比李嘉诚还会选岳父，他才是香港最大的“包租公”

Original 张霞商业人物

作者：张霞

来源：商业人物（ID：biz-leaders）

地产行业到底有多难，一众正处水深火热中的富豪最有发言权。据最新出炉的《2022胡润全球房地产企业家榜》显示，过去一年，地产老板们的身家普遍下滑，其中许家印的财富下滑了1500亿元，孙宏斌身家缩水近半，卢志强的财富仅剩过去三成……

然而就当同行们惨淡经营之际，有位香港大佬却在闷声发大财。他的名字叫吴光正，现年76岁。去年，吴光正及其家族以1150亿元的财富位列全球房地产富豪榜第4位，全年财富增长高达38%，约300亿元。

吴光正何许人也？缘何能做到一枝独秀？

壹

吴光正的起家史，从攀上了一门好亲事开始。

2011年，一位叫乔·史塔威尔的美国作家，出版了一本名为《香港、东南亚的金钱和权力》的书，对一众香港商业富豪的发展史做了介绍。史塔威尔最有趣的一条观点是：香港的富豪大都喜欢称自己出身卑微，白手起家，实际上多数大亨要么本来就出身优越，要么是做了优越家庭的女婿，其中便包括靠着李嘉诚、郑裕彤以及何鸿燊等。

吴光正也是”幸运女婿”中的一员。他的岳丈大人是华人世界公认的船王包玉刚。包玉刚1918出生在浙江宁波的一个商人家庭，1949年全家移居香港，1956年创办了环球航运公司，到1981年时其手下的船舶已达210艘，总吨位全球第一，稳坐香港十大富豪榜首。

吴光正搭上包家的快船，是在上世纪70年代。资料显示，吴光正1946年出生于上海，父亲是著名的建筑学家吴绍麟。5岁时，他随父母定居香港，60年代去美国读书主修物理与数学，后在哥伦比亚大学商学院取得工商管理硕士学位。留美期间，吴光正与包玉刚的次女包陪容在舞会上相遇。1973年，二人返港成婚。1975年，吴光正开始在包玉刚旗下的环球船运集团出任董事。

包玉刚夫妇与4个女儿

虽是女婿上位，吴光正的个人实力也不容小觑，他是包玉刚从航运产业转型地产业务的关键人物，曾帮助包玉刚赢得了轰动一时的“九龙仓大战”。

九龙仓位于香港尖沙咀海傍、海港城一带的港岛黄金地段，原为香港最大的货运港口，是香港四大洋行之首的怡和洋行旗下控股公司。上世纪七十年代，香港的房地产业蓬勃发展，但九龙仓的股价却很低，精明的李嘉诚发现了其中的潜力，于1978年左右率先买进了大量九仓股份，使其股价在短期内飙升至高位。怡和洋行察觉到李嘉诚的收购行为后，联合汇丰银行，开始了反收购。

早期的九龙仓

彼时，李嘉诚的实力还不足以与之对抗，于是他转头找上了包玉刚。两个精明的商人很快达成一份双赢协议：李嘉诚把手中的1000万股九龙仓股票转让给包玉刚；身为汇丰董事的包玉刚，则协助李嘉诚获得和记黄埔的控制权。这一战，李嘉诚不仅赚了近6000万，还拿下了和记黄埔的9000万股股票，成为其事业起飞的关键。

李嘉诚与包玉刚

股份划归包家后，1978年9月，吴光正代表岳父进入了九龙仓董事会，开始跟怡和洋行的股东争夺公司的控股权。在包玉刚和吴光正的策划下，他们跟怡和洋行开始了一场长达2年的资本大战。最终在1980年，吴光正在汇丰拿到21亿的贷款，成功吞并了九龙仓，成为九龙仓历史上第一位华人主席。

收购九龙仓5年后，吴光正又协助包玉，刚打响了对四大洋行之一会德丰的收购战，透过九龙仓动用25亿港元现金，逼退了竞争对手邱德拔。也是在这两场资本大战中，吴光正开始从包玉刚身后走到前台。

贰

1985年包玉刚患上了癌症，随后他开始执行分家计划。吴光正分到了包玉刚全部陆地上的资产，其中包括九龙仓、会德丰等上市公司。

控制了九龙仓之后，吴光正没有拘泥于过去的港口、仓储等业务，而是全部用来发展商业中心。他先是拆掉了九龙仓的一个旧电车厂，改成了香港时代广场。

1987年，他又将九龙仓旗下的海洋中心、海运大厦、马哥孛罗香港酒店商场和港威商场所有广东道沿路物业，整合成为一个超大的购物中心，统称为“海港城”。并用了十年，进行改造。

2003年，香港旅游业大爆发。海港城和时代广场成了内地人的购物天堂，大吃了一波香港旅游的红利。自2007年后的十年间，海港城销售额年均复合增长率均录得双位数增长。2018年，海港城商场零售额超370亿港元，算下来，每天销售额超过1亿港元。

掘金内地方面，吴光正也眼光超前。1994年，吴光正投资22亿港元兴建了北京时代广场（现被中国人民保险集团和旗下公司收购）。2000年，他又上马了大上海时代广场项目。2006年，吴光正还明确提出，要将一半资产投在内地。到了2012年，九龙仓在内地的资产占比达到了40%，土地储备达1230万平方米。

除了将岳父交给他的九龙仓集团经营得有声有色，会德丰集团也被吴光正带上了一个新高度。

经营数十年后，会德丰已从一个1990年还只有10几亿年利润的公司，成长为今天年赚百亿的地产巨头。截止去年6月，会德丰拥有香港超过700万平方英尺以及内地260万平方米的土地储备，巅峰时期的净资产达到了2680亿港元。

叁

2015年左右，吴光正退任九龙仓，儿子吴宗权和老臣吴天海接任。作为家族第三代，吴宗权出任的是九龙仓母公司会德丰有限公司主席；老臣吴天海，则接任了九龙仓集团主席一职。

吴光正宣布退任会德丰集团主席后，付托吴天海（左一）协助吴宗权（右一）

相比吴光正的锐意进取，这二人算是保守派，在内地拿地方面十分谨慎。以2018年为例，这一年九龙仓集团在苏州、杭州、佛山及广州购入12幅土地，总楼面面积81万平方米，土地储备面积为370万平方米，创下内地土储6年新低。

一方面与这二人对内地关注一直不多有关；另一方面，据传吴天海虽为九龙仓主席，但在九龙仓并没有真正的说话权。此种传言，在九龙仓集团和会德丰一系列股权大变动上，仿佛得到了印证。

2017年末，九龙仓集团分拆九龙仓置业并上市，分拆后的九龙仓置业主要负责香港商业物业，包括香港海港城、时代广场等。自此，九龙仓集团整体的商业物业以内地和香港区分。内地属于九龙仓集团，香港属于九龙仓置业。

分拆完成后，虽九龙仓集团和九龙仓置业的主席都是吴天海。但值得注意的是，九龙仓集团已不再持有九龙仓置业任何股份，而会德丰分别持有九龙仓集团及九龙仓置业各62%股权。

九龙仓集团拆分告一段落，吴光正和吴宗权又开始着手会德丰的私有化。2020年6月16日，会德丰的私有化议案正式通过，一个多月后，会德丰撤回了在港交所的上市地位，告别资本市场。

有业内人士透露，除了被市场低估以外，九龙仓集团与会德丰之间的香港业务冲突、以及受香港经济影响九龙仓可能需要一段更长的时间去缓冲，是吴光正和吴宗权最终私有化会德丰而不是九龙仓的主要原因。无论背后真实原因，从分拆九龙仓置业到私有化会德丰，由船王包玉刚和吴光正打下来的家业，整体战略布局似乎都走向了私有和保守。

注重资金流的控制，在一定程度上，证明了吴光正非同一般的企业抗风险战略能力。“青铜”和“黑铁”是去年外界给予房地产市场的标签，政策调控、房企爆雷、并购重组成为年度关键词。整体来看，大部分香港地产商都因稳扎稳打的经营风格，在个人财富上并没有受到太大冲击。

具体到数据上，据九龙仓集团的2021年业绩公告，公司去年收入223.78亿港元，同比增加7%，营业盈利利润为85.36亿港元。这些盈利，多为收租和卖楼所得。如香港发展物业录得收入38.6亿港元及营业盈利11.51亿港元，主要因为77/79 Peak Road 售出六座洋房；内地投资物业收入增加28%至53.66亿港元，营业盈利增加37%至35.29亿港元，主要因为旗舰投资物业成都国际金融中心和长沙国金中心的商场表现强劲；酒店收入增加26%至4.97亿港元，营业盈利温和增长至0.39亿港元，主要因为内地的尼依格罗酒店初现复苏。

这与他们谨慎投资的态度有关。除了吴光正父子两三年内没在内地购入地皮外，去年，名列全球地产富豪榜首的李嘉诚，也抛售了大量英国资产。除此，他们更多的利润还分散在金融业、异业投资、地产租赁、囤地套现等综合项目的运营上。比如李兆基家族的恒基兆业就是靠物业租赁、百货、酒店等六大业务并进，保持了非常稳定的现金流。

据媒体计算：吴光正旗下拥有13家上市公司，包括了最核心的会德丰公司，又通过了会德丰控制了九龙仓、置业信托、香港隧道、海港企业等等，另外他个人还持有四川有线电视台30%的股份，另外还控制了39家奥丽酒店。吴宗权的手中，则拥有房产15645套，是香港最大的“包租公”。仅仅是租金方面，吴光正通过海港城、时代广场等6家九龙仓控制的香港商业物业，每年收租就高达150亿元；吴宗权手中的房子租金一年就能达到160亿。

只能说，老钱家族毕竟是老钱家族，相比之下，内地某些靠着高负债、高杠杆模式运营的房企，的确相形见绌了。

参考资料：

1.《百年会德丰私有化成功，船王家族从“弃船上岸”开始的资本博弈》，家族企业杂志

2.《主席报告书》，吴光正