师露西安娜·布拉西告诉《中国新闻周刊》（微信ID：china-newsweek），英属哥伦比亚省出台的这项政策涉嫌越权、违背了宪法，同时也违背了包括《北美自由贸易协定》在内的加拿大与多国签署过的国际条约。目前此案正在等待法院受理、批准。一旦认证通过，所有居住在省内、被征收了新税的“外国购房者”都可以自动列席成为这场集体诉讼中的原告，“现在已经有很多来自中国和美国的购房者找到了我们，表达了参与的意向。”
“等待我们的将是一场漫长且艰难的战斗。”布拉西说。
三木认为，在温哥华的房产市场中，没有居民身份的海外买家所占比例没有那么大，即便这部分人全都不来了，因为本地买家的住房刚需、投资需求很大，“地产市场照样涨”。
但主要做本地人市场的史蒂夫·萨瑞斯基对此有不同看法。
“需求太大、房源供应不足，这是事实，但怎么解释远郊的房子突然一下也变得无比紧俏、价格直升35％？”萨瑞斯基向《中国新闻周刊》（微信ID：china-newsweek）分析说，大量涌入的海外资本和低利率一起推高了房价，“然后本地人也慌了，每个人都开始觉得自己也有必要去买套房。”
除此之外，炒房也是造成楼市过热的重要原因之一。
萨瑞斯基曾研究过MLS系统中2016年5月温西地区独栋住宅的销售数据，他发现，整个5月，该地区共售出了179栋房屋，其中28栋在过去1年内曾经进行过交易，每次转手后每栋房屋平均获利约为114万加元。
在这28栋房屋中，他发现了位于南格兰维尔的一栋修建于1937年的破旧老房，在系统里已经被标注为“建议推倒重修”。然而，销售数据显示，这栋房子在没有进行任何修缮的情况下，在两年内被交易了4次。2014年1月，这栋房子的成交价为508.8万加元，到2016年5月，又以760万加元成交。
“房价越涨越高，炒房也就越有吸引力。你只需要买下来，什么都不用做，握在手里2个月再卖出去，就能收获一大笔钱。这是火上浇油，只会让需求越来越大，房价越来越高。”萨瑞斯基说。
在许多人的印象里，中国买家正是炒房队伍中的主力。
不久前，一名中国学生“炒房”的事迹就曾轰动一时：2015年4月，这位名为“Xuan Kai Huang”的学生曾以719万加元（约合人民币3647万元）的价格买下了一处豪宅。在2016年5月，他又以835万加元（约合人民币4236万元）将房子卖出，净赚了116万加元（约合人民币588万元）。
在温哥华，炒房从来不是秘密，尤其是在华人圈里，不仅土豪和普通移民们炒，不少房产经纪甚至也悄悄加入进来。
孙美珍后来才知道，自己当初出价116万却没有抢到的那栋房子，真正的卖家正是一名房产经纪人。他们熟悉市场，也善于利用金融杠杆、把握时机，买下房屋后简单装修一下，很快就可以加价出手，有人同时握着三四套房子都不奇怪。
后来看的房多了，她发现一些头脑灵活的加拿大本地的经纪人也渐渐明白了中国买家的心思。知道中国人钱多、喜欢买本地人的房子，他们甚至会跑到一些社区劝说本地居民搬走，将房子交由自己卖给中国人，“一定能卖出好价钱”。
今年2月，加拿大本地媒体《环球邮报》曾对2000多份公开的房屋记录进行调查，发现近年来，在温西地区交易的250栋价值超过200万加元的房屋中，11％的交易中买卖方的姓名与地产经纪相同。在列治文市，自2011年来新建的近1600栋房屋中，超过14％的独栋住宅为地产经纪人或地产公司所购买。
除了自买自卖房屋，炒卖合同也是房产经纪炒房的一种方式。按照规定，在交易截止日前，房屋买家可以将与卖家签订的合同转卖给其他买家，且不需要支付土地转让税。贷款经纪许家齐就曾听说，有些房产经纪会故意延长交易截止日期，在此期间尽可能地多次转卖合同。每转卖一次合同，就可以提高一次房价，经纪也多赚取一笔佣金。
自宣布税收新政后，有人觉得这是针对中国买家推出的措施，受这项“排外税”影响最大的，也是中国人。
加拿大国家银行的一份报告显示，2015年中国买家共花费了127亿加元在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33％。
9月14日，加拿大新民主党的房产评论员大卫·伊比在一次记者会上出示了一份该党对温哥华格雷岬区（Point Grey）住宅买卖情况的资产文件。文件显示，在格雷岬有9处总值高达5700万加元的豪宅，买家身份都标注为“学生”，他们所拥有的房产中，约有4000万加元来自银行贷款。由于业主的名字都是拼音，外界推测这9位业主很可能是中国留学生或是当地华人。
但自6月10日起，英属哥伦比亚省府要求非加拿大公民及永久居民的买家在购房时必须申报国籍。7月，省财政厅首次公布了全省房屋交易的外国买家数据。数据显示：6月10日至29日，全省10146宗房屋交易中，仅有337宗涉及外国买家，其中259宗交易的买家来自中国，占所有海外买家交易的76.6％，占全省物业交易总数的2.54％。
“真正在市场里的人都知道，老外炒得也很凶。中国人看起来人多势众，但更多的是跟风。”几年前移民加拿大的房地产市场关注者王鹏告诉《中国新闻周刊》（微信ID：china-newsweek），在这里，一般一个区域的第一批投资人都是犹太人，他们看中一个社区住进去，等各项设施、环境都建得很好、房价被带起来后，伊朗人就跟来了，之后才是中国人。
也有业内人士指出，论及房地产的投资、对市场的把握或是对杠杆的利用，无论是犹太人、伊朗人、印度人还是欧洲人其实都更成熟，中国买家之所以备受关注，有时与某些“中国特色”的小聪明和张扬的做事风格也不无关系。
去年年底，来自上海的苏雯萌生了在加拿大买房的念头——几年前，她的先生办理了技术移民，如今已经入籍，对他们而言，在那里置业是早晚的事。虽然未来几年内暂时没有过去定居的计划，他们还是决定先将买房提上日程。
温哥华本来是苏雯的第一选择，但那时当地的楼市已经全面爆涨。很快她的目光转向了自己的第二选择：多伦多。
考虑到公寓类房产保值性较差，苏雯决定购买一间独栋别墅。虽然多伦多的楼市不如温哥华那么疯狂，但也已经超乎想象了：因为人在国内存在时差，她看中的房子，常常还没出手，就已经被抢走了。
“最恐怖的是，我看中的一套房子，15个人在抢offer。”那是一套位于湖区的小别墅，标价76万。“有50年了，地下室是烂透的。只不过是湖区房，区域比较好。两室一卫一个客厅，还没有正式的车库，只不过上面顶一个棚子。是不是听起来很恐怖？”苏雯对《中国新闻周刊》（微信ID：china-newsweek）说。
相比房子本身，她更看重周边的环境和占地面积，“毕竟地的价值是不能复制的。”她开出了89万加元的offer，连房产经纪都认为已经足够有竞争力，最后还是被其他买家以92万加元的价格成交。
平日里，人在国内的苏雯和房产经纪都是用微信沟通，视频直播看房。后来她又下过几次offer，都没有成功，房子的事也一天天拖了下来。直到8月，温哥华加了15％的海外买家税。
“温哥华出了那个政策之后，8月都还好，真正涨价是9月、10月，（多伦多楼市）就爆炸了。房子少了，比如差不多大的地，原来85万左右的，现在基本都要95万左右。”苏雯说。
很快，多伦多成为了诸多海外买家新的目的地：多伦多房产局公布的最新数据显示，大多地区9月的房屋销量、房价均呈上升态势。房屋销量比去年同期增长了21.5％，房屋均价达到75.57万加元，较去年同期上涨了20.4％。
而更多有关调控房价、尤其是限制外国购房者的政策正在路上。
根据英属哥伦比省水电局掌握的数据，过去一年温哥华有大约1.08万间空置的房屋，另外至少还有1万间房屋没有“没有得到充分利用”。另一方面，当前租房市场的房屋空置率却仅有0.6％。
“我们设置空屋税的目的，是最快最有效地把可出租的房屋带回租赁市场，使温哥华的空屋率回升到3％~5％。”市长罗品信在接受采访时表示，2017年起征收的空置税主要针对投资型房产而非居民住宅，所收税款将用于建造廉价保障性住房。
与此同时，加拿大联邦金融机构监督办公室（OSFI）早在7月就曾发文，表示要进一步加强对银行放贷流程的监管，其中就包括对申请者收入水平的审查等相关内容——据贷款经纪许家齐介绍，在此之前，对于海外买家和身为“新移民”的购房者，有的银行甚至都不需要提交收入证明，不查证工作单位，就能够贷给他们至少65％的房款。
如今，各大银行已经相继对贷款政策进行了调整，尤其是收紧了针对海外买家的贷款业务。 以加拿大帝国商业银行（CIBC）为例，近日他们就宣布，国际学生最多只能贷款总房款的65％，最高额度由原来的125万降低至65万加元。
种种新政之下，加拿大，这个海外买家曾经的“天堂”正在被改变——与其说是高额的税费影响了海外买家们的决策，还不如说是新政带来的“不确定性”让人们变得迟疑。“他们其实真的挺怕（房价）跌的，毕竟房子还不像股票出手那么容易。”苏雯在国内的不少朋友都有在加拿大买房、移民的计划，但现在，他们都不约而同地选择了观望。
“我相信市场还将继续降温，我们即将进入历史性的‘寒冬’。我不认为短时间内会出现任何转机。”对于眼下楼市的前景，史蒂夫·萨瑞斯基这样告诉《中国新闻周刊》（微信ID：china-newsweek）。
但在市场关注者王鹏看来，种种调控政策之下，无论是温哥华还是多伦多，过热的楼市短期内会出现调整，但将是暂时的。“主要是各方得重新扒拉算盘，在新政下怎么继续玩。等想明白了还会继续。毕竟在全球货币泛滥的情况下，大家都在给货币找出口，政治、经济稳定的市场的房子还是有吸引力的。”★
（应采访对象要求，文中孙美珍、三木、苏雯为化名）
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