近距离：这才是真实的宝能老板姚振华 | 独家

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外界认为的“宝能是胡搞，不懂资本市场”

以及“不懂房地产，小公司没知名度”等等声音，

往往是非常片面的。

坦率地说，宝能和前海人寿确实有不少问题，包括土地开发流程和节奏缓慢，去化率低，任务制定不着边际以及高管流失速度快等等，但说到“卖菜”的这件事，姚先生恐怕还真是卖的很明白。

可以说，中国的百亿级富豪中，基本上在卖菜这件事上只有徐明的盟友及许家印的铁杆人和集团的戴老板可以与之一决雌雄，因为戴老板以前也是在哈尔滨卖菜起家，这二位老板发迹之路其实也比较相似，纷纷选择了先开专业菜市场-再搞蔬菜基地-然后介入物流生意，只不过人和集团选择了地下商业街这个突破口和人防工程高度绑定而宝能选了更广泛和现金流更好的生意。

花开两朵，各表一枝，话说这个卖菜的姚老板后来专业到了什么程度呢?不夸张的说宝能后来垄断了深圳市政府的早餐工程，没错，就是那个满大街的早餐车，没准读文章的你，在路边买过的包子就给宝能贡献了利润。

宝能卖菜的专业程度，还体现在自1997年开始驻港部队的所有蔬菜水果粮食的供应商就是姚老板，姚老板后来还经营了一家叫做潮江春的高级粤菜馆，当然专业卖菜的的宝能员工餐厅基本上是我吃过的最丰盛口味最好吃的没有之一，负责任的说，如果说，万达总部员工津津乐道的是“可以看到长安街”的员工餐厅；那么宝能确实在食品安全程度和口味的多样性上，做到了足够专业。

此文的主要目的是还原一个真实的姚振华。每个人都有自己的弱点和长处，潮汕人的优缺点在姚老板身上体现的也很明显，实际上我最想表达的是：外界认为的“宝能是胡搞，不懂资本市场”以及“不懂房地产，小公司没知名度”等等声音，往往是非常片面的。

首先，姚家兄弟在资本市场上浸淫多年，无论是港股还是A股都玩得非常明白，没成立前海人寿之前，二兄弟在资本市场上赚了几十个亿是肯定有的，曾经控制过壳公司宝诚股份，也当过000005深振业的第二大股东，当年跟深圳国资委掰过手腕，也取得了董事会席位。

姚振华作为广东省政协常委经常提的口号是产融结合，是要打造房地产和金融相结合的平台，当然房地产确实做得有问题而金融跑得太快，目前并没有实现他的想法。

我印象中，宝能地产的得意之作是宝能太古城，单项目利润超乎想像，2013年的楼王一套房子的售价就超过了一亿人民币，而宝能的土地储备有多大呢？负责任地说绝对是隐形冠军，恒大的土地储备不如宝能的一半，超过一万亩的项目有二个，非常恐怖。

所以我们必须承认，宝能在房地产尤其是旅游地产上的策略是有问题的，盲目的土地储备导致大量资金沉淀。

至于前海人寿，确实是姚老板自己认为的得意之作，当年保监会一共就批了二块保险牌照，前海是特区中的特区，姚联合广东的几个同乡一起，其中最广为人知的是立白集团，没错，就是那个卖洗衣粉的。

前海人寿是保险业的现象级企业，从0到100亿一年，从100亿到300亿一年，这是个什么概念呢，这是平安十六年完成的业绩，还有一个数据那就是大多数保险公司的保费收入从来就没超过过50亿。

其实以我掌握的情况，宝能集团在进军地产以后更加愿意学习的对象是万达而非万科。

姚老板毕竟是一个有梦想的卖菜的，从卖菜到开菜市场，他已经在逐渐成长，但随着深圳速度被全国震惊，他也不可能眼看着房地产黄金十年的时间就这样哗哗哗地流逝，再加上身边的各路潮商纷纷大手笔在福田中心区拿地对他的刺激。

我咨询过深圳国土局有关人士后得知，实际上恰恰是是当时万科放弃了COCOPARK地块后给了星河湾机会（虽然现在传闻万科总部迁址福田区但这并不能否认当年万科不鸟福田区的这个事实，万科要调整规划调整容积率，而这样改莲花山上邓公的雕像就看不到香港），所以我们现在看到的福田中心区活跃着卓越、皇庭、佳兆业、大中华等一系列潮商，可以说除了嘉里中心和福田香格里拉那一个区块，其余都是潮商开发，所以在卖了四五年菜以后，也有了一定的原始积累，一个旧城改造的机会出现在姚氏兄弟面前，这就是于2000年世纪之交交付使用的福田中港城。

这个建筑面积仅有十万平米的小区因为当时地段超级无敌(地铁益田站上盖)，土地成本超级低廉，银行贷款超级顺利等几大利好于一身让兄弟俩赚到了在房地产领域的第一桶金，这里也还是前文提到的宝能旗下餐饮企业粤江春的发源地。而且因为这个楼盘临街是有底商和裙房的，这也在姚老板心里边第一次形成了商业地产的概念。

我为什么在前面说宝能崇拜的并不是万科而是万达呢，一个主要原因就是因为这时候远在东北的首富王健林刚刚把大连万达俱乐部卖给大连实德，而王首富正是准确押宝了90年代初大连西岗区的一处旧城改造项目用当时无敌的户型震撼了大连市民而一炮走红直至取得甲A联赛58场不败的记录，基本上从那个时候开始三十而立的姚振华已经视王健林为男神。所以从这个意义上来看，有钱人的成功都是相似的，没钱的人则各有各的不幸。

其实从福田中港城到宝能太古城，宝能都获得了远超行业水平的回报，中港城利润在十亿以上，而宝能太古城由于靠近海边加上囤地时间极长，甚至可能获得了超百亿的利润。虽然单盘赚了大钱但这并不能掩盖宝能在房地产领域不够专注，团队操盘能力弱这些问题，这一点姚老板也心知肚明，因为当时他的战略高度和资金实力不济，又同时在资本市场上寻找猎物，没办法进行足够的土地储备。都说缺什么的人一旦条件具备就会过犹不及，这就如同一个饿了三天的人第一顿饭一定会狼吞虎咽吃相难看一样，道理非常简单，但有的时候你就是无法控制自己。所以才会出现了2012-2014年随着前海人寿保费井喷式的增长，宝能系的土地储备成为规模以上房企的隐形冠军的情况，这也正是王石团队质疑宝能系在项目管理方面能力的最大软肋。

本文成文之时，港交所让人无语的低速统计结果终于确认了万科停牌前宝能系持股已经达到24.26%，而王石香港拜票后于圣诞节当日北上魔都争取机构投资人的支持其实也隐约表明了王石并不信任安邦，还是认为只有自己可以争取到足够多的股东支持票才可以高枕无忧。

ps：本文系李文先生独家授权我号刊载。李文先生曾供职于数家大型地产集团，现任职于某合资投行。原文标题为《我所认识的宝能老板姚振华》，经李文先生许可，“商业人物”进行了标题置换。我们会约请李文先生撰写“续集”，敬请关注“商业人物”，第一时间阅读“续集”。

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