爆了！首付最低15%、取消商贷利率下限等，专家解读来了——
5月17日中午，《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》发布。
事关房贷，央行政策“三连发”。这一系列新规如何影响房贷族的“钱袋子”？
《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
《通知》同时明确，中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。
记者注意到，近日，多城市纷纷发布阶段性取消首套房商贷利率下限的通知。3月末以来，已有福州、南昌、济宁、赣州、九江、新余、青岛、烟台、潮州、汕尾等10余个城市相继发布了阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的通知，切实降低首套房的贷款成本。据不完全统计，全国至少已有31个城市阶段性取消了首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
关于差别化住房信贷政策，2023年，中国人民银行、金融监管总局曾联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。其中，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》将二套住房利率政策下限由不低于相应期限LPR加60个基点调整为不低于LPR加20个基点，有利于减轻居民家庭房贷成本，改善消费预期和信心。首套住房利率政策下限则保持不低于LPR减20个基点。对于符合首套住房贷款利率政策动态调整机制相关条件的城市，还可阶段性下调或取消当地首套住房贷款利率下限。
最新一期5年期以上LPR为3.95%，按照此前政策，首套房贷利率可以达到3.75%。此次新规执行后，意味着最低首套房利率可以突破“LPR减20个基点”。实际上，目前已经有福州、青岛、岳阳等多座城市首套房贷款利率降至3.50%以下，房贷利率未来仍有下调空间成为业内共识。
公积金贷款利率下调0.25个百分点
同日，中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
此前，2022年9月30日，人民银行发布公告，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，这也是时隔7年首次下调首套个人住房公积金贷款利率。
记者算了笔账，若按照公积金贷款100万、首套房贷款30年且等额本息还款方式计算，执行2.85%利率后，相比此前3.1%的利率，公积金贷款月供可减少134.59元，累计30年利息减少4.84万元。
值得一提的是，新规还能惠及存量公积金贷款。从以往经验来看，已有正在还贷的公积金贷款在今年年内仍会执行原利率，自明年1月1日开始，执行调整后的公积金贷款利率。
首付比例下调至15%
此外，5月17日，中国人民银行官网发布《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
两部委上一次调整商贷首付是在去年8月底，当时首套房贷最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套房贷首付比例统一调整为不低于30%。
“此次15%的首付比例堪称历史最低。”易居研究院研究总监严跃进表示，这既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策，这说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视，对于房贷市场拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放等具有非常重要的意义，对房地产市场和地产股等会产生重量级的积极影响。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，中央稳定房地产市场的决心非常坚定，推动房地产行业和经济复苏的决心之大超出预期。无论是首付比例还是利率下限，文件调整的都是全国性政策下限，各地可按照因城施策原则，在全国性下限的基础上自行确定本地区的首付比例和利率下限。从目前情况看，预计全国多数地方不会另行加码，将直接执行全国性下限。
北京是否会调节首付比例？据了解，北京上一次调整是在2023年12月，比当年8月底两部委提出调整首付比例要晚上几个月。目前北京首套住房贷款最低首付比例为30%；二套住房贷款最低首付比例方面，购买城六区外住房为40%，购买城六区内住房为50%。
5月9日，随着热点楼市城市杭州、西安全面取消了限购政策，带来的信号意义不一般。业内人士预测，除了京沪深外，其他城市均有可能会取消限购。
据不完全统计，自2022年底以来，已经有25个城市宣布全面取消限购，还有哪些城市仍在执行限购政策？
记者根据中指研究院监测数据等统计，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州、天津等城市部分核心区仍有限购政策，珠海的横琴地区仍执行限购政策。
业内人士表示，预计接下来这些城市将继续优化限购政策，特别是二线城市，限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。
北京五环外买第三套房
符合条件的按二套房贷执行
4月月底，北京优化调整限购政策，已拥有两套住房的京籍家庭可在五环外再购1套住房。新政出台后，许多市民关心，此类家庭新购的第三套住房贷款应如何认定。5月16日，记者从多家银行和中介机构获悉，新购住房的贷款认定标准已经确定并开始实施。按照认定标准，家庭名下如无房贷或只有一套房贷，在五环外买第三套住房将参照二套房贷政策执行。
地产股大涨
5月17日午后，房地产板块迅速拉升，截至发稿，城建发展触及涨停，天地源回封涨停，滨江集团涨超7%，合肥城建、首开股份等跟涨。
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来源：北京日报、新京报
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