卖房的，不太能打了

作者 | 邓敏

编辑 | 赵义

每一年福布斯富豪榜的公布总是会充分挑动平民百姓敏感的神经。大家一边理所应当地看着大佬们逐年上涨的身价，一边慨叹自己作为“打工人”的微薄薪资。

2020年福布斯中国富豪榜公布，被誉为“创业教父”“电商教父”的马云，毫无悬念再次蝉联榜首，财富增长了72%至656亿美元。

普通人对于财富的积累认知，总是充满想象又缺乏想象力。

财富的排行如同一场隐形的角逐游戏，在“看得见的手”与“看不见的手”双重作用下，上演着一幕幕你方唱罢我登场的戏码。

阿里巴巴主要创始人马云，连续第三年位列榜首

作为一度被称为“国民经济支柱性产业”的房地产，在过去二十几年的发展中，提供了大量的就业机会，也造就了一批首富们。

然而历史的车轮滚滚向前，科技浪潮之下，互联网大佬紧追不舍，用“3D全方位打击”的方式，一举跃过老牌的房地产商，蝉联财富榜榜首位置。

首富的身价受公司股价涨跌影响，这一因素往往充满不确定性。

但不难看出，地产已经失去其前几年的绝对优势，而互联网、电商等顺应潮流的新兴产业已然壮大，正以摧枯拉朽之势占据时代的制高点。

“消失”的地产首富

新冠肺炎疫情对全球工商业造成巨大损失。不过，疫情绝没有放慢中国造富巨轮的前进速度。

2020年福布斯中国富豪榜共400人上榜，上榜门槛为15.5亿美元，约去年的1.5倍。上榜者的总财富从一年前的1.29万亿美元飙升至2.11万亿美元。近三分之二上榜者的财富在过去一年时间有所上涨。

前三甲中，两位互联网行业领军人物马云和马化腾，分别以656亿美元和552亿美元的身家位列榜首和第二名，而凭借农夫山泉（09633.SZ）和医药企业万泰生物（603392.SH）成功IPO的钟睒睒跃居第三名，身家为539亿美元，增幅超过510亿美元。

前三甲的排名与胡润研究院10月公布的《2020胡润百富榜》排名一致。没有地产商入围。

2020福布斯中国400富豪榜（图为前20位）

据福布斯发布，本榜单计算财富值使用的是10月26日的收盘价和人民币对美元汇率中间价。这个时点是在11月3日蚂蚁集团由于监管原因暂缓沪港两地上市之前。连同马云在内，总计有10位蚂蚁集团个人股东入选今年的中国富豪榜。

曾经风头无两的房地产行业，在今年富豪榜TOP10中，只有头部房企碧桂园的杨惠妍家族、恒大的许家印分别以第8名和第10名挤进榜单（不包括主营业务为家用电器的美的集团），与前几年许家印、王健林等地产大佬稳坐首富的历史无法同日而语。

这样的景象与之前形成了强烈对比。福布斯正式进入中国发布富豪榜的历史只有短短十几年，伴随着中国城镇化的加快和利好政策，房地产一度成为福布斯富豪榜的中坚力量。

许家印荣登2020福布斯中国富豪榜第十名

2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市，上市当天市值达到1163.2亿港元，而碧桂园创始人之一的杨国强的女儿顺利登上福布斯中国富豪排行榜首富宝座。这位向来以低调著称的女首富瞬间引起大家强烈的好奇。

2013年、2015年、2016年，构建了庞大万达商业版图的王健林三次登顶福布斯中国富豪榜榜首，王思聪则顶着首富之子的头衔成为“国民老公”，为娱乐圈供应源源不断的八卦素材。而今年的福布斯富豪榜上，王健林已经排到了第30位。

2017年，许家印坐上了福布斯中国富豪排行榜首富的宝座，而在此之前，他已经4次跻身前十名。

然而从2018年开始，地产商们却离首富的位置越来越远。

2020年胡润百富榜（图为前20位）

南风窗记者统计了福布斯中国富豪榜榜单TOP30近4年来的变化。数据显示，上榜的地产人士数量从2017年的9名减至今年的5名，累计下减幅度高达44.4%（不含主营业务为电器制造、电子商务的美的集团与苏宁）。

尽管上榜的地产人士身家在逐年上涨，但是从数据可以看出，单纯靠卖房造富的地产大佬正逐渐从榜单前列消失。

2020年胡润富豪榜的数据也显示，房地产行业上榜人数占比现历年来最大降幅，从去年的14.8%下降到10.6%，自1999年以来第一次跌出前两名，成为第三大行业。

无法阻挡的发展潮流

首富的更迭与换血折射出背后行业的兴衰，也反映出中国经济结构的不断调整。

在中国，地产商财富的积累和政策息息相关。1988年房地产进行市场化改革，土地的使用权可以依照法律的规定转让，中国房地产市场迎来新的时代。

1992年南巡讲话之后，全国各地呈现建设高潮，房地产行业急剧升温。政府对房地产产业予以高度重视，数据显示，房地产开发公司一年猛增至12400余家，如今广为人知的地产如碧桂园、保利、绿地也在此先后建立。

在信贷整体宽松，去库存、棚改货币化的政策利好下，2008年至2018年被称为地产的黄金十年，房地产占GDP的比重从不到5%上升到6.6%。

同时，房地产市场的繁荣也带动了其上下游大量相关产业的发展，催生了大量的市场需求,解决了相当一部分劳动力的就业问题。

当然，房地产在刺激投资消费和拉动经济增长的同时，也造就了一批地产富豪。前文提到的杨惠妍家族、王健林、许家印等首富等诞生在这个期间。

但近几年来，房地产市场对社会资金的“虹吸效应”日渐凸显，对消费和制造业投资的抑制、挤出效应趋于加大。高居不下的房价已经成为创新的最大阻力之一。有学者指出，高房价会对企业创新形成“挤出效应”。

一方面高房价形成了基于需求侧的创新抑制效应。对于买房的人而言，房价上涨将促使居民投入更多的当期资金购买住房，包括需要更多的按揭购房，这也产生了所谓的“房奴效应”。而租房的人也需要投入更多资金支付房租，这些都会压制居民的当期消费。

具体到个人身上，房贷占个人可支配收入比重不断升高。

据央行2018年发布的报告显示，住房贷款占居民可支配收入的60.5%，房贷对普通家庭形成了巨大负担。高居不下的房价也衍生了一系列社会问题，成为近年来屡见报端的重要话题之一。

图源：中国金融稳定报告2018

另一方面高房价形成供给侧的创新抑制效应。影响企业创新能力有诸多因素，例如劳动成本、产业政策、市场环境与制度等。

学者研究表明，房地产的高利润吸引大量资源进入房地产，进而挤出企业创新。而高房价推高租金和员工工资，直接推高土地和劳动成本要素的价格，这些成本都会最后落到企业家身上。高成本压缩企业利润，减少现金流，企业只能减少研发投入，从而抑制企业创新。

21世纪以来，中国房地产市场持续繁荣，高房价也逐步成为经济社会的常态。“做实业不如炒房”的困境与现实，几乎成为社会共识。

2016年年底召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，至此，“房住不炒”开始成为中国房地产调控的一个主基调，今年的“十四五”规划再次强调“房住不炒”的定位。

今年让房地产行业震动的“三道红线”，让房企融资环境再度收紧，而“去杠杆、降负债”成为多数房企今年剩余时间的主要任务之一。

贝壳研究院统计整理数据显示，1—10月房企境内外债券融资累计约10283亿元，同比微增1%，但增幅较2019年同期大幅收窄20个百分点。

图注：2011至2020年1～10月房企债券融资规模

数据来源：wind、贝壳研究院

疫情也对房地产行业形成了冲击。

此前瑞银与普华永道联合发布的《2020亿万富豪洞察》报告指出，富豪的财富分布因疫情而变得两极化。医疗保健、科技及工业行业的亿万富豪财富成为增长主力，而材料、房地产和金融等传统行业富豪损失最惨重，预计这一趋势将持续更长一段时间。

再看房地产销售，今年房地产行业销售的金九银十在平淡中落幕。

数据显示，今年前10个月，仅一线城市楼市整体回正；二手房则出现成交量分化，北京同增62%，深圳环降43%。受限于房地产信贷政策与各地调控政策的收紧，今年9月份以来的房地产降温趋势愈加突出。

房地产业内盛传这么一句话：地产的黄金时代已逝，白银时代接近尾声，接下来即将迎来青铜时代。这句话大概有一种慨叹的夸张，但比起势头强劲的互联网科技行业，房地产行业确实风光不再。

地产难再独大，造富各有千秋

事实上，那些依然可以保持在榜单上的地产商，早已进行多元化布局，不断精准地调整自身财富结构。

回望2012的中国经济年度人颁奖典礼上，王健林向马云提出了一个赌约：如果到2020年，电商在整个大零售商的份额中占到50%，他将给马云1个亿，如果占不到，马云将给他1个亿。

王健林与马云的亿元豪赌

近年来，电商增长速度加快，而今年的疫情更是加快了电商的渗透率。胡润研究院发布《2020胡润中国10强电商》榜单显示，阿里巴巴、京东、拼多多三家企业合计占中国线上零售额的90%，占去年中国社会消费品零售总额的22%。

王健林与马云的赌局结果如何目前不得而知，但可以明确的是，电商的确颠覆了传统的零售行业，互联网经济已势不可挡。

企业家们早已看到科技和互联网带来的冲击，而极具商业洞察力的企业家自然会寻求新的增长点。

胡润研究院发布《2020胡润中国10强电商》

据媒体报道，早在2018年，碧桂园就开启了农业全产业链布局。今年3月，碧桂园农业以3亿元收购了华大基因农业控股有限公司80%的股权，成为华大农业控股股东。

无人化农场背后涉及十分复杂的技术，需要融合传感、精密导航、人工智能、云计算、大数据等，这样大量的投入必须依靠集团的规模和资金优势。

无人农业只是碧桂园转型的其中一部分。早在2019年年初，碧桂园就将公司定位升级为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”，除了无人农业，碧桂园集团还建立了机器人餐饮千玺集团、博智林机器人公司等。

无人直升机表演飞防作业（图源：碧桂园官网）

再看恒大，其2018年年报就指出，恒大多元化产业布局已经完成，文化旅游、健康、高科技等多元产业已成为新的增长点。

恒大近两年来对新能源汽车的布局收获了市场大量关注，据媒体报道，2019年恒大新能源汽车板块的投入为147亿元，2020年上半年，恒大集团为汽车业务提供了共计30亿元的资金支持。 

9月15日，恒大发布公告称，以先旧后新方式安排引入腾讯控股有限公司、红杉资本、云锋基金及滴滴出行等多个知名国际投资者，筹集约40亿港元。足见资本市场非常看好恒大汽车的发展前景。

10月9日，国务院常委会会议通过了指导2021-2035年期间我国新能源汽车的发展的《新能源汽车产业发展规划》，再次强调了发展新能源汽车就是国家战略，这对新能源汽车发展无疑是巨大助力。

图源：国务院官网

碧桂园和恒大的例子，可以看出单靠布局房地产获得巨额利润从而守住财富的时代已经过去，而有规模优势的头部房企正在主动求变。

传统的地产商能否依靠转型高科技产业、打造多元化布局重回首富宝座犹未可知，但可以明确的是，单靠卖房已很难成为首富。

未来富豪榜单如何变化，让我们拭目以待。

作者 | 邓敏

编辑 | 赵义

排版 | 翁杰

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