不动产分割未经审查，法院可以直接裁定转移吗？
某市甲公司未能在期限内向乙公司履行执行款项，人民法院按程序查封了甲公司一宗经出让程序取得的工业用地，这宗土地已经登记，但地面上的房产并未登记。
现今，甲公司与乙公司达成以物抵债协议，法院裁定解除这块工业用地的查封，将土地使用权分割作价后与执行款项相当的面积（含地面房产所有权），交付乙公司抵偿债务；乙公司持裁定书到不动产登记机构办理过户手续。同时，法院向不动产登记机构发出了协助执行通知书；不动产登记机构据此为乙公司办理了转移登记，为甲公司办理了变更登记。
《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请。
这一案件中，乙公司单独申请转移登记符合规定，且本案中仅对甲公司执行了与债务相当的国有建设用地使用权（含地面房屋），合理兼顾了甲公司（被执行人）的权益保护。因此，不动产登记机构为这两家公司办理转移和变更登记，符合现行规定。
同时，笔者结合实践，发现司法裁定不动产分割转移，没有经过有关部门的审查，在实践中存在一定隐患。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。而这一案件中的分割转移，实质上也是分割转让。法院裁定不动产分割转移，少了国土资源部门审查这一关，就存在这样的可能性：本来在审查环节无法通过的，通过司法裁定可以实现。
这使得不动产登记机构处于两难境地。根据《民事诉讼法》相关条款及最高人民法院、国土资源部、原建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕５号），对人民法院有关财产权证照转移手续的协助执行事项，有关单位必须办理，且不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查；即使有错误，仅可以向人民法院提出审查建议，但也不得停止协助执行。
然而，不动产登记机构依法协助执行，就可能遇到本案中的难题：按照本案的裁定书，房屋所有权变动已经发生效力。地上原先未登记的房屋，是否可以由此登记为合法产权？
在司法裁定土地分割转移的实践当中如果少了事先审查这一关，土地分割前后价值的减损无法精准评判，可能会在一定程度上制约土地资产的显化。一宗地块在出让时作为一个整体，有其经过依法批准的总评布置和功能指标，土地分割转让后，原先附着于土地上的权利与义务，如通风、采光、排水、通行等，以及消防、环保、安全、绿地、公建等配套往往无法对等分割到宗地上。如果事先不经审查，势必影响到转让者和受让者对土地的后续利用，减损其原本的利用价值，有些情况下甚至陷入土地无法利用的境地。
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（法释〔2016〕22号）第十五条明确，可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外，也体现了对不动产整体价值的认可。
针对司法裁定不动产分割转移可能引发的问题，笔者个人观点以为：
一方面，加强部门之间的点对点沟通。国土资源部门（不动产登记机构）应强化与人民法院的沟通协调。法院在执行时确需以不动产抵债时，对因遵循“房地一致”原则将土地上未登记房屋一并转移的，要释明“地上房屋须按现行有关规定办理手续后，再申请不动产登记”。
另一方面，适时发出审查建议。对法院裁定建设用地使用权分割转移的个别案例，不动产登记机构应适时向人民法院发出审查建议。
长远看来
还应完善顶层制度设计。设立分割转让审批事项的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布于1990年，距今已近30年，其出台背景主要是为了推行土地有偿使用，对土地分割转让审批仅有原则性规定。土地有偿使用制度已进入深化改革阶段的今天，建议从立法层面进一步完善土地分割转让的制度设计。
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土地观察
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编辑：宋梅 审定：毛志红