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撰文|张银银
杆友天明推荐袁娅维的“无所畏惧”：歌曲深吟流水般触觉耳边，非常棒 。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会音乐下面原文附上
李嘉诚最近又火了，原因是，其在重庆十年前24.5亿元囤的地，如今拟200亿出售。
这个新闻已经火了有一段时间，杠杆游戏一直想说点啥，可又一直没说，因为李嘉诚内地囤地、高价出售物业大赚已经不是什么新闻。
今天恰好看到新京报的相关评论分析文章，我也参与探讨一下。首先我要抛出一个看法，不要嫉妒和羡慕，更不必骂他，因为囤地暴富几乎不是他的错。那是谁的错？
1
数千亩的超级大盘，让开发商想不囤地发财都难！
卖地模式为什么有错？李嘉诚此次欲200亿元出售的地，位于重庆市南岸区，面积达164万平方米，也就是2500亩左右。
动辄数千亩的超级大盘、造城模式，根本上就决定了，开发周期本来就要十来年以上。
哪怕一块几十亩的地，从拿地到正常开发、销售周期也要动辄2年，甚至更长。可想而知，上千亩、几千亩地需要多长的周期。加之这个过程经历了好几次房地产的起落、调控，一直开发进程较慢，一点不奇怪。
至于说2012年国土资源部出台《闲置土地处置办法》规定：“未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。”
可李嘉诚旗下的公司并不是没有开发啊。也就是只要开发了一点，剩下的慢慢动，政府部门就没有理由收回土地。你拿他没办法。
再说了，人家已经付过款，又是这么大腕。杠杆游戏觉得，如果重庆政府真敢做点啥，这个后果和影响可能是惊人的，这不和不久前东北亚布力的情况类似了，要被全国黑。
所以，别说李嘉诚重庆这块2500亩这么大的盘，你无法不让他囤地，就是只有几千平米，他挖掘机开去慢慢挖地基，也是开动了的。
而这十年来，全国房价涨了多少、地价涨了多少？重庆当初房价是多少，现在房价又是多少？特别是2015年末、2016年开始启动的这一波行情，让房价、地价明显再上一个台阶。
这个泡沫横飞的过程，开发商比谁都心里乐。今天市场行情已经这样，人家10年前低价买下了这么大块地，今天凭什么不该高兴，凭什么不可以倒手？商人不逐利才是违反天性。
地方政府当初为什么要一次性售出这么大块地？这个不得而知。但很多城市此前都搞超级大盘模式，特别是当初对一些香港来的大公司、国内排名靠前的大公司，非常欢迎。
地方政府也有自己的算盘，希望靠这些优质的公司，实现品质造城，或者城市更新等。还有的还有产业期待，希望借助优质、大开发商招商引资，推动高端服务业发展。
同时大开发商给得出钱，一次性掏出几十亿买地有这个能力，也帮助了地方政府增收。
说白了，大家都是有自己的算盘。所以，今天我们嫉妒和批评李嘉诚囤地，可能根本就打错了靶子。
2
十年，M2从40万亿增长到168万亿，你说地价房价怎么可能不大涨
2007年末时，我国M2仅为40万亿，而到了2017年末，这个数字变成了168万亿。
就算什么都不做，地价翻4、5倍也是合情合理的。何况，我国物价并没有出现惊人的大涨，我们不算通货膨胀很严重的国家。
那么代价就是，有其他蓄水池，把多出来的货币吸纳了。是的，这就是房子和土地价格的倍增，就是资产泡沫。我们可以骂资产泡沫剪了穷人的羊毛，让富人更富、穷人更穷。
但回过头想，如果不靠房地产蓄水，这么多的水流通到市场上，会有什么后果？那就是物价高很多，接下来下一个词语就是民不聊生，公众的日子将完全没法过。买什么东西都贵，都买不起。
当然，杠杆游戏不是说要感谢房地产，而是应该反思，我们这么高的M2，必然出现一些资产价格的大涨。
10年前的2007年，全球金融危机还没波及到我国，我国经济欣欣向荣，房地产价格已经开始腾飞。不过，对于当初来说，二三十亿元依旧是个大数字。拿出这么大笔钱买地，用今天的观点看当然不算多（其实也不少），但要考虑当时的情况。
对于当时的李嘉诚来说，倒不能说这是一场豪赌。因为他见识过香港怎么卖地、控制土地出让，怎么玩出房价泡沫的。只要是正常的思维，他该明白，中国内地一定会走上香港的路。
是的，土地财政、货币放水、阶段性鼓励房地产，和房地产是真爱，这些道理他应该比当时但内地开发商更懂，年纪和阅历！
而李嘉诚，他有名气、声誉，重庆也好，其他城市也好，当时都喜欢他。都邀请他来投资，他也乐于参与到内地房价腾飞中去。
所以，大家一拍即合。货币帮忙、政策鼓励，地方政府盛情难却，他在内地低价拿下了很多地。此前杠杆游戏多次分析过和黄、长江实业的相关财务报表，他在内地的很多地，都是多年前拿的。
那么今天，自然就到了收获期。无论自己盖来卖，还是直接倒手都是大赚。正如杠杆游戏此前分析过的，时间就是力量，就是金钱，李嘉诚卖房子的利润率非常高，远高于内地大部分房企。
3
囤地不是谁都可以，超低负债率让李嘉诚可以抗风扛雨迎接彩虹
负债率问题是很现实的。如果你动辄百分之八九十，甚至超过100%的资产负债率。你还敢不加快开发进度？
买地是要花钱的，甚至买地很多钱还是有成本的。动辄6、7个点的成本不算高，一些内地房企的资金成本更高。如果这样，你放10年，成本就翻倍了，你还敢这么玩？
我们看香港几大地产巨头，无论李嘉诚的长实，还是恒基、九龙仓，他们的资产负债率都在20%-30%左右。而内地房地，优质如万科，也是80%左右，碧桂园差不多90%，恒大之类杠杆游戏就按下不表了。
超低的负债决定了，李嘉诚等的资金成本很低，按照其自己节奏开发即可。而相反，内地房企大部分拿地激进，动辄还搞出地王，必须靠稳定现金流循环。
如今的霸主恒大，当初就差点因为资金链紧张而倒下。当然，他们吸取教训的办法也很有趣，就是买更多的地，撬动更高的杠杆，靠高周转实现资产负债率的稳定和下降。
这个玩法同样也是囤地，但方式不同，是靠循环囤地。今天的高价地，明天可能就是低价。只要货币放水不停下来，只要土地财政问题无解，只要地方和房地产还是真爱，那么房价就一轮轮大涨。
在猛涨中，越迈开步子的开发商做越大，周转效率越高，越可以获得土地增值的收益。他们不过是办法不同罢了，或低价买郊区地，坐等整个城市地价、房价上去，郊区变热点地块，地价、房价上去；或做地王，坚定看多房价暴涨，然后脱手……
至少这一波，无论内地的房企大鳄，还是李嘉诚们，都是受益者。区别只在于，李嘉诚超低的负债率，让他没那么累，不需要在追求规模中艰难生存、维持现金流和债务的平衡、可持续，而是直接近十倍的资产获益。
未来还有没有这样的神话，杠杆游戏不知道。但起码迄今为止，李嘉诚内地1000万方的土地储备大部分还没动。
如果说这是炒地皮，那么在这一波行情之前活下来的开发商，谁又没被动参与呢？