修条轻轨，差点毁灭一个商圈？没有搞错吧！

澳大利亚昆士兰州有一个非常著名的度假胜地——黄金海岸“冲浪者天堂”（Surfers Paradise），它拥有长达75公里的海滩，据说是全世界最长的沙滩海岸。

在这里，城市和海滩生活方式完美地融合在一起，明媚的阳光，连绵的白色沙滩，湛蓝透明的海水。

每年11月-2月，南半球的夏天，络绎不绝的游客前来这里享受度假生活，除此之外，当然还少不了购物中心、名牌一条街，沿街商户当然是跟着赚的盆满钵满，每天都好充实。

为了升级旅游经济，吸引更多游客前来这里，当地政府决定改造“冲浪者天堂”的交通基础设施，于是开始动工建设轻轨升级项目，而且这个项目真的是下了血本，据说耗资12亿澳元！

然而，令人没有料到的是，这却为冲浪者天堂带来致命的打击。

为什么这么说？

所在城市曾建设过地铁的朋友可以想象，封路、上围档，交通堵塞，客流减少……据数据显示，2012年轻轨工程正式开始动工，截止2014年短短2年间，在施工的影响下，13%的沿街商铺营业收入急剧下滑。

换句说，施工严重影响了商圈的客流量！

门店没有营业收入，就相当于断了源头活水，无法保证日常的正常运转，最终导致现金流断裂，一大批店铺被迫关店。

由此可见，就算有着地理位置的优势，地段再好，依旧存在着破产危机的投资风险。

无奈，为了生存下去，很多原来冲浪者天堂（Surfers Paradise）的店铺业主只好搬去距离Surfers Paradise不远的Board Beach一个叫Pacific Fair的购物中心继续经营自己的品牌。

如今Broad Beach发展已逐渐超过冲浪者天堂，成为新的购物天堂了。Pacific Fair的人流也已慢慢取代了曾经的冲浪者天堂的繁华程度。

直到2016年7月，黄金海岸轻轨终于顺利通车。在这一里程碑式的日子里，不仅在附近上班通勤的居民感到开心，冲浪者天堂的商家业主也大大松了一口气。

有一位餐馆老板表示，轻轨修完的那一天，他差点哭出来了，因为他的生意终于可以正常运转了。“修路改变了整条街，影响到我们所有人，我亲眼看到隔壁关门大吉。现在，一切终于可以恢复原状了。”

这件事的本质，其实体现出现金流对于经营商业的重要性。

可以说，现金流好比人身体的血液，血液枯竭了，或者血管栓塞了，人都会危及生命。

作为企业来说，现金只有流动起来，才能产生效益，才能推动公司的发展。不论投资商铺，还是投资地产，亦或投资创业项目，都难逃现金流带来的风险。

再举个例子，同是主营家电的企业，对比一下国美、苏宁和京东，你就会知道现金流对生意有多重要。

家电的利润并不大，国美、苏宁的卖家常常不挣钱，或者只赚点辛苦钱，为什么他们还要开那么多店，还要搞促销、低价甩卖？

答案是，现在不挣钱、少挣钱没关系，目的就是获取现金流。

道理很简单，早期可以拖欠货款。国美、苏宁假设一年100亿营收，延迟三个月还款，手里就是25亿的现金流；延迟六个月还款，手里就是50亿。

假设疯狂开店扩大现金流，一年200亿营收了，延迟三个月还款，手里就是50亿，延迟六个月，就是100亿，国美、苏宁拿这些钱会存银行吗？

在2007年以前，中国经济发展最快、房地产疯狂涨价的年代，有这么多钱怎么会不搞地产、不进行资本运作？拿块地盖个楼，几年后房价涨几倍，你说赚多少钱！

何况国美、苏宁们通过房地产和资本运作挣钱了，银行们反而会求着他们贷款，他们拿着银行的廉价资金，就可以赚更多的钱！

所以，这种家电连锁模式只是获取现金流的手段，就算挣的是小钱、甚至是赔点也没关系，在别的地方可以挣到更多的利润，前提是：现金流一定要充足。

但是后来，越来越多的家电厂商要求先付款后发货，或者最多一个星期，半个月就付款，从那时候起，国美、苏宁的现金流大减。原来可以占压厂商三个月甚至半年的资金，现在只能占用半个月了，手里的现金也缩水了数倍！

随着这几年银行贷款吃紧，国美、苏宁就会越来越缺钱，形势也开始越来越严峻了……

国美苏宁开店的数量也足够多了，随着整体商业地产的衰落，店铺租金上升、利润下滑……过去连锁店走量好歹还能挣个小钱，现在京东发展起来了后，面对电商的冲击，国美苏宁肯定是赔钱的。

因为过去那种疯狂占压现金、疯狂开店扩大现金流、再拿现金流进行资本运作的经营模式已经不能继续下去了。一年年下去，越赔越多，但烫手的山药还不好甩，关个店相当于割块肉！

总之，现金流紧张了，日子就捉襟见肘了。

反过来说，只要有现金流，亏损一些也没关系。

京东就是最好的例子。

很多人觉得京东的股价估值有问题，年年亏损，怎么股价还那么高？其实，只要京东的现金流不断扩大，一年赔点钱并不算什么，他完全可以靠现金流长期支撑。

现在我们就来分析一下。

假设京东今年360亿营收，亏20亿，延期还款一个月，那么京东到年底手里的钱反而多出10亿（30亿应付账款，减20亿亏损）。

大家可以看一下京东财报，它是个营收高速增长的企业。假如按50%的营收增长，明年京东营收为540亿，即使又亏20亿，那么年底手里只会减少5亿（45亿应付账款，减20亿亏损，再付掉去年留下的30亿应付账款）。

所以只要京东的营收越来越多，亏损不是大幅增加的话，京东手里的钱足够使用很多年。

这就解开了人们的迷惑——为什么京东一直在亏钱，还能持续干下去……

所以，京东、苏宁、国美的战争，表面上看是市场份额之战、利润之战，但从财务角度来说，是现金流之战！

同样道理，电商的老祖宗——美国的亚马逊也是过去二十年一直亏损，但市值却一直那么高。所以亏损并不代表企业没有前景，真正重要的还是未来发展收益。

未来你服务的能力越强大、价值越大，能吸引的人就越多，流经你这里的现金流就会越多。这其实就是投资的秘密！

再来看看共享单车的赚钱逻辑吧：

一辆单车押金是200元，但其成本价却不到100元，也就是说每辆单车可以锁定100元。其实投放的每辆单车，都类似于一个储蓄所。

算一笔账，如果一个共享单车平台有1000万个用户，每人押金200元，用户每次退回押金的平均周期是6个月，那么这个平台就可以保障半年时间里始终有多达20亿的现金储备。这么多钱不去投资真是可惜了，如果年化率是5%，那么一年下来这个平台至少可以多赚1个亿。

而消费者使用单车每次最多几块钱，你以为共享单车会指望这部分钱去赚钱吗？

可能有人会问，企业的目标不是应该追求利润最大化吗？那么，企业追求利润难道不比现金流更重要吗？两者到底哪个更重要？

从财务决策分析的角度看，现金流对应的是风险指标，利润对应的则是收益指标。所以当你问利润和现金流哪个更重要时，你问的其实是，对于一个企业来说，追求收益和控制风险哪个更重要？

要回答这个问题，同一家企业在不同发展阶段关注的侧重点肯定是不同的，无所谓哪个更重要。收益和风险永远是矛盾的，高收益永远随着高风险。

如果是一个竞争加剧、随时面临被替代威胁的行业，行业内的公司更重要的是要活下来，这时要格外关注现金流。（大部分中小企业）

而对于一些寡头垄断行业，公司的风险都在相对可控的范围内，首先关注的当然是收益和利润。

同一个企业的不同时期，对利润和现金流的重视情况也会发生变化。经济形势不好的时候，很多企业会特别关注现金流，而经济形势好转之后，他们则会格外关注利润。

换句话说，现金流是企业的生命，利润则是企业存在的意义。

那么对于一个房产投资者来说，现金流意味着什么呢？

投资房产主要看两个回报，一是短期现金流回报，二是长期资本增值回报。

一般来说，这两者负相关，也就是此消彼长的关系。

增值回报率高的房产一般都租金收益偏低，现金流表现不理想，也就是负现金流——想想那些位于潜力区域、价值洼地的房产，一般人烟稀少，可能短期难以出租，但是过个三五年区域配套发展起来了，房子很可能会升值；

反过来，正规金流、在成熟商圈、黄金地段的房子，一房难求，容易出租，每月可以收到稳定的租金，但同样情况下，资本增值则可能不如前者。

那么首次投资者该选择正现金流房产还是负现金流性房产呢？

这首先要量力而为，评估自已投资能力的真实水平，也就是有多少可支配收入。

－如果没有多余的闲钱，最好考虑正现金流的房产，风险也更小一些。

－如果有闲钱，足以支付持有成本和租金收入之间的差额，就可以购买负现金流的房产，并且进一步进行投资组合的构建。

其次，应结合自身实际情况，考虑年龄和职业是否有长期保障？如果人在海外，还要考虑税收对现金流的影响。

－若是退休养老人群，预期收入可能会下降，那么应更倾向于选择正现金流房产。

－若是中青年、中高收入人群，选择负现金流房产，一方面可以进行合理避税，另一方面可以享受较高的房产增值。

结语

《富爸爸·穷爸爸》的作者罗伯特·清崎很早就强调：不要成为金钱的奴隶，而是要成为金钱的主人。

中国人对于房产一直有偏爱，有种观念：房越多越有钱！是的，对于多套房产的拥有者，他们可能坐拥几千万甚至上亿的房子，但这不一定就等于拥有了真正的财富，它们很可能是负债！

而它们的区别就在于：资产可以随时变现产生正向的现金流；而负债，则在不停地吸走你的现金流，致使拥有这些“负资产”的人不得不终日奔波。

因此，投资者在选择房产时，在考虑坐等房产增值的同时，还要兼顾租金以及收入的累积。最终投资者实现的目标，并非拥有多少套房产，而是通过不断的正向现金流积累，扩大资本规模，实现财富自由——也就是“不必为钱而工作”：用财产性收入保证不工作的时候也有净现金流入。

李嘉诚曾经说过，“我对债务从来是如履薄冰。”这也可以解释他为何抛售内地物业，投资欧洲基建项目——这些可以带来细水长流的稳定收入，无论未来经济好与坏，基建项目都不会受到大的影响，水、电这些都是生活必需品。

其实，只有在手持大量的现金流的情况下，才能让他在做决策时不受限制。他在抛售内地资产的同时，也一直在收购海外的资产。
 
对于投资者来讲，投资的比例一定要把握好。有一定的资产负债率其实是有好处的，但是比例最高不能超过50%。一旦负债比例过高，就会很容易出现现金流不足的问题，从而导致资金链断裂，后果就不堪设想了。

部分来源：伟世资产、知乎、网络

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