恒大摔倒在A股门前
作者 | 江晨舟
编辑 | 何子维
11月8日，中国恒大与深深房A分别再发公告，决议终止重组计划。
一场长达4年的漫长等待，最终还是以无疾而终告结。
这一结果意味着，恒大回归A股的梦想暂时破灭。对那些因停牌被锁仓4年的7.6万散户来说，更是五味杂陈。
经此一役，再次透露出一个信号：房地产股票在A股仍是被打压的对象，管理层要求房企去杠杆、降负债的决心非常坚定，三道红线对所有房企一视同仁。
恒大想要闯关，困难重重。
漫漫回A路
9月24日，一封恒大集团《关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》开始在网络流传。
报告写到，希望用壳公司登录A股市场，否则目前8000多亿的债务将可能面临违约。这背后牵扯到100多家金融机构，一旦违约，可能会在金融市场引起惊涛骇浪。
这个报告曝光后，一时舆论汹汹，港股市场的恒大股价从最高点回落20%，债券也跟着大幅下跌，事态发展一波三折。当天晚间，恒大方火速辟谣，发声明称：
求援报告是假的，已向公安机关报案。
9月24日恒大发布严正声明进行辟谣
值得玩味的是，被公开信刷屏的同一时间，苏宁在半年业绩会上称，如果恒大集团未能在2021年1月底前回A上市，苏宁或将行使回购权，要求凯隆置业以200亿元现金回购其在恒大地产的股权。
公开信真实与否暂且按下不表，里面提及的恒大地产资产重组事宜却真实存在。
这场旷日持久的重组，最早可追溯到2016年。
2016年10月3日晚，恒大发布公告称，该公司境内附属公司凯隆置业与恒大地产与深深房及其控股股东深投控订立了一份（排他性）合作协议。自那时起，深深房就开启了漫长的停牌之路。
与当年的万达如出一辙，这个2009年在香港上市的老牌房企正是想通过该资产重组，借壳回A股上市。
如若重组计划成功，恒大地产控股股东凯隆置业将成为深深房的控股股东，而恒大地产也将借此交易完成回A股上市的计划，成为民企控股国企的典范。
但难度也正在于此，民营企业控制国企，你细品。
只是，恒大一直想破除地产H股低流动性、低估值的困局。
为换来更多支持，2017年，恒大不惜将真金白银买下来的14.07%万科股份，转让给深圳地铁集团，助攻深铁成为万科第一大股东。在这次交易中，精明的许老板亏损了70亿。
业内人士认为，深圳地铁和深深房同属于深圳国资委，这是恒大在向深圳政府示好。
这话其实有迹可循。2015年，就有媒体报道，恒大正酝酿着把总部从广州搬到深圳；2017年6月1日，恒大的注册地址正式从广州工商变更为深圳；2017年8月1日，恒大集团总部正式低调地从广州搬迁至深圳。
怎料，忙前忙后4年多，恒大却迎来了最不想看到的结局——彻底摔倒在A股门前。
化解燃眉之急
恒大回A这辆车上，搭了太多的人。
据Wind数据统计，截至2020年第三季度末，深深房A共有76444户股东。
并且，自启动借壳回A计划开始，恒大在2017年迅速进行了三轮高达1300亿元的引资计划。这些投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等。
经过三次引战，原第一大股东广州凯隆置业的股权降至63.46%，27家战投机构累计持有恒大地产股权36.54%，恒大地产估值提升至大人民币近3600亿元。
这还是3年前的估值，就已经高于当前恒大在港股中的市值（2200亿港元或1900亿元）。如若重组成功，新公司市值超过4000亿元应该毫无悬念，这将超过万科（最新数据为3400亿元），成功登顶A股最高市值公司。
同时，恒大集团还承诺，锁定股份5年不减持、不质押融资，且上市公司5年内每年现金分红不超过比例不低于68%。
但该交易在推进的近4年时间内，一直未获证监会肯定。尽管在这期间恒大一再表示，回归A股一事与监管层沟通“非常畅通”，进展“非常顺利”，但结果还是竹篮打水一场空。
恒大地产与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议
庆幸的是，此前外界担心的1300亿元战投赎回压力已经不复存在。
恒大于9月29日发布公告称，战略投资者们纷纷同意取消四年多以前的对赌协议，实行债转股，且股权比例保持不变。为此，许家印操办了场面盛大的签字仪式。
11月8日晚，恒大最新公告披露更多细节，目前1300亿战投中，863亿战投已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益；357亿战投已商谈完毕，即将签订补充协议；50亿战投由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈；剩余30亿战投的本金恒大集团已支付，即将回购。
也就是说，恒大眼前的燃眉之急，算是化解了。
梦断深深房之际，恒大其实还有备胎。
2016 年，恒大入股成为嘉凯城与 ST 坊展的第一大股东。
11月9日，恒大、深深房宣布终止重组第二天，这两只股票双双涨停，业内纷纷猜测，会不会有只股票将成为恒大的下一个壳？
恒大集团宣布终止恒大地产与深深房的重组计划
也有说法认为，既然能量最大、可能性最高的深深房都不奏效，嘉凯城或 ST 坊展又能有几成胜算呢？
纵观整个房地产行业，想要借壳回A的又何止是恒大。
而近10年来，唯一一次顺利通关的房企，是成功借壳金丰投资登录A股的绿地。可自那以后，房企A股融资的“紧箍咒”就丝毫没有放松过。
一个典型的例子是富力地产，其在2007年就打算回A，13年间连续启动了5次，但由于监管政策趋严，最终无疾而终。
同样不了了之的，还包括富力、万达商业、首创、金辉等龙头房企。
恒大的求生欲
随着国内房地产调控政策密集出台，地产行业大势已去已成定局。从上市重组之中全身而退后，恒大依然面临一定的资金压力。
于是今年以来，在高杠杆路上一路狂奔的恒大，释放出了强烈的求生欲。
年初业绩会中，“高增长、控规模、降负债”的发展战略被恒大提到了首要位置。恒大表示，“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年把总负债降到4000亿以下。
在8月31日的上半年业绩报告会上，恒大总裁夏海钧再次强调：“恒大将一如既往地成为房地产调控模范生。”
恒大全面启动“高增长、控规模、降负债”新战略
为保证自身现金流，恒大地产先于其他地产商，最早在今年2月就启动了全面网上卖房，推出“最低价购房”、“无理由退房”等一系列优惠，降低认购门槛至2000元，并启动最低 7折卖房、全民卖房赚佣金等花式促销方法，加快回款、降低负债。
一系列刺激手段之下，成效是显著的，前10个月，恒大累计实现合约销售金额6325.9亿元，已超过2019年全年（6010.6亿），销售回款5307.4亿，也超过去年全年（4715亿）。
除了卖房，多元化经营的恒大还在积极拆分旗下优质资产，启动了汽车、物业的上市计划。
恒大汽车发布会（图源：恒大集团官网）
9月15日，恒大汽车发布公告称将计划回归A股，目前已经引入40亿港元投资，腾讯、滴滴、云锋基金、红杉资本等资本巨头赫然在列。
值得一提的是，恒驰首期六款车发布当天，恒大健康市值大涨至3201.12亿港币，超过母公司中国恒大。目前，虽然市盈率为负，但恒大汽车依然维持在2000多亿元市值之上。
11月3日，中国恒大公告称，计划分拆恒大物业于香港联交所独立上市。目前，恒大旗下的金碧物业已引入235亿港币战略投资，中信、云峰基金、红杉资本、腾讯、农银、光大控股等资本巨头纷纷在列。
恒大想活下去，接下来或许会有更多动作。
毕竟，更大的约束已在眼前。
两个多前，住建部与央行指导下的“三条红线”，给开发商上了一道残酷的紧箍咒。
上半年，恒大的三大债务数据均不乐观。剔除预收款的资产负债率为85.28%，净负债率为199.34%，现金短债比0.52。
按照“三道红线”的标准，恒大几乎都踩线了。在标普近期的评级中，恒大更是因流动性原因从B+/稳定级别，下调为B+/负面。
在“房住不炒”、“三条红线”的大方针下，开发商还想走猛加杠杆的老套路已经不可能了。
回A计划折戟之时，保证主业现金流和顺畅的融资渠道，将长期成为这家巨无霸房企的头号要务。
作者 | 江晨舟
编辑 | 何子维
排版 | 乔八斤
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