不动产交易双方无须见面也可签约登记，如何做到的？

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近年来，大陆法系国家对于不动产登记的审查普遍由繁琐的实质审查转向简洁的形式审查，即引入第三方民间机构对登记证明材料进行实质审查，而登记机关仅承担物权变动公示阶段的“窗口式审查”。

世界各国和地区不动产登记制度各不相同，登记机关对登记证明材料有实质审查和形式审查之分。然而，无论哪种审查，登记机关在其中所担负的责任都是有限的。土地登记代理制度将专业性、事务性审查工作从登记机关现有职能中剥离出来，交由可以独立承担民事法律责任的土地登记代理机构来承担，就能解决登记机关人少事多、既定职能与法律责任不匹配的问题。

本期“土地观察”介绍美国的经验做法。

美国：产权保护体系建起安全网

美国除少数州、县实行托伦斯登记制外，绝大部分地区都实行契约登记制。美国契据登记制是在“意思主义物权变动的模式下”，登记机关对不动产交易的契据仅进行“公共图书馆式登记”，该登记仅具有对抗力而不具有公信力。也就是说，不动产交易制度中，买卖合同的签订只产生合同债券，只有契据的交付才导致不动产物权的转移。登记只具有对抗善意第三人的效力。

美国各州不动产登记的对抗效力取决于该州的登记法。目前主要存在以下3种登记法：第一种是顺序登记法，一物多卖的情况下，先登记者取得优先的地位；第二种是注意主义登记法，仅当后发生交易的受让人对先前发生交易不知情的情况下，其取得的产权方能对抗他人，无论其登记与否；第三种是顺序—注意主义登记法，仅当受让人对先于其发生的交易不知情，且先于其他交易中的受让人登记，其取得的产权方能对抗他人。

契据登记的作用主要在于“公示”。在美国，登记的不动产信息可以通过公共的索引系统进行公开调阅。公众进入该系统检索就可以方便地知晓不动产登记的权利人、权利状况等基本信息。因此，通过登记可以产生推定公众已知情的法律效力，从而避免受让人在不动产一物多卖时处于不利的地位。

美国的不动产登记系统以县为单位。受让人或其经纪人将契据提交给不动产所在地的土地登记办公室，登记员将契据复印后放入登记簿中，录入供人检索和调阅的公共索引系统，再将契据原件返还登记申请人。大部分土地权益，如所有权、抵押权、地上权等对土地所有权的限制权益等都可以登记。

应该说，美国高度发达的产权保护体系，如律师制度、产权保险制度等，为不动产买卖双方通过便捷方式完成交易提供了现实的可能性。在美国，买方选定中意的不动产后，为其提供选房服务的房地产经纪人通常提供签约、登记、房产交接等全程的后续服务。受让人无须与出让人当面签约，也无须亲往登记办公室办理登记。

美国房地产经纪人从业有着严格要求，需要通过12门资格考试，获得证书后向州政府申请并取得执照后方可独立执业。没有房地产销售执照的人员一律不准从事任何房地产销售业务，不准回答任何与房地产销售相关的问题，也不准带领客户看房，以此避免买方受到非专业人士的误导。经纪人从事房地产经纪活动2年后，须申请执照换发，每年须参加规定学时的继续教育。房地产经纪人可以从事不动产交易中律师业务范畴以外事项的代理代办业务，主要包括：各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项，代理房地产销售和租赁活动、抵押贷款、收取房地产租金、房地产交换、房地产拍卖，以及房地产价值占资产总值一半以上的企业拍卖等。

同时，美国的房地产经纪行业也采取行业自律，全国范围内存在数个相互独立的房地产经纪人协会。目前规模最大的是全美房地产经纪人协会。执业的房地产经纪人必须加入其执业所在地的房地产经纪人协会，并定期交纳会费。协会分为全国、州两级，各州房地产经纪人协会的主要职能包括：制定行业规章、批准房地产学校、审查课程、审查考试内容；全国房地产经纪人协会的主要职能包括：促进经纪人与立法机关、行政机关的沟通及经纪人协会与其他行业协会之间的沟通。

在美国，产权的真实性由提供产权保险的保险公司承保，不动产实物的质量由专业的房屋鉴定机构负责，因此房地产经纪人面临的交易风险十分可控。即便如此，房地产经纪人在进入经纪机构执业时，还是要交纳一定金额的保险费，由所在机构以机构的名义向保险公司投保职业责任险。

土地观察

由《中国国土资源报》主办的国土资源管理业务学习交流平台。内容涵盖土地利用管理实务、地产市场分析研判、国土资源法律法规解读、咨询答疑、案例分析等，为基层国土资源管理工作提供参考和借鉴，为广大群众深入了解土地管理政策提供服务。   

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编辑  by  王   蕾

审定  by  毛志红