谁来收拾一地的蛋壳

作者 | 张旦珺

编辑 | 何子维

最近，蛋壳公寓的股价出现了异动，逆势上扬。

11月19日，它的股价以3.45美元高开，盘中涨幅一度超100％。截至收盘，其股价大涨90.42%。有传闻称，这是因为“我爱我家将接盘蛋壳”。

17日至18日，蛋壳股价从1.37美元涨至4.57美元

但就在前几日，蛋壳一直处在破产跑路传言的漩涡中。

自从本月初被爆出蛋壳拖欠供应商贷款一事后，杭州、武汉、北京等地的蛋壳办公地陆续传出维权者上门维权的消息。维权的人主要有租户、房东，还有各类蛋壳合作商。

租户反映，出租房停水停电停网，在继续付租金贷的情况下还要被房东赶出去。

房东表示，蛋壳私改合同、拖欠租金。

一些与蛋壳合作的保洁、家居供应商则在媒体采访中不约而同地提到，他们已经数月没有收到蛋壳的打款了。

蛋壳公寓被曝出拖欠租金等消息,引起监管机构关注

目前，蛋壳的客服总机始终显示忙线，无法打通。FT财经以租房为由拨打线上客服，对方表示，随后会有广州当地管家联系，但截止发稿前，记者都未能等到后续电话。

种种迹象表明，蛋壳的日常运营已经陷入停摆。而10个月前，蛋壳正在纽交所外拉起蓝色的巨大横幅，成功赴美上市，风头一时无两。

这边厢岌岌可危，那边厢却股价大涨，对于如今站在风口浪尖的蛋壳来说，它究竟经历了怎样的疯狂？

巨大的资金窟窿

蛋壳在纽交所敲钟后的第三天，钟南山首次在电视上向社会公布，新冠病毒存在人传人的现象。

疫情，成为了蛋壳危机显现的一大拐点。

受到疫情期间“封城令”的影响，租赁市场遭受重创。包括蛋壳、自如在内的几家头部长租公寓运营商都直接面临了大面积退租、入住率降低的情况。

蛋壳在财报中提到，为了抵消出租率下降造成的不利影响，蛋壳提前与一些物业业主协商终止租赁合同，而这一部分产生的押金与房屋改良损失就达到了8000万人民币。

资金来源锐减，给整个长租公寓行业提出了严峻考验，据FT财经不完全统计，导致今年暴雷的长租公寓企业就有40多家。

蛋壳的日子同样捉襟见肘。财报显示，蛋壳在2020年第一季度净亏损了12.3亿元，单季亏损创下近年新高。

缺钱的信号，迅速传递到系统的神经末梢，不少蛋壳的合作商在媒体采访中都表示，年初蛋壳一直以疫情为由拖欠款项。

一家为蛋壳提供保洁服务的公司在今年3月，才收到2019年秋以来的第一笔打款。

但更多的合作商在国内疫情缓解后，仍遭到其他理由推脱。

长租公寓原本就是一个回报周期长、资金链吃紧的行业。蛋壳招股书显示，每间出租的房屋都需要投入万元左右的装修成本，新增租房的成本回收周期为12到20个月。在这期间，都需要源源不断的现金活水维系运转。

而一旦遇上“天灾”、“人祸”等差池，后果就可能不堪设想。不幸的是，蛋壳两者都遇到了。

蛋壳病来如山倒的另一个明显节点发生在今年6月。媒体报道，北京、天津的维修工从今年6月起被陆续拖欠工资，累计至今人均每人被拖欠约3万元。

而六月正是蛋壳前CEO高靖被带走调查的时刻。根据《南方周末》报道，高靖被调查一事可能涉及贿赂官员以给蛋壳换取6亿基金。

蛋壳前CEO高靖

报道中提到，在未做可行性调查的情况下，昆山国资委旗下的国企领导班子投票通过为蛋壳出资，随后高靖和三位国资高管接连被昆山市有关部门带走调查。

虽然，蛋壳回应称报道严重不实，并在高靖被调查时声明那是高靖的个人行为，与蛋壳无关，但此事还是对蛋壳造成了实际影响，有合作商感到：“高靖被抓之后，钱就越付越少了。”

无论是否是前CEO“找钱失败”，蛋壳存在巨大的资金窟窿早已是不争的事实。

从2017年到2020第一季度，蛋壳已累积亏损63.2亿元。

2020年一季报显示，蛋壳总负债90.27亿元，资产负债率高达97.06%。

数据来源：蛋壳公寓招股书及财报

实际上，有蛋壳的家具合作商表示，从2019年春节之后，蛋壳就不再足额打款。当时其解释是，为了上市，公司要多留现金让账面好看。

蛋壳的危机绝非是在一朝一夕间到来的。

“租金贷”如何收场

为什么会出现这么大的资金漏洞？

2018年，蛋壳前董事长沈博阳说过一句话：“作为一家创业公司，当你做的事变成风口时，必须要拼命高速发展，甚至短期内牺牲投资人的利益,我们宁愿多亏钱，依然要追求发展速度。”

对于蛋壳来说，高速发展的方式就是规模扩张，

五年前，蛋壳房源只有2000间，到了今年三月，这一数字为41.9万间，年均复合增长率为360%。

理想状态下，当出租的房源足够多，就能摊薄成本，薄利多销实现盈利。不过从财报来看，蛋壳规模越扩张反而亏损越大，2018和2019年蛋壳的租金成本增速都未超过收入增速。

有媒体指出，蛋壳在规模扩张的过程中并未做好成本管控。

蛋壳公寓房间数量

早期蛋壳从竞争对手处高薪挖人，并提供较高的提成。有前蛋壳“收房BD”透露，最高月薪可以拿到4至5万，“来得早的员工都赚发了”。

同时，为了获取房源，和很多运营商一样，蛋壳常以高出市场价的租金收房，导致拿房成本高居不下。

“高价收房，低价出租”是长租公寓运营商抢占市场时的常用手段，这种逻辑必然会造成亏损的现金流。

长久以来，蛋壳是如何维系的呢？一切都绕不开颇受争议的“租金贷”。

租金贷，指的是长租公寓运营商与银行合作，引导租客办理贷款，银行将贷款总额一次性汇至运营商账户，租客则可每月向银行分期还贷。

这种模式本身是一种极好的创新，一方面它解决了租客“押一付三”开销太大的痛点，另一方面能够帮助运营商沉淀资金池，用以扩张规模，向最终的盈利目标迈进。

但是，高杠杆自然意味着高风险。

租金贷对长租公寓的经营水平提出了很高的要求，只有当企业的利润率跑过租金贷利息时，杠杆的效果才是正向的。

反过来，如果出现租金水平下降、租金贷来源受限等任一情况，就可能造成杠杆破裂。

一位自如的项目负责人曾经提出，分散式长租公寓只有做到95%入住率，才能实现稳定的现金流，而如今蛋壳的入住率仅为76.7%。

2019年底，为了整顿住房租赁市场，住建部、发改委等六部门发布新规，明确规定租房租金贷款金额在企业租金收入中，占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

六部门关于整顿规范房租赁市场秩序的意见

如今回过头看，“去杠杆”可能正是将蛋壳推入危局的致命一掌。

根据财报，蛋壳的大部分收入都来自租金贷贷款，租金贷比例甚至一度达到90%，去年三季度末虽然下降至67.9%，但距离政策规定的30%还是有很大差距。

一位蛋壳高管曾在采访时表示，国家的调控方向是有序进行，但是，由于深圳市政府要求较严，唯一一家向蛋壳发放租金贷的银行迅速下调了蛋壳的租金贷额度，导致蛋壳现金流吃紧。

这家银行就是在蛋壳风波中同样被推上风口浪尖的微众银行。

微众银行是腾讯旗下国内首家互联网银行。据FT财经了解，除了蛋壳之外，国内另一家头部长租公寓运营商——自如的租金贷业务同样与其合作。

除了租金贷额度骤降，另有媒体报道，目前蛋壳年付和半年付的资金已被深圳房管局监管，蛋壳目前的现金流危机不言而喻。

能不能等来救援

大约从2017年开始，国家密集出台“租售同权”等有关房屋租赁市场的利好政策，一路高涨的房价也催生了市场对于租房的需求。

彼时，长租公寓被视作风口行业，引来互联网、传统房企、房屋中介、金融等不同背景出身的企业纷纷进军，蓝海瞬间变为红海。

然而，最近几年，长租公寓每次“喜提热搜”，公众看到的都是负面消息，蛋壳的困境只是长租公寓发展的一个缩影。

出事的，往往都是分散式的长租公寓。它们主要从房屋中介服务衍生而来。

不同于万科泊寓、龙湖冠寓等传统房企主导的集中式长租公寓，分散式长租公寓的运营商本身不持有物业，无法进行财产抵押，在融资渠道上有着天生的不足。

现金流是这类长租公寓的核心问题。

“互联网+金融+房地产”曾是蛋壳引以为豪的打法，创新的租金贷模式看起来非常完美，它也曾凭借这一模式屡次赢得资本垂青。

来源：蛋壳公寓官网

但正所谓“当潮水退去时，才会发现谁在裸泳”，长租公寓是一个回报周期长、投入高的行业，没有厚实的家底和精耕细作的运营，一味追求规模扩张，只能是一盘走两步就散的沙。

在互联网基因的催动下，企业将传统经营变为资本游戏、野蛮占领市场所带来的一地鸡毛我们已经见得太多。

只是之前的资本玩家，烧的是投资者的钱，而长租公寓烧的是打工人的钱。公寓暴雷后，租客不但无房可住，可能还要背上一身租金贷。

住房涉及民生大事，目前有不少迹象表明，蛋壳已经引起了政府部门的注意。

有消息称，北京市住建局已经针对蛋壳成立专办小组，邀请自如、我爱我家等机构洽谈合作与收购事宜。

北京住建委针对蛋壳公寓成立专办小组

此前青客公寓暴雷时，中国建设银行曾接手旗下在杭州的部分房源。不过与青客相比，蛋壳的资金窟窿要大得多，蛋壳能否等来援手，仍是一个未知数。

11月，北京的气温已经降至零下。全国各地的讨薪者正占领了蛋壳总部的走廊、会议室、沙发和工位。

在那里，tech星球的报道称，暖气凝固着泡面的味道，讨薪者们晚上席地而睡，脸上有化不开的愁容。

所有人都在等待破了的蛋壳合上的那天。

作者 | 张旦珺

编辑 | 何子维

排版 | 翁   杰

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