未来中国楼市的大方向：回归居住属性，跟新加坡学保障房，跟德国学租房！

十九大临近，最近都在讨论中国楼市的转向问题，人们在猜测着，楼市的转折点也许近在眼前。 

未来，房子的金融属性会逐渐剥离，回归其居住属性，长效机制会向德国和新加坡模式学习。

这两个国家的房地产市场会有什么特点呢？简单的说，就是会把房子分为必需品和奢侈品两大类。

必需品放在公共属性里，跟建桥梁和道路没什么区别，而奢侈品则是商品房，对应高收入人群的品质需要，允许奢侈品涨价，但以后这部分将是政府的收入主要来源。这就为刚需人群稳定了市场，与高收入人群隔绝开来。

公共性住宅为主的新加坡模式

首先说一下“居者有其屋”的新加坡。新加坡的保障房市场非常先进，是由廉租房、组屋、共管公寓组成的三层市场。

新加坡政府兴建的大量组屋占整个住房市场的8成，房价非常便宜，每平米房价被严格限定在城市月均收入的2倍。对于新婚夫妇来说，一套50-60平的组屋，仅需奋斗5年就可以买的起了。

新加坡组屋平均每平米5000新币左右

在贷款方面，新加坡也是非常人性化，根据你的收入高低，可以发放最高80的贷款，也就是说，一对新婚夫妇在半年到一年的时间里就能攒到首付款。

为了保证不被不法之徒转空子，他们还规定，申请组屋要提交真实合法的材料，一旦发现弄虚作假，就会被罚款甚至6个月监禁。

而且，还规定这个房子5年内不许转卖，过了5年要卖还得当地政府部门审核批准，这就基本杜绝了炒房的可能性。

新加坡组屋

除组屋以外，还有一种房子叫廉租房，一般是由政府出资购买，然后租给穷人，租金只是象征性收取，只占穷人收入很小的一部分。

面对更高阶层、想要住的更舒适的人，新加坡还有一种房子叫共管公寓。这是一种介于组屋与公寓之间的物业，旨在帮助处于夹心层的人群以远低于市场的价格拥有公寓。价格是纯商品房的7成，每平米房价大概是家庭月收入的1.5倍左右。换句话说，一个家庭买一套这样的房，需要努力10年左右，10后房可以自动私有化。

新加坡共管公寓

以上就是新加坡的保障房体系，可以看出来，这个体系可以解决大多数中低收入人群的居住问题，所以后果就是新加坡的商品房涨价不是很厉害，现在平均价格也就是组屋的三倍，也就是说，一个普通家庭经过15年的奋斗，怎么着也能买套商品房了。

可以看出来新加坡的人由于有着强大的保障房体系，是不怎么为房子发愁的。而德国的，却是有着强大成熟的租房体系。

租赁性住房为主的德国模式

对于德国来说，政府对于市场的干预主要不在房屋买卖过程当中，而是在租赁市场。

德国人是典型的西方游牧民族，是不怎么爱买房的，租房过一辈子的德国人甚至占整个人口的6成之多。

看一组数据，在1985—2015年的30年中，德国个人收入增长了三倍，房价仅上涨了60%，同期美国的房价则上涨了两倍。房价如此稳定，也说明了德国对买房的需求兴致不高。

德国房价指数一直较为平稳，2010年以后有所增长，总涨幅25%

2010年到2017年3月德国工资指数增长30%，高于房价25%的增速

其实主要是因为德国租房太方便、太便宜了，以致于租房也可以很舒服。

德国有严厉的租赁法，保护着租客的利益。你房东要想轰走租客需要提前半年通知，如果要是10年长租，得提前一年跟人家打招呼。如果房东违约甚至可以告他，会给他带来牢狱之灾。

而在德国市场上，基本上都是10年-20年的长租房。这本质上跟买房没啥区别了。而且他们没户籍制度，所以房子上面没有任何福利，租和买完全没区别。

上面也提到，德国房价涨幅很小，所以基本无利可图，还不如房产税损失的多。德国有严格的房产税，100平米的房子，一年差不多税要1万块人民币，所以房子越多税收越重，如果房子出租还可以减免税收，这就鼓励大家拼命的往外租房增加了市场供给。

所以大家更多选择了安心租房而不是买房。而且租金也不贵，大概10欧每月每平米，绝对价格跟北京上海差不多。但相对于德国人的收入（是我们的4-6倍）来说，完全没压力。

所以综合来看，我们现在也是两大战略，一个是保障房市场建设，一个是租售同权，保障房是新加坡模式，租售同权是德国模式，两大战略共同发力，确保房子在民生必需品这一端，尽可能的把购买价格和租赁价格降低。

以后房子就会变成跟手表一样的消费品，多贵的表都有，但你要看个时间，几十块钱的也够用了。

来源：齐俊杰看财经  海外眼整合发布 版权归原作者所有。

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