2000亿财富中介之王离世，房产江湖更险恶

▍盐财经 

作者 | 古月一刀

编辑 | 闰然

中国有句老话，盖棺定论。

说的是一个人的是非功过，要到死后才能做出结论。

在昨天的中国舆论场，一位企业家死亡后，身后的两派声音格外对立。

一边是颂扬，一边是咒骂。原因无它，只因为涉及到了中国人的命根子——房子。

当代中国人一生中花的最大的一笔钱，很难不与这个人产生点关系。

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水火之势

5月20日下午，贝壳官方发布讣告称，董事长左晖因疾病恶化去世，享年50岁。

随后更多的消息流出，这位被称为“全国中介头子”的人，早在2013年就被诊断出肺癌，当时在国内的手术切掉了1/3的肺。在美国治疗了几年时间后，近期再次恶化为小细胞肺癌，回天乏术。

壮年离世，不禁令人唏嘘。但抗癌八年，已属不易。

图｜贝壳创始人左晖因病去世，年仅50岁，曾创立链家、自如（视频来源：界面Vnews）

随之而来的是无数房产中介人的自发悼念，与媒体人们的功绩梳理。

目之所及，皆是左晖那句“坚持做难而正确的事”的座右铭，朋友圈充斥着颂扬的声音，大家仿佛无不为失去这样一位优秀的企业家而感到惋惜和悲伤。

但在微博和知乎上，则是另一派光景。

“一个中介头子挂了而已。”

“被链家狠狠割过一笔，我只能说大快人心。”

“近乎垄断了所有的房产信息，他也是助推房价的黑手。”

呵，宛如水火之势的言论，在不同属性的社交平台上，分别占领了高地。

平心而论，左晖承载的相当一部分负面言论，都来源于天下苦高房价、高中介费久已的怨气。网友们发泄怨气可以理解，但问题核心，并非一家中介公司的老总所应该承担的。左晖在这上面，着实有些躺枪。

图｜网友吐槽贝壳找房中介费贵

稍微溯源一下左晖的人生。

北漂12年，搬了10次家，被中介骗了很多次，左晖年轻时吃过不少租房的苦。

到了攒够钱的置业阶段，他找不到靠谱中介，只能自己在电线杆和报纸的栏缝中找信息，自行联系房主看房、谈价格、办交割。结果搞了半年，都没买成房，把他气得够呛。

彼时，中国房地产市场刚刚结束分配制，逐步市场化，市场上的中介机构鱼龙混杂。假照片、假信息、两头骗、各处瞒的情况甚多，仗着信息不对称赚黑心钱的中介大有人在。

左晖想改变中介行业的心，便是那时候埋下的。

最初完成原始的财富积累，他并不是通过卖房，而是卖保险。30岁的他，卖了5年保险，攒下了500万。在2001年的时候，左晖成立了北京链家房地产经纪有限公司，从此正式迈入地产中介行业。

图｜左晖（图源：中国企业家杂志）

当时北京的中介圈，自90年代的野蛮生长后，已涌现出几位话事人。

1992年，香港的中原地产施永青北上掘金；1997年，刘永学出狱，改名刘益良，成立中大恒基；1998年，陈早春搭建了我爱我家的前身；1999年，莫天全归国，创立搜房网。

虽然几大公司均规模化，各自瓜分了市场，但中介体验仍然不佳，充满了坑蒙拐骗。“车船店脚牙，无罪也该杀”的俗语，放在当时的中介市场，一点儿也不为过。左晖决心改变的，就是这个行业生态和规则。

图｜左晖选择了不一样的赚钱做生意的路（图源：央视财经频道《遇见大咖》）

左晖把诚信协议写在公司的展板上，让所有的员工在上签名。如同一股清流，高高竖起了“透明交易、签三方约、不吃差价”的大旗。

这样的口号，很快吸引了不少的客户。但因为吃不到差价，各处透明，链家从每次交易中拿的回报就少，于是左晖只能提高中介费。但仅仅约束中介的行为，并未很快让太多客户感受到服务质量的提升，交易的核心毕竟还是房子主体。

看中了房子，在链家签的话要交更多的中介费，很多客户都不乐意。于是乎，在链家看房，看成后飞单去其他中介签约成为了链家至今仍会遇到的问题。

链家初期扩张的时候，左晖坦言“非常艰难”，但他也坚信这是一条正确的路。

图｜左晖在做难而正确的事（图源：央视财经频道《遇见大咖》）

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勇士会成为恶龙么？

虽然中介费较贵，但“真房源”的差异化打法，也使得链家筑起了一条护城河，其口碑不断提升，逐渐甩出其他竞争者一个身位。

2005年，国家楼市调控，链家逆势扩张。与此同时，刘益良再次被抓，牌局开始洗牌。

图｜2020年8月贝壳正式在纽交所挂牌上市（图源：投资家网）

而资本的青睐，让左晖拥有更加充足的弹药，他开始进军全国，先后进入南京、大连、天津、成都、青岛、上海、杭州等城市。

2015年，他以不同方式合并了伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)集团、北京高策、盛世管家、大兴业、孚瑞不动产、满堂红、好旺角、元盛房产等共计11家房地产中介企业。

如果仅仅只是链家，左晖不可能取代杨惠妍及许家印，成为“新财富富豪榜”的新一任地产首富。

左晖的传奇还在于他对平台的打造，他想再造一个地产行业的“淘宝”。但这类操作并不容易，前人搜房网就试图利用自身的信息平台优势转型中介，结果被左晖号召中介同行发起了“反搜房网联盟”，搞得搜房网碰了一鼻子灰。

图｜2021新财富500富人榜，图中显示前15名（图源：新财富）

出来混，早晚要还的。这个代价就是当左晖2018年上线贝壳的时候，同样遭到了58同城率领的“反贝壳联盟”的抵制。

这个行业牟利就依靠着信息，一个平台又垄断信息又做中介，这和兼任裁判和运动员有什么区别？

然而，58同城毕竟不是链家，姚劲波也不是左晖。由于缺乏市场的信任，两年过后，“反贝壳联盟”的成员退出的退出，反水的反水。与此相对的，反而是贝壳找房的日渐壮大。

贝壳通过ACN体系，也就是整个交易链中有参与的中介方，都将在交易完成后，按一定比例获取佣金的模式，吸纳链家体系外的房产中介公司进入该系统。同时它开创了VR看房，将房产交易放到了线上。

图｜贝壳交易模式（资料来源：中信建投）

对于中小型中介来说， 投奔贝壳不但能搭乘流量快车、获取收益，也能对平台形成流量正向反馈。而这，使得贝壳越来越强。

截至2020年年末，贝壳大概有约4.5万家门店、47万经纪人、260多个经纪品牌。贝壳找房2019年的房产交易GTV高达2.1万亿元，仅次于阿里巴巴，在22.3万亿元的住房市场中占据10%的市场份额。

一个可怕的现象在于，不管最终是否在贝壳上成交，几乎所有的大小中介都在用贝壳APP上的房源发给自己的客户。当所有的竞争对手都用着自己的产品的时候，那那些竞争对手还算是对手么？

图｜贝壳找房的三年账本（数据来源：招股说明书）

有人认为，从这个意义上来说，左晖近似于形成了垄断。贝壳并未对房产市场和房价起到稳定的作用，反而快速利用房源的垄断获得了高额的利润。

竞争对手不是不明白这个道理。不久前，在阿里巴巴因“二选一”垄断行为被罚182亿元的时候，姚劲波就在朋友圈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿。

贝壳究竟是垄断牟利，还是赋能所有中介，这个仍存争议。但没有争议的是，从业20年，左晖完全变革了整个行业。

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江湖永不宁

大部分领域的变革者，都是享有鲜花和掌声的。

但是左晖背后总是有一个很大的声音挥之不去，中介费太贵，从客户的身上牟利过多。而这个现象，在贝壳上的中小型中介日趋向链家靠拢之际，显得越发明显。

那么，长期被人诟病“贵”的链家的中介费究竟有多高？

图｜重庆链家买卖房屋服务费用

各地有各地的差别，以盐财经记者所在的广州为例，标准是3%（买家担负2%，卖家担负1%）。根据房子价格，各经纪人可以申请一定的折扣，大多数的买家需要支付房子总价的1.4%~1.7%作为中介费给与链家。

广州刚需买首套房多在300万~500万，意思也就是中介费大概要支出5万~8万元。

此外，有些城市的房产市场属于卖方市场，这样的市场中，卖家的声音更大，那么买家往往要承担卖家那部分的中介费，这使得买家要付的钱更多。

比如上海，就是典型的卖房市场。一套500万的二手房，链家的买家就要付15万的中介费。上海为什么更多的人在摇号打新房，除了新房价格便宜，与中介费实在太贵也有很大关系。

相较于中小中介1%~1.2%的中介费率，甚至还有那种给钱就干的小小中介，链家无疑算高的。

不过左晖在2019年的某次采访中，曾横向对比过其他国家的中介费。他说，“中国的中介费普遍费率大概在 2.5% 左右，在全世界看来，也不算高。美国是 6%，日本是 6%，中国台湾是 5%，南非是 8%，香港虽然是 2%，但是还有 1% 的预支的费用。”

图｜左晖曾说：“这个行业如果想有一些高素养的人去服务的话，大概需要经纪人收入是城市人收入的1.2倍。”

他的言下之意，目前国内房产中介的中介费很低了。

数字的确如此，但实则美国、日本等国家地区他们的中介服务与中国存在较大差别。就像比较同类型商品，只比较价格，却不提质量和做工，就没意义了。

总的来说，链家动辄5万元以上的中介费，对于很多网上熟悉链家的网友来说，觉得贵了的人不在少数。而贝壳平台在吸纳了众多中小中介后，现在高中介费已经逐渐成为常态。

中国的中介费，从中央政府制定统一指导价，到放权给各省，再到由企业自行定价，经过了一段不长的路。

2014年之前，全国的房地产中介服务收费，由政府制定统一指导价。

图｜1995年7月17日《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》中规定房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%-2.5%计收（图源：中华人民共和国住房和城乡建设部官网）

房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额计收。房屋买卖则按成交价格总额的0.5%—2.5%计收，最高不超过成交价格的3％。

2014年，《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》发布，中介服务费定价权下放到省级。

2016年，各省逐渐放开房地产中介服务收费定价，变为市场调节，即由企业自行定价。

图｜链家收费标准和交易流程（图源：界面重庆）

大中介公司手上房源多，好物产就多，定的中介费率较高。而小中介公司手上房源少，一般不能定价太高，不然就缺乏竞争力。

贵不贵，还是要看服务值不值。中介的工作主要是提供房源信息、带看房、产调、防范风险产品、协助交割、协助按揭、帮助解决纠纷。

这其中，客户最看重的是房源，最容易忽视的纠纷和风险。遇到干净的卖家，一气呵成的交易，往往会觉得中介费不值。若是找中小中介，不甚踩了坑，陷入纠纷，又会后悔没找大中介，因小失大。

所以，对于收取高额中介费的链家，听到的大部分声音并不是感谢你们诚信帮我们避免了坑（因为那些多是小中介），而是对于中介费昂贵的抱怨。某种程度上，这算是一种反向的“幸存者偏差”了。

中介行业的特性，加上不动产在中国的地位，决定了行业领军者会长期处于舆论中心。失去了创始人的贝壳，未来需要面对的还有很多。有低佣金扩张的新玩家，有去中介化的新平台，更有更强资本要创建的“另一种选择”的挑战。

左晖离世，或许会永享宁静。但他身后的江湖，永远不会平静。

作者 |  古月一刀

编辑 |  闰   然

排版 |  肖丽娟

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